[摘要] 无论市场怎样变，对于开发商来说，始终能够掌握主动权的就是产品本身，因此不少开发商针对目前“刚需”主导市场的特点，在本届春交会上推出了房屋总价和面积区间更适合刚性需求人群的产品，收到了不错的效果。
无论市场怎样变，对于开发商来说，始终能够掌握主动权的就是产品本身，因此不少开发商针对目前“刚需”主导市场的特点，在本届春交会上推出了房屋总价和面积区间更适合刚性需求人群的产品，收到了不错的效果。对此相关人士表示，回归理性的房地产市场，就应该从价格竞争转向价值竞争，不断提高产品自身的性价比。而当楼市调控变为一种常态，也许只有“好房子”才会让市场迎来真正的艳阳天。
产品类型更细分开发商主动“求新求变”
“我们的产品是精装修小户型产品，专门针对过渡型的刚性需求”、“我们现在主推的是90平方米左右的户型，项目80%左右都是中小户型，主要针对高品质的刚性需求人群”……记者在走访本届春交会时听到了不少置业顾问这样细致的向购房者介绍楼盘，而从本届展会上整体的产品供应情况来看，也确实呈现了产品类型更为细化的这样一个特点。
在展会现场记者看到，明确打出“刚需”概念的楼盘着实不少，一些首次亮相的新盘也适时的率先推出了中小户型产品。像新星绿城·八佰家项目，50～120平方米的精装多层产品吸引了不少购房者目光，远洋广场凭借高品质大盘的优势打动了不少“首改”型购房者的芳心，万科魅力之城更是延续了青年置业人群的特点，持续受到关注，而像MINI印象、软景E居这样的精装小户型产品，凭借即将交房、成熟便捷的优势也收获了不错的市场效果。
在春交会现场一位开发商向记者坦言：“在目前投资投机几乎完全被抑制的情况下，谁也不能再抱着侥幸的心理投机取巧了，现在能买房的人成了稀缺资源，谁能抓住‘刚需’人群，谁就是的赢家。而现在的‘刚需族’不仅是首套房置业者，更包括青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、改善性住房人群等，怎么满足这些人最真实的购房需求，是现在要抓紧思考的问题。”
“给购房者一个不得不买房的理由”也许是接下来开发商最应该做好的一门功课，也是衡量房价的游标尺，而当市场把注意力从无休止的价格“博弈”中，转到关注房子的产品内在属性上时，无论对于开发商还是购房者来说，都是更为成熟理智的表现。
孟颖
如同生活中要是遇到了怪天气就会给人们带来复杂的心情，本届指向不明的春交会也给楼市蒙上了一层浓浓的迷雾。一方面是在严厉的调控政策下让不少真实的购房需求遭遇“尴尬”，另一方面是展会上可供挑选的房子变多了，就是价格依旧坚挺。不少购房者在逛完春交会后心里开始犯了嘀咕，是再等等看，还是现在就出手买房呢？购房时机，这个总是没有“最优”解的难题再次被提了出来。
楼市现“迷雾”“刚需”买房要把握时机
其实，每一届房屋交易会过后，人们都会试探性的抛出这样的话题，房价会降吗？现在到底适不适合出手买房？然而就像2007年、2009年、2010年所遇到的几个涨价节点，尽管楼盘在房交会上的表现差强人意，但在各种因素的促动下，其后市表现却往往让人大跌眼镜。
据官方统计数据显示，本届春交会的参观人数和成交意向双双下降，不出意料的印证了“史上最严厉”的调控新政对楼市的“杀伤力”，然而，这是否意味着“拐点”真的要到来了呢？带着对后市判断的疑问，记者在春交会上与开发商和购房者都进行了交流。
其中有一位很关注时政消息的金先生告诉记者，现在的楼市政策把他看的是一头雾水，一边是新政把自己的买房权限给暂时“剥夺”了，另一边是他看到各地所公布的房价调控目标都提到的是涨幅。金先生颇为感慨的说：“压根就没有个权威声音说过房价会降啊！”而对于在新政下，购房需求萎缩这一问题，一个高端楼盘的项目开发商表示：“我们是肯定不会通过降价来提高成交量的，一方面是对老业主负责，另外从我们拿地成本、建筑成本来看，也赶上了最贵的时候，房子的利润其实已经不是很大。”
