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全国105城推土地1572宗环减18%土地供需价全面下行

房天下   2010-12-02 10:46

[摘要] "新五条"已实施一月,"银十月"土地市场推出量和成交量双双下行,住宅用地成交楼面均价也呈下跌趋势。"限地价竞房价"、"限地价竞面积"等土地出让新模式开始试行,如果全面普及,将对地价和房价的过快上涨起到明显的抑制作用,或在一定程度上增加保障性住房的供给。

"新五条"已实施一月,"银十月"土地市场推出量和成交量双双下行,住宅用地成交楼面均价也呈下跌趋势。"限地价竞房价"、"限地价竞面积"等土地出让新模式开始试行,如果全面普及,将对地价和房价的过快上涨起到明显的抑制作用,或在一定程度上增加保障性住房的供给。

供应情况:"新五条"再次提出"增加居住用地供应总量",全面落实供地计划。10月土地市场推出量有所下降,105个城市共推出土地1572宗,环比减少18%,同比增加4%;推出土地总面积8158万平方米,环比减少12%,同比增加3%。其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)556宗,环比减少16%,同比减少5%;推出土地面积3556万平方米,环比减少6%,同比减少16%。

成交情况:"新五条"限购政策对开发企业现金回笼造成影响,进而影响到企业增加土地储备的计划。10月土地市场成交量下降明显,同比、环比双双下跌。105个重点城市共成交土地1119宗,环比下挫23%,同比减少15%;成交土地面积5684万平方米,环比减少16%,同比减少18%。其中,住宅用地成交387宗,环比减少20%,同比减少26%;成交土地面积2620万平方米,环比减少12%,同比减少26%。

成交价格:二次调控对于土地市场价格上涨的抑制作用明显,住宅用地楼面地价环比降幅近3成。10月,105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米,环比下降29%,同比上升7%。

土地流拍:经过两轮调控的洗礼,开发企业的拿地策略愈发成熟和理性,政府推出土地的品质也有所提升,导致居住用地流拍现象大为减少。10月,105个城市仅宿迁的2宗住宅用地流拍,其他城市暂无住宅用地流拍。

土地政策:本月并无新的土地政策出台。9月底出台的"新五条"打响了二次调控的枪,政府抑制房价、地价过快上涨的决心得以彰显。纵观"国十条"至今的一系列调控政策,都旨在抑制房价、地价过快上涨,但对于保障性住房的供给仍未推出有力措施,作为保障民生和调控房价的利器,相信保障性住房的相关政策正在酝酿之中。

热点事件:深圳市探索"限地价竞房价"模式出让的住宅用地于10月27日成交。"限地价竞房价",即开发企业以固定地价反竞房价的方式竞买土地,采取"价低者得"原则,房价定价的开发企业成为竟得方。贵阳也开始试行这种出让模式。北京则采用这一模式的变式,即挂牌上市土地设定价格上限,达到上限的开发企业以报建配建租赁房的面积的方式决出最终赢家。这种模式也是一种新的尝试,在一定程度上增加了保障性住房的供给,但对于抑制地价和房价过快上涨方面的作用明显逊于"限地价竞房价"模式。

二、10月土地市场住宅用地成交总价和楼面地价排行榜

本月,体量较大的综合性用地占据了排行榜的多数席位,本地企业或跨区域企业的本地分公司拿地积极。新政以后,入市地块品质随着开发企业拿地策略的趋紧而愈发提高,本月成交总价前10的地块的如下特点鲜明的体现了这一现象:

1、体量大。本月成交总价前10的地块,体量都比较大,大体量是地块高总价的条件之一。本月登榜地块体量均接近或超过10万平方米,的总面积为9.4519万平方米,而的则拥有接近26万平方米的大体量。

2、楼面地价差异不大,总体水平较高。本月登榜地块中,楼面地价的地块单价过万,其余地块楼面地价则集中于4600~8400元/平方米区间之内。其中,楼面地价第二的地块单价水平达到8351元/平方米,而楼面地价的地块单价也达到4638元/平方米。

3、布局分散。从分布区域上看,4宗位于长三角地区,3宗位于东北地区,2宗位于珠三角地区,1宗位于环渤海地区。

4、综合用地占据多数。成交总价前10的地块,仅1宗为纯居住用地。大体量的综合性用地顺应了城市综合体的房地产开发新模式,配套设施有充分保障,自然备受市场青睐。

5、拿地企业实力雄厚。雅居乐、中粮、金地等知名企业均榜上有名。

6、本地企业或跨区域企业的本地分公司占登榜企业8成。本月竞得成交总价前10的地块的企业中,除中粮和金地竞得的2宗地块外,其余地块的竟得方均为本地企业或跨区域企业的本地分公司。

与9月登榜地块楼面地价全部超过1.2万元/平方米的"盛况"形成鲜明对比,本月排行前十地块的楼面地价价基本分布于8500~13400元/平方米区间范围之内;其中,楼面地价在10000元/平方米以上的地块有6宗,楼面地价在8500~10000元/平方米范围内的地块有4宗。这在一定程度上展现了第二轮调控的效果,登榜地块的如下特点也暗示了土地市场目前高价地块的发展特点和趋势。

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