[摘要] 最新的机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。业内人士分析认为，一二手房价倒挂现象的逐渐蔓延，标志着一线城市房地产市场的实质性回调已经开始。
统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。业内人士分析认为，一二手房价倒挂现象的逐渐蔓延，标志着一线城市房地产市场的实质性回调已经开始。
一二手房价格倒挂蔓延
据中原地产提供的数据，当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米２３００元至３３００元。
上海之外，北京、深圳、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。
据北京中原对最近几个月在京开盘的老项目再上市价格的统计，新商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多：
位于东坝的首开常青藤家园８月开盘销售的均价为２２７２９元每平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达２５０００元每平方米。学府树家园的二手房售价为３４５００元每平方米。而在７月底预售的一期新项目的售价则为３３０８３元每平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为１８０２９元每平方米，而二手房签约价格则为１８５００元每平方米。
深圳从5月份实施楼市限价政策以来，一二手房价格倒挂现象就开始日趋明显。
6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以每平方米２．１万元价格入市，而目前该项目二期部分二手放盘价已达到每平方米２．５万元；招商雍景湾以每平方米３．５万元的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到５万元每平方米。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从２０１１年１月份逐步扩大，５至６月时已达到高峰。
而已实施楼市限价政策的广州增城，一二手房价倒挂现象则更为明显，其中该片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，不少单位的单价比上一组团二手房挂牌价格要便宜１０００多元。同时，广州的金沙洲板块、广州大道北板块、番禺南浦岛板块等同样存在类似现象。
二手房或将有价无市
除此之外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。
“一二手房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆。”北京中原市场研究部总监张大伟分析认为。
通常情况下，同一区域的新建商品住房价格是高于二手房价格的。与开发商定价的一级市场相比，二级市场的定价主体主要是个体小业主，他们对市场的反应相对滞后。所以，一手房市场价格具有更强的风向标作用，而二手房价格则与一手房价格存在很强的跟随关系。因此，一旦一手商品房价格下调，也就意味着市场的整体预期出现了转向，购房者就会明显下调心理价位，从而进一步加大整个房地产市场的回调预期。
张大伟表示，在导致一二手房价倒挂的多种因素当中，可以明显地看到房地产调控政策的影响。比如，由于调控政策导致销量锐减、一手房存货量加大，使得开发商资金问题日益严峻，需要随时调整价格；受到限购无法换房的影响，二手房业主惜售心态愈发明显，挂牌出售价格居高不下；由于很多持有房产套数超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致其出售更加谨慎，不愿意降价等等。
随着调控效果的不断显现，不少业内人士都认为，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。而随着一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。
相关新闻：
2011中国八个最该降房价城市 大连不该降?(图)
多地楼市出现量跌价滞 专家称房价不会大跳水
房价停涨成网民关注新热点 调控让网民最期待
轻松一下：
8月28日“搜房网看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
近段时间以来，新房市场的优惠促销越来越多，但细心的购房者却也发现：不少打出优惠的楼盘，优惠后的实际价格与之前的售价相比，却有明显上涨，不止一个项目涨幅超过10%。这种房价“假摔”现象并非个案。
尽管调控没有任何放松的迹象，但不少开发商仍然心存侥幸。假摔会不会走向真摔，或许即将到来的金九银十方可见分晓。
部分开发商依然观望
近日，一组的售价比较数据披露，上海为代表的不少城市，优惠促销楼盘一直在上演“假摔”。
从上海8月优惠楼盘数据中选取了打折幅度相对较大的25个楼盘，对比其近几个月的成交价与目前的折后价发现，逾四成楼盘折后价高于此前成交价，浮动区间在0.36%-10%。
开发商优惠幅度是多少并不重要，最重要的是优惠后的价格。有不少业内人士认为，目前部分开发商仍没有降价的动力。