买卖双方各揣着理由和无奈，让现在的楼市看上去的确有些焦灼，而在春交会上记者还了解到，与此前房交会不同的是大多数楼盘虽然价格坚挺，但却不再遮遮掩掩，而且大部分楼盘表示春交会过后就会马上开盘。由此不难看出，开发商已经不再试水，而是开始着急销售，抢占市场份额。
市场的供应量增大、产品种类增多，对于购房者来说是件好事，在不用“抢房”的情况下，可以对房子好好的“挑挑拣拣”了，尤其对于那些并没有太多闲钱的“刚需”来说，更应该根据自身的实际情况，多留意市场的情况，认真思考在这混沌的市场中如何走好下一步棋。
据了解，最近有不少要开盘的项目受到了空前的关注，像远洋广场、亿达春天等项目都积累了大量的人气，在随后的市场中也将有大批房源推向市场，这些品牌开发商所带来的楼盘可能会在后续的楼市中有过人表现。
孟颖
如果按照气象指数把大连楼市划分为两个板块，答案无疑就是老城区和新城区了。因为“不限购”，因为价格较低，因为交通越来越方便，因为配套越来越完善，本届春交会上，新城区出尽了风头。或许，在未来相当长的一段时间内，相较老城区而言，新城区的楼市都会更加晴朗。
新城区楼盘成为亮点
■本报记者 王德春
如果要把本届春交会和以往几届做个比较，那么的不同当数新城区楼盘的受关注程度了。
其实，早在本届春交会举办之前，大连版限购细则的落地，就已经让新城区成为今年楼市名副其实的“明星”了；而春交会上诸多新城区楼盘展位前热闹的场景，不过是对这种现象的一个更加形象的诠释。
当然，新城区受宠的原因绝不仅仅是因为“不限购”。同时，即使同处新城区，楼盘的销售也有好坏之分。
旅顺一些楼盘意向登记创新高
因为拥有得天独厚的山海资源，旅顺向来以环境宜居受到购房者的青睐；而在本届春交会上，这种“青睐”程度更是高出以往。
亿达·蓝郡是位于旅顺老城区核心居住区的一个楼盘，今年春交会首次登台亮相，但让大连蓝湾房地产开发有限公司销售总监杨谢华感到意外的是，这个楼盘的意向客户登记人数甚至超出了一些老楼盘，展会现场更是异常火爆。与此同时，记者走访获悉，本届春交会上，亿达·蓝湾、华发新城、保利西海岸等其他旅顺参展楼盘的意向客户登记数量也创出了新高。
旅顺的楼盘为什么会这么“火”呢？杨谢华分析说，除了不限购带来了更多的市场机会以外，轻轨旅顺延伸线今年8月通车，旅顺楼盘价格相对较低，而环境宜人程度和居住舒适程度相对较高，以及旅顺老城区的各种配套设施非常完善也都是重要原因。而从购房者的角度和房屋自身的属性来分析，刚需客户的大量存在，以及房地产的保值增值功能，则是带火旅顺楼市的深层原因。
金州商业地产热销程度不输住宅
与旅顺“平分秋色”的当数金州新区。不过记者走访发现，由于金州地处大连北上通道，和普湾新区及其他北部地区的往来更加密切和便利，其楼盘销售也与旅顺地区呈现出一些不同的特点，其中较为突出的一点就是商业地产的热销程度不输住宅。
福佳集团在金州新区主推的福佳新天地是一个商住两用项目，因为尚未取得销售许可证，本届春交会上还处在展示阶段，主要目的是积累意向客户。但据销售经理李翠萍介绍，其火爆程度和一些已经开盘的纯住宅项目相比也毫不逊色。
“春交会前我们也在金州积累过一些客户，南向的房子比较受欢迎；春交会上我们试着推了一下北向的房子，没想到意向登记也很好，其中投资型意向之多更是超出我们的意料。”李翠萍介绍，虽然他们的客户仍以金州地区的居多，但北三市和市内的客户正呈增加之势，说明金州受外域客户关注的程度正在逐渐提高。
旅顺和金州之外，本届春交会上，普湾新区也吸引了不少购房者的关注。据万科海港城一位营销负责人介绍，虽然该楼盘是首次在大连市区亮相，但吸引到的登记看房和买房的客户也不少。“这与普湾新区成立以后成绩卓著有关，也与万科前期的宣传推广有关。”他同时预测，未来几年内，随着这一区域各项经济建设的快速推进，其房地产市场也会迎来前所未有的繁荣，“可能很快就会赶上旅顺和金州，届时新城区的楼市就更加热闹了”。
