[摘要] 一度因为“不限购、不限贷”而吃香的40年产权小公寓被戴上了紧箍咒。记者发现，大连部分银行也开始停贷小公寓。真可谓是从"步步为赢"到"步步惊心"
“楼市风险加大，商业产权住宅贷款对银行已经不具备太强吸引力了，银行选择将有限的额度用在更实惠的业务上。”——业内人士
近期，银监会主席刘明康要求加强商业地产的贷款管理。日前，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。一度因为“不限购、不限贷”而吃香的40年产权小公寓被戴上了紧箍咒。记者发现，大连部分银行也开始停贷小公寓。
小公寓贷款失宠 40年产权小公寓贷款难度大
昨天，记者采访了大连多家银行发现，很多银行早已经停止为40年产权的小公寓贷款。即使表示仍能贷款的银行，也开出了苛刻的条件，并不能保证放款时间。
另一家国有银行信贷业务负责人表示，目前该行能做的公寓业务也非常少，只是跟开发商签了协议的项目才能够贷款，而且这样的协议只跟中心区域的大项目签。像二手小公寓这样的业务，是肯定不贷的。
一些仍然在做这方面业务的银行开出的条件也普遍苛刻，上述银行表示，即使能够贷款，也要执行首付五成以上，利率上浮10%的条件。
而另一家股份制银行表示，虽然商业产权公寓信贷业务仍正常开展，但首付要五成以上，利率要上浮20%，并且这个价格不会有优惠的余地。同时，放款的时间没法预测，“有的时候额度会有控制，什么时候控制我们也把握不准，每天都在变化。 ”
银行信贷额度紧张 放弃高风险商业地产贷款
随着楼市调控的力度不断加大，银行在很长一段时间内信贷额度一直吃紧。近日央行将商业银行保证金存款纳入存款准备金缴存范围，令原本手头就紧的银行更是雪上加霜。这从根本上导致放弃部分商业地产贷款业务。“银行的信贷额度从来没有像现在这么紧张过，过去都是按年下额度，只有在年底的时候才出现格外紧张的情况，而现在是按月、按季度下额度，额度受控制成了常态。 ”某银行信贷负责人告诉记者。
该负责人表示，停止小公寓贷款业务并不是官方的规定，停贷的银行执行的是总行的指导意见，不同银行对这一块的态度是有区别的，因此目前不是全面停贷的局面。
业内人士分析，在楼市风险加大的背景下，商业产权住宅贷款对银行已经不具备那么强的吸引力了。“集中在商业产权中的客户，多数都是投资型客户，坏账风险比普通住房贷款的客户要大很多。虽然这一块的利率要高，但是贷款时间短，变现频率低，带给银行的不高，风险却大。 ”该业内人士说。对比之下，银行选择将有限的额度用在更实惠的业务上。
尽管如此，开发商对未来前景仍然比较乐观。某即将入市的小公寓销售人员告诉记者，虽然现在该项目还没有确定合作银行，但是如果客户有贷款需要，符合贷款资格的客户保证可以办理贷款。 （来源：半岛晨报 王丹 ）
曾经“万千宠爱”如今“一声叹息”
市中心小户型公寓因稀缺性、高抗跌性、较强的流动性而备受投资者青睐，多年来一直供不应求。不过，时移世易，面对持续调控，一些中心城区小户型产品风光不再，销售遭遇“滑铁卢”。
有的一房难求 有的销售遇阻
市中心小户型公寓因稀缺性、高抗跌性、较强的流动性而备受投资者青睐，多年来一直供不应求。统计显示，目前中内环区域拥有小户型产品的项目仅有22个。
稀缺有因
金九银十期间，中心城区将有大批供应上市，但主力供应以大面积舒适型住宅为主。
房天下数据监控中心统计数据显示， 9-10月，上海商品住宅市场预计将有近70个住宅项目开盘，除虹口区之外，其他处于市中心的新黄浦、静安、闸北等区均有新盘上市或推出新房源，中心城区出现了许久以来少见的供应集中放量，但是小户型产品难觅踪影。
据房天下统计，截至8月30日，上海市中内环区域共有在售项目71个，有小户型产品的项目只有22个，仅占三成，其中有13个处于内环内，平均售价约为43000元/平方米。
来自佑威及楼市专评网的数据显示，截至8月，全市商品住宅库存总量达8781698平方米、59729套，其中90平方米以下的商品住宅存量为1379685平方米、17587套，占比分别为15.7%、29.4%。而内环内90平方米以下商品房公寓存量仅有72612平方米、981套，仅占市商品住宅库存总量的0.83%、1.64%。
“好不容易拿了中心城区的地，怎么能不造大房子，造豪宅？开发商估计都是这么想的。”上海同策咨询研究部总监张宏伟告诉早报记者，市中心地块稀缺，位置好。很多开发商拿了地都会做豪宅，尤其是大户型的豪宅。
