[摘要] 就大连房价走势来说，考虑到大连的地理优势和二线城市居住环境，在目前的“国八条”和“大连新版限购令”力度不变的情况下，最有可能的是在一两年内价格维持不变或小幅波动。
伴随“国八条”等政策“靴子”落地及重庆、上海房产税政的出台，似乎国家房地产调控的组合拳近乎出齐。然而，到目前除北京、广州等城市售房量下降一半以上外，并未出现一些人预期的房价明显下跌的局面。据国家统计局2011年2月28日公布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨幅，虽然随着“国十条”等宏观调控政策出台出现回落，但至12月房价涨幅仍为6.4%。另根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，环比仍上涨0.48%。
房价调控何时到位？政策效应究竟多大？未来房价走向如何？
二、目前国内商品房价会大跌吗？我们知道，如今的商品房价格涉及到购房者的钱包、银行的贷款利息、开发商的利润、居民的就业渠道、地方政府的财政收入和GDP指数、国家的固定资产投资和扩大内需等诸多利益链条，短时期剧烈下跌有可能危及国家内需的扩大和金融安全。美国的房地产次贷危机教训值得警惕。从地产经济健康发展角度看，以居民收入较快增长在中长期超过房价微幅缓升的态势，来实现房价的“相对下降”，恐怕是较好的态势。
三、目前国家出台的房价调控政策主要是需求管理或需求调控。1.就信贷政策而言，主要是压缩有支付能力的需求增量。包括第三套房停贷、第二套房取消优惠利率等举措，压制了一部分投资或投机购房需求，增加其购房成本，当然也在一定程度上压制了改善性的需求。但对于全款购房者无影响。2.就税收政策而言,主要从降低交易频率和增加商品房保有成本两方面限制购房需求。购房5年内上市交易按全额计算营业税，增加投资或投机性购房的成本；对高档住宅和第三套住房加征房产税，是增加商品房存量持有成本，也有利于减少商品房投资或投机行为。这一举措对投资或投机行为较有杀伤力。3.限购政策和地方政府房价问责制，属于行政手段。它的作用及时有效，但不能持久。一些城市明确规定限购政策到2011年底。大连没有规定期限，显然需要看一看。
四、就供给面来看，国家加快以公共租赁房为主的保障性住房建设，加大实物配租，无疑将逐步使中低收入家庭的购房需求从商品房市场分流出来，减缓了商品房市场的需求压力，最终将在迟滞房价上反映出来。国家在2011年将新建1000万套保障性住房，5年内将建设3600万套保障性住房。至于确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上的土地供给政策，及地方用于保障性住房的财政投入应不低于上年土地出让金10%的资金供给政策，都将从供给结构调整的角度影响商品房需求结构，对高房价具有釜底抽薪作用。
五、就大连房价走势来说，考虑到大连的地理优势和二线城市居住环境，在目前的“国八条”和“大连新版限购令”力度不变的情况下，最有可能的是在一两年内价格维持不变或小幅波动。日后大连可供选择的政策抽紧多半可能在加征房产税方面，要么按人均住房面积超过部分征收，要么对第三套房以上严格抽税，或开征空置税。限购令对外地购房者也可套用“北京版”5年个税证明做法。届时，房价有可能出现阶段性下跌，但幅度不至过深。
总之，大连既要遵循国家统一部署，适度抽紧；又要加强结构性、区域性调节。对于中低收入家庭来说，当转向租赁市场，或等待公共租赁房，或以租待购。对于有能力的改善性需求，可考虑放缓购房节奏，待政策出尽明朗化。对于外地购房者，符合条件者依然可以进入。对于投资者来说，是需要精细化管理的时候了，要仔细计算一下房价迟缓中的差价和租金再行出手。
杜辉简介
北京大学经济学博士，主要研究方向为中国经济发展战略与经济周期、体制改革和金融证券资本市场。在中国理论界是少数探讨中国社会主义经济周期的学者之一。先后出版专著10部。在《人民日报》等报刊发表学术论文620多篇；主持国家、军队、省市以上科研项目40多项，获得省以上奖33项。现任大连舰艇学院教授、博士生导师；大连市经济学会会长；省委、省政府、市委、市政府咨询委员。
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