[摘要] 2012年的楼市开局毫无悬念地萧条依旧：土地市场频遭流拍、房贷利率压力骤增、限购调控坚定不移；而大多开发企业经过一年的折腾，打折、降价多番努力仍难完成2011年的销售任务.
2012年的楼市开局毫无悬念地萧条依旧：土地市场频遭流拍、房贷利率压力骤增、限购调控坚定不移；而大多开发企业经过一年的折腾，打折、降价多番努力仍难完成2011年的销售任务，资金压力巨大。年关将近，开发企业的忙碌与冷清的土地和销售市场形成鲜明的对比，高额的房贷成本摇摆着购房者原本就脆弱的神经，2012年大连楼市的走向在各方交错中更加莫测。
忙碌的企业
虽然市场一片萧条，但年终岁尾各开发企业的营销人员却并没闲着，各种形式、类别的企业年会，客户答谢会轮番登场，记者的一位圈中好友，把自己的QQ签名改为“两场晚会，N个节目”，由此可见忙碌的程度。
无论是企业年会，还是客户答谢会，开发企业使尽浑身解数，想达到的目的无非有三：展示企业形象，凝聚团队力量，答谢业主客户。可年会举办得多了，客户参加得频了，莺歌燕舞的自娱实在难以博出彩，怎样跳出吃吃喝喝、表演节目的俗套，赢得业主的青睐，求新求变就成了大难题。
记者前不久参加了华润置地的一场客户答谢会，开发商将答谢会举办成了一场慈善义卖。会上，企业拿出奢侈品、旗下酒店的餐饮住宿券等进行拍卖，筹得的数万元善款全部资助由华润援建的广西百色希望小镇。捐赠仪式上，一位星海湾壹号业主代表的致辞声泪俱下，作为业主的自豪感油然而生地感染众人，从她的感动中，华润这场客户答谢会的成功不言自明。借助答谢会，华润不仅进一步放大了企业品牌和感召力，凝聚了业主的向心力，更回馈社会，完成企业公民的责任，可谓一举三得。
寒冬楼市下，怎样自娱求众乐，这不仅是新年客户答谢会的追求，更是开发企业2012年市场营销的目标。
错愕的市场
土地市场频流拍
双轨市场弃利润求生存
从2011年9月开始，土地市场转冷的信号开始明显，东港、高新区、开发区小窑湾附近等新近热点区域的土地都开始频频流拍，开发企业困于资金链的压力，对于拿地慎之又慎。有别于2008年的楼市萧条期，近期土地市场鲜有大牌外地房企来连抄底，可见市场的一致看冷。面对信心降入谷底的购房者，折腾了近半年的打折、降价不仅没有挽回市场的颓势，一波波的降价维权事件只能将房企推向更细的钢丝绳上，将越来越多的需求者推向看客的一方。
这样的市场，怎么办？在采访中，充分利用双轨市场的发展现实，是许多营销负责人最常提到的词语。一位开发企业的负责人向记者坦言，明年企业的重心将转向动迁工程、保障型住房的开发建设。相较于土地拍卖的高成本，承接动迁项目和保障型住房很好地缓解了企业资金链的紧张，虽然项目的利润不如商品房那么大，但销售压力的减轻可以实现企业的良性循环，风险地规避市场的寒冬。
其实，许多有前瞻思维的开发企业早已开始探索寒冬市场中生存的出路，不把眼光只盯在商品房市场，弃利润求生存不失为一个很好的选择。今年，辽宁省必须完成21.89万套保障性住房建设的任务，1月9日，省政府与各市政府签订了2012年保障性安居工程建设责任书。而刚刚结束的两会上，大连市政府也通过了加大保障民生财政预算的决议，预计住房保障支出将增长2.8%。近日，国土资源部正式披露允许地方试点集体建设用地建设租赁房，北京、上海已获批准，未来将面向推广。
由此可见，越来越大比例的保障性住房将与商品房市场并驾齐驱、双轨运行，因此，对于很多开发企业来说，利润和生存如何取舍，也许是一场致命的“纠结”。
焦虑的购房者 房贷过紧压力大 刚需期盼微调信号
新年伊始，“房贷每月上涨多少”成为很多办公室最热门的话题，已经买房的忙着打电话，问银行自家的贷款涨了多少；想买房的忙着算账，看涨后的月供还能否供得起。2011年，楼市经历了最严格的加息，2月9日、4月6日、7月7日央行连续三次上调加息标准，5年期以上贷款基准利率从去年初的6.4%上调为7.05%，上涨幅度约10%，这也标志着房贷基准利率正式步入“7时代”，堪称史上最严。
房贷的压力加大，对刚需型和改善型置业的购房者都造成巨大冲击，而限购令下楼市的投资客基本淘尽，这两类购房者是楼市的主力军，此等杀伤力对本已寒冷的楼市来说可谓雪上加霜。
因此，近期放松刚需首套房贷的信号开始频频见诸各媒体。住建部部长姜伟新在2011年年末的住房和城乡建设工作会议上指出，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。同时，北京市发改委新闻发言人也表示，对于楼市调控政策的走向不排除微调的可能性。虽然作为调控效果最明显的城市，北京不太可能在最近出现明显的放松现象，但适度微调的信号毕竟能给市场带来一丝信心。
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