[摘要] 对于楼市来说，今年“冬天”来得比往年有些早，在一连串宏观调控政策，尤其是中央二次调控加上地方限购令这两剂猛药的综合作用下，楼市日渐萧条。
对于楼市来说，今年“冬天”来得比往年有些早，在一连串宏观调控政策，尤其是中央二次调控加上地方限购令这两剂猛药的综合作用下，楼市日渐萧条。尽管限购出台后出现了合同集中备案的情况，十月楼市出现了短暂的反弹，但进入十一月后，大连楼市成交量在逐周走低，部分区域的成交量降幅甚至超过了50%。进入12月，楼市更多的是观望，以及对明年政策和市场的猜想。
调控政策见效 楼市成交走低
“9·29”二次调控政策和大连限购令出台后，大连楼市出现了一段时间的缓冲期，成交量不降反升，在房地产登记交易市场出现了集中备案的情况。在消化完前期合同后，调控政策的影响力正逐步体现出来。从有关调研机构的统计数字来看，市内四区中，西岗区和沙河口区的降幅最为明显，如11月的周，西岗区和沙河口区分别成交59套和269套。到了第四周，西岗区成交仅24套，沙河口区是62套，降幅最为明显。市内四区总体来说，11月第四周的成交量较周下滑超过了50%。从整体上来看，成交走低势在必然，限购令的有效实施，市场上浓厚的观望情绪都成为牵制成交量的因素。成交下行并处于低位，将成为未来一段时间的成交走势代名词。从产品层面分析，受政策影响中端以下的产品成交量下滑，而高端产品在目前通胀预期较大的情况下，其较高的保值性，使其成交相对稳定，非住宅类公寓也不在限购范围内，部分品质较高的产品，成交量反而有所上涨。
量跌价稳态势 或将持续一段
成交量下跌趋势明显，但大连楼市价格却并未见松动，始终保持高位盘横状态，这和很多购房者的预期相去甚远，对调控难言满意。但价格因素较为复杂，需要全面考量。回顾全年楼市，八月份楼市回暖，九月份楼市成交出现全年峰，大连楼市存量房源已经不多，年底开发商多数完成了销售任务，没有资金方面的压力，以不变应万变，不可能会用降价换销量。因此，量跌与价跌二者不可能同步，量跌价稳的态势必然会持续到明年，但究竟能抗多久，各开发商会有所不同。按照2008年的调控结果看，房地产公司流动性最紧张（账面货币资金）的时点滞后于调控5个季度，如果以今年9月份的二次调控为起点，开发商流动性最坏的时点可能会出现在明年下半年。另一方面，购房者应该看到，房价快速飞涨的势头已经被抑制住了，调控政策出台后，出现了新项目无法提价，新开盘项目价格低于预期的现象，相对CPI指数而言，房价不涨就是降。
当下，政策因素使然，2010年的房市提前迈入了淡季。从供应方的角度来说，开发商放慢了新盘加推的脚步，整个11月仅有3个项目开盘；从买方的角度来说，观望意浓，出手谨慎。双方均对房地产市场的后市预期存有犹疑的态度。楼市新增供应不足，造成一部分需求受制，预计这一部分供应和需求将在2011年的市场上得以释放。
阅读推荐：
淡季推迟一个月到来 大连房屋租赁市场成交下降
虽然自4月份开始，政府对房地产市场的调控不断，但是租赁市场却几乎没有受什么影响，成交量反而持续增加，租金也上涨了不少。年终将至，房屋租赁市场的淡季随之到来，但是在成交量下降的情况下，租金并未回调。专家建议，房主应根据实际情况灵活调整租金，以确保投资化。
租赁淡季推迟一个月到来
11月初，张女士将自己位于三八广场附近的一套房子到中介登记出租。令张女士没有想到的是，20多天过去了，中介竟然只给联系了三个客人，最终也都因为价格的问题没有达成一致。张女士说，她的同事10月份以相同价格挂出一套地段、面积等都非常相似的房子，结果几天就租出去了，她为此非常不解。张女士去中介问原因，对方告诉她，年底租客不多，客人觉得价格偏高只好另觅其它的房子了。
其实，张女士的情况绝非偶然。因为进入11月份之后，大连的房屋租赁市场成交量下降很快，多家大型中介的成交量环比10月下降30%以上。瑞家地产市场部经理蔡一涵介绍说，今年大连的房屋租赁市场较往年大幅提高，尤其是从5月份开始直到10月份，增加的尤为明显，尤其是10月份，成交量同比增加了218%。链家地产市场部提供的数据也证明了这一点，6月份该公司租赁成交同比增加80.3%，而10月份成交同比增加114%。
10月份租赁市场的火爆表现可谓近年来少有，究其原因仍然是动迁因素造成的。蔡一涵表示，通常全年租赁高峰会在9月末结束，这是因为高校毕业生在9月份已经基本安置好。但是今年的租赁市场在10月份还出现了一次高潮，这主要是由于10月份市内多个片区集中动迁。在动迁政策中有回迁条款，政府给予选择回迁的市民比较高的租房补偿，很多人都选择了回迁。这些人中的很大一部分都涉及到租房，他们的集中入市使得10月份的租赁市场呈现爆发式增长。
淡季到来租金未降
随着今年租赁市场成交量的大增，房租也是水涨船高。即使是进入淡季，增长趋势也没有改变。链家地产市场部王娜介绍说，该公司统计11月份房屋租赁价格同比上涨了16.7%，环比上涨了22%。应该说，11月份租赁成交量的迅速下降，除了与传统租赁淡季的到来有关之外，房主不愿意在淡季降价也是一个主要原因。业内人士表示，目前的情况是租房客源明显减少，放租房源却有所增加，房主若不能主动降价出租，则会出现房子空置的局面。
按照以往经验，春节前是租客退租返乡的高峰期，房屋租赁市场将趋于平静，为明年开春的租赁旺季积蓄力量，年底租金的走势将会以稳为主。展望明年，假如地产调控政策持续不放松，有可能会增加租赁市场的需求，从明年3月份开始，租金仍有出现新一轮上涨的压力。
房主应灵活调整租金
租赁淡季来临，下一个租赁高峰则要等到明年春节之后。那么这个时候准备出租房屋的房主是调整心态适当降低租金争取早日租出房子，还是继续等到明年再租呢？专家认为，每个人的情况不同，应区别对待。对于那些以租还贷的业主，可以先降低租金，以短租形式出租，待租赁旺季再入市，尽可能减少空置期和租金损失。而那些没有经济压力的业主，可以先缓一下，明年节后租赁高峰期，市场需求增多，租金会较为理想。
其实，房主自己也可以算一笔简单的账，以一套市场租金为1500元/月的房子为例，假如以1500元/月的租金从明年1月1日起租出去，那么到明年年底共12个月，总租金是18000元，假如以1700元/月的租金，在明年春节过后的3月1日才找到了租客，同样到明年年底则只剩下10个月的租期，总租金是17000元。从这个角度来看，1500元/月的租金反而比1700元/月的租金高。因此，房主在对待租金的问题上应更灵活一些。
对于准备租房的人来说，专家则建议应利用现在的租赁淡季确定下来，避开春节后的租赁高峰期，一方面在春节前租房选择较多，另一方面业主的心态也没有那么强，可以争取一定的租金优惠。
阅读推荐：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
