[摘要] 近期，全球最大的私募股权公司黑石集团将其在上海的Channel1购物中心转售给香港新世界，撤出其在中国楼市的资金。
随着宏观调控进一步深化，楼市目前也暗潮涌动。在这股楼市风暴来临之前，嗅觉灵敏的外资似乎有所察觉，纷纷撤离楼市转向股市。
近期，全球的私募股权公司黑石集团将其在上海的Channel1购物中心转售给香港新世界，撤出其在中国楼市的资金。
同时，相关部门机构数据统计显示，中国股市近日有大量资金流入，造成股票市场一度火爆。分析人士指出，无论外资撤离楼市的初衷和目的如何，接下来的楼市必将出现拐点。
随着调控进一步深化，楼市也暗潮涌动。信息时报记者 罗莎琳 摄
现象
看空中国楼市外资紧急撤离
据美国权威媒体报道，近日，黑石集团已同意将其持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元。而2008年黑石集团购入该物业的价格为10亿元，在持有的3年时间内，黑石集团将其出租率提高至超过90%。
同时，据国家有关部门统计，9月我国外汇储备罕见地减少了608亿美元，这是16个月来首次出现单月下降的现象；而9月单月贸易顺差为145.1亿美元，说明9月外储下降608亿美元完全是外商撤资包括热钱撤离因素所致。业内人士认为，上述一切因素都表明，外资已经看空中国楼市，急于撤资。
那么外资撤离楼市之后的新去向是哪里呢？与热钱密切关联的股票市场日前出现异常动作。据权威机构调查数据显示，从9月底开始，股票开户数不降反升，国庆节前两市新增开户数22.75万户，环比增长8.90%，创13周新高，连续两周环比增长，这表明近期有大量的热钱流入股市。业内人士分析，增量资金开始悄然入场。
西南证券研究所所长王剑辉表示，不论是摩根还是高盛，在年底前或多或少都会受到资金链和股东回报压力，因此，不排除今后一段时间，热钱撤资中国楼市的现象将继续增多。另据了解，今年早些时候，各大国际投行就把中国房地产作为高风险投资品种，停止投入并逐步撤资。
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原因
楼市趋于下行 撤资避免被套牢
为何近期不断有大量外资、热钱撤离中国楼市转向股市呢？业内人士分析认为，一是因为外资集团自身的运作需要，属于正常的运作手段；二是因为外资普遍看空中国楼市未来的发展走势。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联也表示，许多外资热钱在此之前，已在中国楼市或通过抬高价格，或提高出租率，获得了预期的利益。在中国楼市“未来必将下行”的大环境下，肯定会选择快速撤离，以免资金被套牢。
据了解，目前外资进入中国楼市进行独立运作是有一定难度的。因此，大多外资都是选择与本地企业或港资企业融资，进行风险投资。为的就是能够在短期内获得较大的。在国家楼市调控政策未实施以前，中国楼市蓬勃发展，大量外资涌进国内楼市，也大多在短时间内获得了较大。现在面对中国楼市的这种强烈的不确定性，外资撤出资金也就不足为奇了。
影响
拐点必现 但不会重蹈“日本灾难”
上世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国的总地价。但1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃。
而目前中国楼市对于外资的依赖程度也非常高。数据显示，今年前8月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比涨幅达71.5%，在所有类别的资金来源中涨幅，且主要投资类型为商业地产。随着黑石集团从楼市撤资的消息一出，将会有更多外资从中抽离，中国楼市会否重演日本楼市上世纪90年代的灾难性崩盘？
对此，满堂红高级经理周峰表示，外资撤离目前来看还只是一个迹象，并没有形成大的潮流，因此，现在就判断中国楼市会重演“日本悲剧”为时太早。
同时韩世同也表示，日本和中国的房地产市场在本身发展结构上就有所不同，日本那种百年一遇的楼市灾难在中国短时间内是不会发生的。但韩世同也提醒，十几年一遇的楼市灾难是很有可能出现的。
另外，申格联则表示，目前来看，中国楼市发生的一系列变化仍属于楼市的正常调控和波动范围，因为毕竟现今中国的楼价的确比较高，即使出现崩盘可能至少也要到2020年左右。