正如同处一片天空，天气也会有所不同一样，虽然同样处在被调控的市场环境之下，不同的开发商销售业绩也会大不相同。本届房交会的人气总体上虽然不如往届旺盛，但亿达、万科、远洋等品牌开发商的展位前仍然人群熙攘。其实，不是因为这些开发商头上顶着祥云，而是因为他们付出的努力更多。
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多点布局彰显品牌开发商市场信心
■本报记者 王德春
任何行业都需要品牌企业的支撑，尤其是在市场行情不好的时候，房地产行业也是这样。本届春交会上，亿达、万科、远洋等品牌开发商多盘联动、多点布局的强大阵容，就不仅提升了整个展会的人气，也彰显了这些开发商对市场的信心。
现象：品牌开发商多盘联动夺人眼球
虽然总体人流量较往届春交会有所下降，但亿达、万科、远洋等品牌开发商的展位前仍然经常人山人海；而这些展位多盘联动的强大阵容，也是本届春交会上几个的看点。
大连房地产企业的领头羊——亿达集团的展位之热可谓首屈一指：亿达·春田、东方圣克拉、普罗旺斯、蓝湾、第五郡、蓝郡等知名楼盘集体亮相，震撼全场，其中春田和蓝郡项目都是首次亮相。细心的观众不难发现，在众多的参展楼盘当中，亿达旗下楼盘的看房车始终是、最忙的，很多楼盘平均不到半个就要发一趟车，且几乎都是满载，显示了购房者对于亿达产品非同寻常的热爱。尤其值得关注的是，首次登台的春田和蓝郡项目，受追捧的程度也不亚于一些知名成熟楼盘。
对于房地产龙头企业万科来说，今年春交会是其在大连历届房交会上展示楼盘的一次。“今年春交会万科是五盘联动，而且从意向客户登记和成交情况来看，每个楼盘都受到了极高的关注。”大连万科一位营销负责人告诉记者，本届春交会上万科在售楼盘其实只有天麓和魅力之城两个，但一共成交了70多套；位于普湾新区的万科海港城尽管是次在大连市内亮相，也收到了很多意向登记。“春交会的效果还是蛮好的。”这位负责人评价说。
与万科相比，此次春交会上远洋地产推出的楼盘数量更多：红星海世界观、远洋·钻石湾、远洋自然、远洋广场、远洋假日养生庄园等十余个楼盘全部参展，将“大连在跨越，全域有远洋”的展会主题阐释得淋漓尽致。不仅如此，展会上远洋高层员工还来了个集体亮相，展现了远洋人意气风发的精神面貌。如此强大的阵容也带来了不俗的销售业绩。据介绍，尽管多数楼盘都处在被限购的行列，但本届春交会上远洋的意向登记和成交情况还是不逊往年。
声音：我们对未来楼市仍然充满信心
2011年房地产市场遭遇了空前严厉的调控，本届大连春交会的人流量和意向、成交情况总体上也不如往年，上述开发商为何还要多盘联动、多点布局呢？对此，相关企业的负责人给出了这样的解释：好房子任何时候都有市场，我们对未来楼市仍然充满信心。
“今年春交会肯定没有去年春交会火，但和去年秋交会相比还能持平。”一家品牌开发商的营销负责人告诉记者，从本届春交会上收集到的意向登记资料和实际成交情况来看，受调控政策影响，当前一些购房者虽然陷入了观望情绪，但刚性需求和改善性需求仍然大量存在，而这正是楼市健康、持续发展的信心所在。另一方面，从供给方面来看，当前市场条件下，好房子仍然是稀缺的、供不应求的。所以，对于始终致力于为客户建好房子、提供优质服务的品牌开发商来说，即便市场暂时转冷，也完全不必灰心丧气。本届春交会上不少品质楼盘的销售业绩逆势飘红的现象，就是来自市场的佐证。
楼市的天气好不好，购房者的态度是决定性因素之一。谈到现在的购房者，大家用的的一个词就是“观望”，而这正是购房者的心态阴晴不定的表现。如果购房者的态度从观望逐渐转变为下决心购买时，楼市天气肯定会多云转晴；相反，当购房者的观望情绪越来越浓的时候，楼市天气自然也就只能是多云转阴了。
购房者：同是观望，理由各不相同
■首席记者 柳毓
同样都是观望，每个人的理由却都不尽相同。记者在春交会上发现，购房者之所以会产生观望心态，原因不外乎有以下几种。
