商用房变公寓6大风险需提防 买房成本必定加重

新快报  2011-10-05 17:59

[摘要] 商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。

今年国庆，楼市出现了不少商用性质项目变身而成的公寓项目，因“不限购不限贷，宜商宜居”，户型小、总价低，吸引不少市民出手投资。但房地产业界人士表示，这类公寓项目优势多，但硬伤也不少，主要有六大风险需要提防：

1.土地使用年限缩短

商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。另外，目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2.高税费转手交易难

而根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的“改装”公寓，交易时各种税费就要10万元-14万元。高额税费将增加这些“改装”公寓转手交易的难度。

3.房贷利率高年限短

虽“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款市场从严，不少项目只能贷到四成，而且只能贷五年、八年期，贷款利率还被提高到基准利率的1.1倍-1.5倍。

4.管理费水电费更贵

目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

5.改造工程难度较大

由旧项目改造而成的公寓，特别是对原本水管设计相对简单的裙楼项目来说，要改造成公寓，就要重新间隔洗手间、厨房等功能空间，必须大量辅设水管、下水道。这些工程都非常麻烦，工程质量不好的话，日后就容易漏水。

6.不能入户、无学位

购买“改装”公寓是不能入户的。虽然不少“改装”公寓地处广州市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校。这对向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期潜力将大打折扣。

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