[摘要] 03年宏观调控之后的房价上涨速度之快,是98年房地产市场化改革无法想象的。特别是05、06年,由于土地招拍挂政策严格执行之后,连续两年土地供应严重缩减的情况下,07年开始了土地价格与房价轮番暴涨,这已经是不容置疑的,那么,谁才是推涨房价的主要因素?
03年宏观调控之后的房价上涨速度之快,是98年房地产市场化改革无法想象的。特别是05、06年,由于土地招拍挂政策严格执行之后,连续两年土地供应严重缩减的情况下,07年开始了土地价格与房价轮番暴涨,这已经是不容置疑的,那么,谁才是推涨房价的主要因素?我们今天来一个大排位:
首先,推涨房价的首功,归监察部与国土部。
2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过,自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,在2002年到2004年8.31大限之前,并没有严格执行。但是,自2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后,国土资源部、监察部又于2004年4月联合发文,严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备,是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
上海土地成交:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的2006年为700万平方米;2007年1000平方米左右。
北京土地供应计划的完成并不理想:2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京一次顺利完成土地供应计划的年度。
如此供应急剧下降的直接原因是历史遗留问题也即协议出让,才是土地集中上市的好办法,市场各方各显神通。然而严控土地上市量的招拍挂政策过于仓促,没有给地方土地储备部门收储土地的宽裕时间。造成05、06土地上市量的急剧缩减。07年开始抢夺土地成为房企的必然选择。
其次:央企国企介入地产领域,在土地招拍挂市场上翻云覆雨。
06年中小制造业危机,不究原因,但是成为事实。产能过剩的央企国企遭遇转型困局,为保值增值,加入到刚刚崛起的房地产行业。由于央企国企自有资金与融资成本极低的优势,07年开始,央企国企成为土地招拍挂市场的主力军。
实力过于悬殊,上市房企在09年10年也主动退居招拍挂市场的二线,央企房企成为房地产行业的最强大力量。而所谓的78家央企非主业房地产的退市,伴随着的是新增5家主业房地产的航空母舰出世,央企主业房地产的航母升至21家。加上地方国企,央企国企在房地产领域成为领跑者已经无可置疑。
第三:品牌上市房企。
实际央企国企的很多成分已经转制为上市房企,但是为了对比,还是将其分立。
万科[简介 动态]万达[简介 动态]等等一线布局的上市房企,实力强劲,与众多央企相比也毫不逊色。炒高了一二线城市地价房价之后,他们的转而布局三四线城市,的促进作用是三四线直至县城土地房价随着大房企项目品质的增长而高速上扬。
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