上海打折幅度较大的25个楼盘，共11个楼盘(逾四成)折后售价高于此前几个月的成交价，优惠后的售价高出了此前的成交价，优惠只是为了博取购房者的眼球。
另有统计数据显示，9月上海即将开盘的38个楼盘中，仅有3个楼盘明确开盘时会有优惠措施，所占比例不到一成，且优惠幅度有限。
中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，近期上市楼盘中，降价仍具有一定的标志特色，但实际降价力度均有保留。“大华锦绣华城”和“始尚佳苑”实际交易价格与开盘前报价相比分别有大约10%和15%的落差，但相比早期产品和周边项目，价格优势大幅缩水。
类似的情况不仅仅在上海等一线城市。一位长三角县级城市的业内资深人士日前告诉本报，该市近期新开一个别墅楼盘，报价15000元/平方米，创下了该市商品房历史新高，但依然出现一房难求的局面，而一年前该市同类产品的市场单价不足万元。
相关新闻：
2011中国八个最该降房价城市 大连不该降?(图)
多地楼市出现量跌价滞 专家称房价不会大跳水
房价停涨成网民关注新热点 调控让网民最期待
轻松一下：
8月28日“搜房网看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
金九银十见分晓？
近期，限购、限贷等声音不断，调控持续收紧之势在进入下半年未见丝毫改变，但市场的表现，却与调控趋向并不完全吻合，调控与市场的博弈关系“微妙”。
从目前优惠楼盘的实际成交价格来看，上海等多个城市楼市实质性的打折降价的局面似乎尚未真正出现。
更有甚者，有不少业内人士据此力挺楼市。华东师范大学房地产系主任华伟认为，楼市拐点不会到来，只会出现统计数据上的拐点，房价涨幅放缓就已经是相对降价了。开发商宣传给出多少优惠并不重要，优惠后的实际价格才最重要。
华伟指出，在目前的楼市大环境下，多数开发商没有降价的动力。开发商资金链紧张其实最主要的原因在于拿地以获得后续开发的需要，但目前由于市场前景不明朗，多数开发商放弃了拿地计划。没有投资需求，就没有了缺钱的紧迫感，房子可以慢慢卖，给出的优惠更多的是营销噱头，吸引购房者的眼球。
不少开发商最后的信心，就来自上述分析逻辑，但交易量的表现，或许才是楼市真实走向的前兆。
宋会雍坦言，从上海等城市不少促销项目现场交易情况来看，当前程度的价格让步仍能够形成一定的吸引力，但具体效果远不如前，有不少项目百余套房源开盘去化率不足两成。
各地成交数据显示，在购买能力被严重限制的情况下，一手、二手住宅成交均明显下降，市场成交再度受阻。深圳更是显露出与2008年市场深度低迷时相似的迹象。近几周来，北京、上海等一线城市供过于求的态势愈加显著，一二手房价全面松动或许就在眼前。中原地产分析师直言，未来2月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。
8月以来，高端楼盘的二手房东心态出现松动。根据21世纪不动产上海区域市场中心近期的抽样调查显示，在浦东陆家嘴、徐汇中心等板块，高端业主普遍可接受5%-15%的议价，原因是楼市调控政策趋严，高端物业的市场需求受到极大抑制，预期获利空间缩小。不少业主希望尽快出手所持物业，抽身离市或套现转投其他市场。
上海搜房网数据监控中心截至8月19日统计，2011年9-10月上海市场预计将有69个住宅项目开盘(其中公寓项目56个，别墅项目12个，混合盘1个)，月均开盘量为35个，环比8月份的33个(截至8月19日统计)上升6.1%；同比2010年9-10月最终91个的开盘量减少24.2%。此外，8月预计上市的33盘截至19日只有8个如约推出，预计余下的25盘中将有一定比例延期到9月或10月。
在供应放量面前，“假摔”成为房价博弈的最后一道分水岭，随着“金九银十”供应放量冲破“假摔”，房价真正的拐点为时不远。
相关新闻：
2011中国八个最该降房价城市 大连不该降?(图)
多地楼市出现量跌价滞 专家称房价不会大跳水
房价停涨成网民关注新热点 调控让网民最期待
轻松一下：
8月28日“搜房网看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
供需拐点来临
没人敢断言下一次“量价齐飞”会出现在怎样的时间节点，但供需拐点已真切来临。
根据北京市房地产交易管理网的数据显示，北京楼市住宅库存总量已逼近11万套。
国泰君安以北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、南京等15个城市为样本进行调研发现，目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的9 个月上升至19 个月，环比上升10%，同比上升42%。
最直观的影响是，有能力、有资格购买的客户越来越少。位于房山的中粮万科长阳半岛8月初迎来第9次开盘，前5期均为“日光盘”，第6期变成“月光盘”，第7期当日售出60%，而到第8期仅为30%。第9期推出分期首付的促销手段，首付30%可以分期付款，首次付款为10万元。
除了长阳半岛，万科在北京的多个在售项目也均有这样的促销优惠。位于昌平的金隅万科城，首次支付10万元之后，剩余房款可在一年时间内再分两期付完。目前在售的万科蓝山loft项目也一直采用首付分期的方式进行促销。万科和住总共同开发的金域华府，也推出了特价房。北京万科通过分期首付和特价房的方式来应对惨淡的市场。“这也是企业顺应市场的行为。”顾玉昌说。
