[摘要] 到年末了，又必须进行各式各样的盘点，其中最为重要的就是对这一年市场判断进行盘点，反思和思考。在盘点之前，就有客户直接打击，建议我们放弃年度预测了，预测太失败了，该放弃，还是该坚持，这构成了今年年度盘点的着重点。
年末，又必须进行各式各样的盘点，其中最为重要的就是对这一年市场判断进行盘点，反思和思考。在盘点之前，就有客户直接打击，建议我们放弃年度预测了，预测太失败了，该放弃，还是该坚持，这构成了今年年度盘点的着重点。
二个大失误则是，没有考虑09年新增贷款的第二个循环周期，而简单的将10年的7.5万亿新增贷款理解为货币收缩，导致了我们判断的需求会呈现出萎缩的特征。其他失误还有对供应速度判断出现了漏洞，忽略了宏观调控对供应心里和供应节奏的影响，以及由于供应节奏和供应方式影响对需求心理的影响，导致的市场波动和博弈，而产生的市场特征的变化。
如剔除这些因素，反观我们的预测报告，则几乎可以达到95%以上的准确程度。而我们的报告是严格按照市场竞争法则来进行判断和分析的。从这个角度而言，我们认为市场依然是按照市场游戏规则来进行的，调控政策总体效果还是建立在市场需求这个角度上的，只有市场供求关系才能改变市场运行特征。
站在市场角度来解析市场，通过行业供求关系的实际情况来反观宏观调控的效果以及其评价。在国家统计局年度数据没出来之前，我们暂且用重庆市数据来进行简单的分析，基于数据的没公布，我们在本文将只采取定性分析来说明问题，而对定量数据说明。重庆市今年基本数据显示出如下特征：土地供应量和土地消化量基本持平(即土地成交量和预售许可证放量的关系)，房屋供应量略逊于房屋成交量，市场的基本特征是供不应求。这样的分析能够解释市场价格持续走高，需求持续上升的市场现状(供不应求导致恐慌性需求增加，需求适度前置，当期市场需求适度增加)，但这并不能解释宏观调控对房地产市场的影响。
为解释宏观调控对市场的影响，这里我们需要引入金融元素，这里我们会遭遇到的难题即央行公布的房贷数据是否准确；第二个难题在于股市和楼市的财富转移关系；第三个难题则在于四万亿财政政策中，今年的结算利润的具体幅度；第四个问题也是我们的难题在于9.6万亿货币和今年的7.5万亿货币循环周期和回收周期的时间界域。
个问题反映的是货币乘数效应，即货币的杠杆效应，这是宏观调控重点控制的，数据易得，我们只需要通过对09年与10年的贷款系数进行比较就可以知道答案；第二个问题股市和楼市的关系，这个可以通过对今年IPO数额，以及大小非解禁额，资金募集总额以及股市波动的幅度来进行解读，但这个基本很难，可以做区间假设得到答案；第三个问题的答案一方面可以通过新增存款余额变动来考察，另一方面可以通过对在建项目工程进度的预估来完成，同样不能准确，但可以得到区间假设；第四个问题则是一个没有解的大难题。但也可以有一个方向，即我们按照贷款每年收缩幅度为6%计算(平均贷款成本为6%的年息，银行增加6%，实体减少6%的公式对等计算)，从这个角度来看，那么货币供应萎缩趋势是可以确立的。
我们在反过来看今年调控政策对行业的影响，今年417和929调控政策的核心内容：一是信贷政策收紧，影响到货币的杠杆效应，同时对供应和需求双方都产生影响，相对而言，供应商对货币杠杆系数较需求方大，因此对供应方的影响表现为更加明显。
417政策出台以后，供应萎缩明显强于需求萎缩，一方面是土地市场的反应，同时预售许可证滞后效应也非常明显，这两者共同作用导致了市场的供需结构有利于供应方趋势；929调控政策的实质是限购，即对需求的强行抑制，但929效果极差的原因在于8月市场反弹以后，市场存量消化殆尽，市场供不应求，加上417后的效果在5、6、7三个月被供应商化解以后，供不应求的市场必然导致价格的反弹，价格反弹则导致市场对调控效果的抛弃和供不应求的抢购心理，这两者共同作用下，尽管限购令相对较为严厉，但实际市场效果并不明显。从这两个角度来说，调控的两大方向同时失去效用，市场因此在929以后，呈现出加速反弹的局面。导致年末市场量价关系加速上行(考虑到09年的量价同时高基数，年末的涨幅就显得更加客观，调控的效果也就更加微小)。
再反过来将我们前面的四个因素逐一加入到分析中，我们会发现宏观调控的因素被上述四个因素逐一对冲：新增贷款与09年贷款的循环使用，导致市场货币供应量并没有受新增贷款减少而减少；其次是四万亿结算利润余额的增加导致了市场现金供应量充分；这里还应加入个加息导致的热钱涌入规模大大高于存款准备金收缩的货币与加息抑制的货币。第三四个有利因素与个不利因素对冲过程中，显然市场资金供应的有利因素强过不利因素(第二个因素，有溢出效应，但总体来说影响不是十分明显，我们姑且视为中性因素)，因此宏观调控抑制的货币供给小于市场新增的货币供给，导致市场货币供应量呈现出净增长态势，这也是房地产市场量价同时上涨的基本基础。这也是宏观调控效果不佳的最为真实和直接的原因。
如果我们对上述分析基本认可的话，那么我们认为决定2011年市场走势的基本关系还是两个：是房地产市场的供需关系；第二个是货币与房地产产品的对应关系。
关于个问题，我们在前面分析中没有探讨到的2010年房地产市场的特征是在建工程存量的问题，各个层面的数据均显示，今年在建工程存量较10年大幅度增长，这里的答案则在于2011年预售许可证放量必然大幅度增加；假定需求与10年持平，那么供应的增加将导致2011年市场转化为买方市场，加上价格上涨与今年929调控以后投资的需求将导致2011年需求的适度回落，则供需结构问题将更加明显。供需结构的变化，将有利于价格趋势下行。但在第二个因素方面，我们依然很难得到一个准确答案，即9.6万亿的贷款是否在第三年进入还款高峰期；
第二是市场是否会用更高的金融杠杆来掩盖损失(即通过只还息，但贷款延续)，如此的话，那么2011年新增7万亿(中央政府暂定数额)的新增贷款必然将进一步加大市场货币供应量，一旦货币供应量出现盈余，那么市场价格的回落将会非常困难。从这个角度来看，2011年，我们认为市场的核心问题将取决与两大因素的博弈：即货币供应量和供需结构的变化程度，而这两个要素无疑都是市场的核心要素，并非政治因素，从这个角度来说，2011年的房地产市场，将是一个比较完整和准确的市场年。
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