不过记者注意到，就在今年10月，央行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》指出，境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。银行应当进行认真审核，可以登入人民币跨境收付信息管理系统查询有关信息；对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。此举被业界解读为央行在收紧对境外资本进入国内楼市的监管。
中原地产有关人士分析称，在外商直接投资人民币业务管理办法中，特别提及房地产外商投资业务需要核验企业是否备案，其主要源于楼市调控的需要。在目前楼市调控的最关键时期，国内银行信贷收紧及销售萎缩使得市场拐点出现的可能越来越大。
未来楼市下行已成共识，但估计难现大跌之势。 信息时报记者 罗莎琳 摄
投资房产，跟着外资走
外资的撤离，对于开发商来说确实是个不小的打击，因为高度依赖的“衣食父母”已经不帮衬了。
据不完全统计，今年上半年，内地房地产开发商海外融资额突破1000亿元，几乎是去年海外融资总量的2倍。今年前7个月，内地房企融资渠道中，利用外资出现高达65%的同比涨幅，是其通过国内银行、信托机构等融资渠道获得资金增幅的2.5倍，超过开发商自筹资金增幅的一倍左右。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。
可以肯定的是，外资一旦抽离，开发商的资金困境或再陷入僵局。这一打击丝毫不亚于央行的紧缩银根。记者认为，楼价必定会有一定幅度的下调。按照某开发商的说法，楼价这个阶段到顶了，但要想回到2003年的水平也不可能。
不过也有另外一种说法，目前外资对于中国楼市正采取“一边唱空，一边做多”的“障眼法”。比如标普最近预计，中国新房售价可能会有10%左右的下降；摩根士丹利也发布报告认为，中国主要城市销售均价将进一步下降。唱跌之后，必定是外资的再次抄底。
无论是守是攻，外资都为我们指明了一条路，楼价跌势必现，但跌后又将是另一轮反弹。就看你是否看得准，抓得稳了。
广州楼市抗风险能力较强
广州是四大一线城市之一，最近几年楼市的发展可以用“健步如飞”来形容。由此也引来了各种自由资金的融入，那么在广州楼市中，外资成本到底有多高呢？
韩世同表示，现在广州楼市独立运作的外资可能除了太古汇，就没有其它了。但太古汇是属于不动产，想抽也抽不走。广州楼市更多的还是诸如和黄、中海、新世界等港资或在香港上市的内地房地产企业。广州楼市的外资热钱绝大部分都是以融资形式存在的，因此，其实外资撤离对广州楼市的影响不会很大。
申格联也表示，广州楼市目前还是由恒大、富力、保利等大型的中国房企撑起来的，因此还算是比较平稳。即使是有大幅度波动，也应该是在2012～2013年，而且幅度也不会超过20%。
由此可见，虽然楼市目前都呈现出一个下行趋势，广州楼市也不可免俗，但长期的合理健康的发展和强大的国内房企的支撑，使得广州房地产市场的抗压能力明显要强于其它城市。
投资对策
拥有5套房产者可适当放盘抛售
中国楼市最近真是屋漏偏逢连夜雨，高压政策、信贷利率上浮，再加上最近的外资撤离，真可谓是一波未平一波又起。大型的房产集团都快扛不住了，那么小投资客们又该如何应对呢？现在是不是抛楼的时机呢？
抛盘？抛一些留一些
对于抛楼，满堂红高级经理周峰以其多年的二手楼市研究和实战经验提出，拥有多套房产的小投资客在此时，切不可完全放手楼市，只留下自己居住的一两套，一定要有策略地进行抛售。
他建议，在现阶段可选择抛售的应该是至少拥有5套以上单位的小投资客；同时，抛售的单位也应该是已30%以上，否则大可不必急于出手。因为中国楼市目前虽呈下行趋势，但未来不确定性太大，很有可能楼市在将来会回稳，现在不顾一切全部抛售，到那时再后悔就晚了。
买股？至少等到1800点左右
至于现在是否进入股市的时机，专家都表示，由楼市转入股市未尝不可，但现在谈抄底还为时过早，股市还远未到底。
虽然近期两市市值平均上升7.21%，地产股更是率先回暖，但许多业内人士仍表示，由于未来经济情况的不确定性，中国股市极有可能再向下行。
申格联表示，随着中国股市的盘越做越大，已不能拿十年前的股底标准来考量今天的股市了。要说抄底，至少要等到股指降到1800点左右，甚至1000点时才算是底。因此，现在进入股市时机确实不错，但要想抄底为时过早。
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