2011年上半年，率先采取优惠营销策略的一些大开发商，取得了良好的销售成绩。数据显示，房地产销售金额同比增长只有24%，而万科、保利、恒大和中海四大公司销售金额分别同比增长了79%、81%、102%和86%。
虎杰投资首席分析师张寅发现了一些共性的规律，均价在13000元以上、项目较多位于限购城市的企业销售不畅，排名前20的企业90%完成了今年的任务，排名20位至50位的企业有更多的降价动力。张寅认为，9月下旬将是敏感的时点，“金九银十”的旺季铁律早已被调控所打破，如果彼时开发商不能坚守价格，那大规模的降价将会出现。
“没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。”顾云昌认为，降价一定会对销量的增加起到帮助。
但中信证券表达了悲观的看法，该机构预计，2011年下半年，价格的调整将有所扩大，但销售速度不会因为降价而显著提升，市场将进入必要的调整期。
中信证券指出，上半年的降价销售是由周期判断能力卓越的个体推动的，新一轮降价则是全面和广泛的。供应量的增加，加剧了整个市场的竞争，资金状况不容许小企业再捂盘不卖。不降价的楼盘销售速度受到很大冲击。而降价没有区域的避风港。和上一轮调整一样，三线城市只不过是滞后于一线而调整，而且这些城市外来需求更少，即便没有新增限购，销售情势也不会太好。
中信证券认为，市场主流是降价销售，不是观望，供应大幅增加之后，开发企业最核心的手段只有一个，就是降价。全面下降就在眼前，而那些在热销榜中普遍失去身影的小公司，预计也会跟进做价格调整。
但值得注意的是，近日多位开发商不约而同地表示，下半年应是拿地良机，将适时增加一些土地储备。莫非他们都认为今年年底是市场的底部？
相关新闻：
2011中国八个最该降房价城市 大连不该降?(图)
多地楼市出现量跌价滞 专家称房价不会大跳水
房价停涨成网民关注新热点 调控让网民最期待
轻松一下：
8月28日“搜房网看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
政策持续发酵
政策是左右房地产市场走向的最重要的因素，而本轮调控杀伤力的政策之一，当属限购，而限购还将进一步扩大化。
21世纪不动产分析师粟日认为，总体而言，调控政策仍以控制泡沫蔓延，抑制房产需求为主要思路，但很多城市对土地财政依赖严重，而保障房建设压力又特别大，限购政策难免遭到地方政府抵制，执行监管难度较大。新一轮限购城市名单公布后，短时间内会对当地市场产生直接影响，成交量将应声下跌，但限购的持续性仍存疑问。不过，一线城市房价已经触及天花板，下行通道已经打开。
顾云昌认为，除了限购政策之外，房地产市场无法独立于宏观经济，还可能会受到加息等政策的影响。限购扩大化对成交量的影响毋庸置疑，但除此之外，顾云昌认为暂时不会有新的政策出台，也不会放松，而房地产调控政策也有中长期政策代替短期政策的趋势。
“限购不会马上撤出，但有可能待市场供求关系平衡后，逐渐放宽限制。”在顾云昌看来，限购始终是短期政策，财税体制和土地出让制度的改革，REITS等金融产品创新是中长期政策的主要制定方向。
限购扩大化之后
限购被决策层寄予了厚望，因此，当未限购城市的房价仍在持续上涨时，限购扩大化成为必然之选。
北京是此轮实行限购最严厉的城市，但据郑向东观察，北京四环内的项目，几乎没有降价，甚至还在涨价。整个市场比2008年面临更为复杂的情况，不同区域的不同项目、限购城市和非限购城市都产生了差异性。
7月份，上海、广州、深圳房价环比已经停涨，而北京已连续两个月环比转负。但它至少也说明，此前的半年，这几个实施限购令的城市，房价还是在上涨。限购直接拉低了成交量，但房价下行的脚步要慢得多。其他已实行限购令的二线城市，虽然成交量出现一致性的下滑，但多数城市的房价环比仍在上涨。
复杂的是，在广发证券分析师沈爱卿看来，有些地方城市并没有实施严格的限购令，尽管房价并没有出现如一部分公众所期待的下跌状况，但也没有快速上涨。也就是说，限购之于房价，并不像它作用于成交量的抑制效应那么明显。
海尔地产董事长卢铿告诉本报记者，海尔在山东某市的高端项目一直没有降价，该城市虽然没有限购，但地方政府以行政干预的手段直接控制房价。政府每次只发部分销售许可证，企业也只能小量分批卖。卢铿告诉记者，现在该项目仍在僵持的局面中，他们并不太担心。
“由政府直接控制房价很难。更多地方现在是通过限购来控制市场的交易量，倒逼开发商做出价格调整，挤出投资泡沫。”沈爱卿分析说。
此刻，整个市场都在等待新限购名单的出台。但人们仍不免担心，即使限购城市的数量再扩大30个，如果未来几个月这些城市仍只是表现为成交量的下滑，而房价拒绝下调，除了限购以及不断扩大的限购，决策层是否还有其他政策可以作为？
顾云昌表示，目前住建部正在和一些地方政府沟通限购事宜。年初，国务院的文件很明确，对调控不力的地方政府要进行问责，这对地方政府依然有很大的约束力。他认为，不会再有超预期的政策出台，现行政策足够严厉。
相关新闻：
2011中国八个最该降房价城市 大连不该降?(图)
多地楼市出现量跌价滞 专家称房价不会大跳水
房价停涨成网民关注新热点 调控让网民最期待
轻松一下：
8月28日“搜房网看房团”火热招募中：
精选全市4条线路43个优质刚需盘，全程免费更有给力优惠！（优惠：总房款减3万元！）点击查看详情>>
报名热线：0411-8250061204-812 史晓秋
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