“一般来说，市中心的住宅项目，就算有小户型产品，也只占整个楼盘的一小部分，可能只有一两栋楼，体量都不大。主要是因为大户型客群购买力更强，溢价更高。”张宏伟表示。
远雄徐汇园项目负责人周天晴告诉记者，“一些开发商可能会考虑追求利润化。此外，小户型在设计上的复杂性也使得很多开发商选择建造大户型，所以导致市中心小户型比较稀缺。”
调控收窄客群
目前在售的中心城区小户型产品中有一部分仍属于豪宅产品，这些产品无论是地段区位，还是房型设计和带装修约都走舒适豪华型路线，虽然是只有60-70平方米，但总价同样达到400万-700万元。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，90平方米以下的小户型产品，在中心城区始终是稀缺的。由于市场调控等因素，目前部分产品的销售情况不尽如人意，这也在预料之中。但一旦市场情况好转，这类房源同样也是出手最快的，所以未来还要看调控政策的走势。
房天下分析师汤正魏指出，提到内环内，人们往往都会想到交通便利、配套完善，当然价格也相对昂贵。内环内的项目大多以豪宅为主，主要面向的客户群也是所谓的“富人”，住宅作为其身份价值的体现意义远超实际的使用意义。
“在此前提下，小户型的存在就处于一个比较尴尬的地位。既不能满足高端购房者对精神层面的需求，也无法满足中低端购房者对价格的要求，配套交通等因素相对于中外环甚至部分外环外的地区也无明显优势，这种高不成、低不就的定位使其购房群体相对较为狭窄。”汤正魏告诉记者。
记者发现，中环内在售90平方米以下房源的楼盘可大致分为两种类型，这两种产品设计以及针对的客群都相差巨大，而销售的结果也是迥然不同。
而另一类中心城区小户型产品地处内环线沿线或者中内环之间，地段算不上市中心，房型设计以紧凑型的90平方米两房为主，部分装修，也有一部分为毛坯交房。总价在300万元-450万元。
这类房源主要针对一部分有一定实力的刚性需求买家，而且多数已取得良好的销售成绩。
网上房地产数据显示，截至今年9月1日18时，长宁88金廷在去年11月12日推出的222套90平方米两房，仅剩40套可售，销售超过八成；位于虹口的瑞虹新城铭庭今年4月17日推出的293套90平方米两房房源，仅剩9套房源可售。
周天晴对早报记者表示，做小户型产品是由于当初拿地的时候有“70/90”的政策要求，后续还会有70平方米的小户型推出。有的开发商会打政策的擦边球，将两套小户型打通做成一套大的。但这样也会遇到一些政策障碍，比如房产税等。
访谈
远雄徐汇园：标准户型设计
东方早报：项目主要针对什么客群？小户型产品的优势在哪里？
远雄徐汇苑项目负责人周天晴：高端小户型产品在租赁市场很受欢迎，一些跨国企业高管、有实力的中年人会给家里的老人在市中心买房，也不需要太大的房间。
丰盛皇朝：卢湾滨江绝佳景观
东方早报：在产品设计时是如何考虑要做小户型的？卖点是什么？
丰盛皇朝项目负责人周宏：当时设计时考虑到滨江沿岸都是豪宅大户型产品，85平方米的产品在整个滨江沿岸是没有的，所以我们做了这样的产品。小户型产品价格在450万-700万元，主要针对的客群是年轻有为的喜欢自由生活的单身人士，原本还考虑到一些投资客的购买需求，但是在目前调控背景下，需求受到很大的限制，所以销售情况一般。的卖点就是像这样的小户型拥有的卢湾滨江绝佳景观。
长宁88金廷：性价比之王
东方早报：小户型产品占这个社区的比例是多少？销售情况如何？
长宁88金廷项目负责人匡海：90平方米的两房套数占房源的30%左右，目前项目卖得很好，满足了一部分有实力的刚性需求，目前已完成80%的销售。
东方早报：项目的卖点是什么？
匡海：在市中心地段400万元能买到90平方米的两房，而且是非毛坯。项目将在10月底交付，可以说是准现房，而且是，交通便利，距离轨交11号线仅5。
和源祥邸珑庭：“”
东方早报：和源祥邸珑庭主要针对什么客群？的特点是什么？
和源祥邸珑庭项目负责人秦艳：我们的项目设计主要针对刚性需求客户，也有一部分客户买来投资，但仅占10%左右，如果不是受调控影响，可能这部分的比例会更高。
我们的房子是中环内的房子，房型南北通透。80%的得房率在小户型产品里算很高了，而且是多层电梯房，在新盘中也不多见，目前已销售50%左右。
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