[摘要] 即约3个购房客户对应1套房屋，市场从抢购转为选购，这是我市一房屋中介机构针对我市二手房市场调查得到的数据，表明我市二手房市场呈平稳上升状况
目前，我市二手房平均月供已经超过3000元；同时，随着今年以来国家各项房地产调控政策的接连出台，我市二手房市场新增购房客户数与新增房源的比例（以下简称客房比）已经由去年四季度的5:1应声回落至3:1，2010年5月~9月成交量比2009年同期缩水了54.6%。与此对应的是价格涨幅大幅回落，2010年4月~9月二手房均价涨幅仅为1.3%。
以上数据是记者昨天从房地产经纪机构链家地产专门花费几个月的时间、针对我市2008年以来二手房市场走势变化所做的趋势研究报告中了解到的。
2008年50万元购房款，2010年少买20平方米~30平方米
记者得到的这份“二手房趋势研究报告”，对近三年以来我市二手房市场所做的比较详尽的数据分析，结果显示，2008年1月~2010年8月，无论是二手房还是商品房套均总价都呈现较大增长势头，2008年二手房平均成交总价45万元，而2010年第三季度平均成交总价增长到67万元，整体增长48.9%。
若以消费者有50万元购房款来计算可购买面积平数计算：2008年季度能够买到一套约75平方米的二手房以及约72平方米的商品房；而到2009年第四季度，只能买到一套约56平方米的二手房以及约52平方米的商品房；而在2010年的第二季度这一值降到了历史点，商品房只能买到约43平方米，而二手房也只能买到约52平方米。
二手房平均月供已经超过3000元
对于广大需要通过贷款购房的客户来讲，首付款也随着成交总价的增长而增加。链家地产根据当年当时的贷款首付比例，计算出消费者购买一套平均水平的房屋需要的首付款。无论是二手房还是商品房平均需要的首付款，两年间均出现了超过一倍的增长。
消费者若在2008年初想通过贷款购买一套平均总价的房屋，二手房约需9.1万元首付款，而商品房则约需18.6万元；而到2010年第三季度，购买一套平均总价的二手房首付约需20.2万元，而商品房约需38.9万元首付款；二手房首付增长了104.4%，而商品房首付增长109.1%。
随着平均成交总价的上升，平均月还款额也有了不同程度的上涨。2008年二手房平均月供2438元，商品房3323元；到2010年8月，商品房首套套均月还款额达到了6093元，同期的二手房首套套均月还款为3168元。
调控政策出台后：客房比、房价涨幅等数据均已下降
2010年4月开始，国家为遏制房价疯涨势头，出台了一系列史上最严厉的调控政策，特征是周期逐步缩短，同时，各项政策层层加码，并通过问责制等综合手段逐步落实，显示了坚定的调控决心。
根据对2008年1月~2010年9月新增客户和新增房源情况进行跟踪分析发现，在2008年客房比平均只有1.9：1，时只有1.6：1；而到2009年第四季度，这一比值高达5：1，即约5个客户争1套房屋，基本处于一个抢购的状态。随着国家取消购房优惠政策，这一比值也出现了理性回归，基本稳定在3：1。
客房比实际反映的是市场中对住房的供需比情况，它是成交量变化的先行指标。对市场的分析显示，客房比跌到2：1时，市场表现冷淡；当客房比保持在3：1左右时二手房市场处于平稳上升的发展阶段，从2010年开始这一比值基本稳定在3：1，市场从抢购转为选购。
记者了解到，2010年1月1日我市取消购房优惠政策后，在正常条件下，我市二手房成交量迅速恢复到4月的3000套以上；随着“4.25”史上最严厉的调控政策的执行及各项政策的层层加码，受购房者房价下降预期的影响，二手房市场交易曾一度下降。
研究报告披露，随着购房者对未来预期企稳及刚性需求的推动，我市二手房成交量又逐渐上升到2000套以上。由此这份报告也认为，大连市二手房成交量月均2000套将成为基本的支撑位。
链家地产认为，二手房的成交量上涨会带动价格上涨，成交量下降则会抑制房价上涨。随着国家对房地产市场调控政策的层层加码，客房比已应声回落，继而整体成交量开始回落。2010年5月~9月成交量同比2009年同期缩水了54.6%。与此对应的是价格的涨幅大幅回落，2009年9月较2009年4月房价增长了约17%，而2010年同期二手房均价涨幅为1.3%。国家的调控政策成功的遏制了房价的疯涨势头。随着成交量的止跌回升，房价整体呈现微涨态势。
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