观望理由1 再等等看，房价能不能降
自从去年4月以来，中央政府连续出台针对房地产市场的调控政策。开始时，效果并不明显，但是随着政策严厉程度的逐步加强，越来越多的购房者开始相信，这次政府是真的下决心要遏制高房价。高先生就是这类购房者的代表，他本来是准备给自己换套大点的房子的，但是政策的连续出台，让他暂缓了自己的购房计划。在春交会上，高先生仔细询问了将近10个自己有意向的楼盘价格，但是令他失望的是，很多项目都没有定价，能够确定价格的项目也并没有什么价格优惠。高先生说：“虽然房价还没有降，但是涨价的也几乎没有，因此我不着急，再等等看，也许房价真的能降下来。”
观望理由2 只能买一套，要挑的
限购无疑是所有调控措施中最直接的一条。对于购房者来说，他们从原来的可以多次买房，到现在只剩下一次买房的机会。很多人都会有这样的心态，机会多时不懂得珍惜，只剩下一次机会时，开始犹豫不知道如何把握这次机会。在春交会上，记者就遇到了这样一位购房者曲女士，她原来想要买一套小户型的，再买一套大户型的房子改善居住，但是现在只有一次购房机会，曲女士就非常犹豫，不知道该如何决定。“既然只有一次机会，我肯定希望买一套的，尽量满足我和家里人的各种要求，因此我需要再仔细选择一下，不能很快做决定。”
观望理由3 贷款门槛高，暂时买不了
高房价让多数人都必须通过银行贷款才能实现买房梦想，然而国家却大大收紧了房贷，其中三套及以上住宅已经停止房贷，二套房贷款也需要六成首付并将利率上调10%，贷款门槛的提高，也让一部分人难以接受。小王看好了一套房，但由于已经是二套房贷，近80万元的首付让他只好打消了买房的念头。“虽然我有购房的资格，也有买房的愿望，但是购房首付款就把我挡在购房门槛之外。即使是我借够了首付，现在的利率已经进入上升通道，每个月的还款也让我背负不小的压力。与其这样，我暂时推迟一下购房计划，攒够了首付再说。”
楼市阴晴难测，出入带把伞
历年的春季房交会，都被看作是全年楼市的晴雨表，对当年楼市的变化起着指导作用。然而今年的春交会结束之后，包括开发商和购房者在内的很多人，却对接下来楼市的阴晴难以做出判断，不知道楼市将向哪个方向发展。
为什么现在的房地产市场会如此难以预测呢？
这是因为大家对市场的判断出现了分歧。一部分人认为，中央政府出台了“史上最严厉”的宏观调控政策，除了直接以限购的形式把一部分需求暂时挡在市场之外，还大幅提高房贷门槛，进行大规模的保障房建设，甚至要求地方政府直接针对房价出台调控目标。这些政策中的任何一条，都足以让楼市“刮风下雨”。但也有一部分人认为，2008年楼市调控后，2009年房价报复性反弹的情景还历历在目；另一方面，通货膨胀的预期，使得一些人愿意把钱投到房子上，并且认为这是抵御通胀的办法。总之，楼市却并未经历人们想象中的那种急风骤雨，调控效果迟迟未现，但是宏观调控之剑一直悬在楼市之上，谁也不敢说下一阶段楼市就是艳阳天。
就像天气好与不好都无法阻止人们出门一样，下一阶段的楼市虽然难以预测，但市场的脚步不会停止，开发商还要进行持续的开发，购房者也还需要买房子。所不同的只是，当你无法判断未来阴晴的时候，出门带上一把伞，这样即使下雨，也不会惊慌失措。对于楼市来说，开发商和购房者在这个时候也应该带上一把伞。
所谓带伞，无论对开发商还是对购房者，最重要的都是调整各自的心态。开发商不要再把房地产当作是一个暴利行业，提高品质，合理定价甚至以优惠的价格让利于民，自身快速回收资金，这才是在当前市场上立足的关键；购房者也不要抱着房价大跌的心态去等待，当大多数人都进行观望的时候，未尝不是入市的好时候，但关键是自己有没有真正的需求和实力，能不能选到真正适合自己的好房子。
无论楼市阴或晴，出入楼市都要带把伞。这也许就是春交会带给人们的启示。
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