[摘要] 据“链家地产”市场研究部统计，5月份全北京纯粹的二手房交易（去掉经转商）在8000套左右，环比降幅74%左右。而新房住宅5月份成交6269套，去掉经济适用房以及限价房，共计3956套，环比降幅55%左右。新房成交量下降幅度小于二手住宅。
■2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款差额对照表
2010年4月中旬，系列房地产政策的陆续出台，北京楼市发生惊天逆转，成交量萎靡，需求观望，二手房价应声而降，而新房还未见大动静。到底是负隅顽抗还是颇具底气，下一阶段楼市该如何变化？“链家地产”发布《新建商品住宅与二手住宅市场分析报告（2007年1季度-2010年2季度）》（以下简称《报告》），通过对三年半市场的监测和特点总结，对当前市场预测如下：
成交价格：新房降价幅度或将进一步加深，并领跌整个房地产市场
目前，据“链家地产”市场研究部统计，5月北京二手房成交均价为18650元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅为8%左右，而5月北京新房成交价为35630元/平方米，相比4月份成交价格36749元/平方米下降3%左右，新房降价幅度弱于二手房市场。
“链家地产”副总裁林倩认为，下阶段新房房价降幅有可能进一步加深，并领跌整个房地产市场。从本次《报告》中可以看出，2008年房价下行期，新房市场价格下降比二手房晚三个月，但降幅要明显得多：即2008年6月二手房价格12206元/平方米，环比降幅为3.1%，而新房市场直到9月份才开始下跌，下降幅度高达21.9% ，达到14294元/平方米。由此可见，一般情况下，新房下跌周期会有所滞后，但跌幅会更为明显。随着接下来新房价格的进一步下降，进而带动各个年代二手房价格按梯次下降，高房价将得到平抑。
成交量：新房与二手房在购买力差距、观望心理差距上同时拉大
据“链家地产”市场研究部统计，5月份全北京纯粹的二手房交易（去掉经转商）在8000套左右，环比降幅74%左右。而新房住宅5月份成交6269套，去掉经济适用房以及限价房，共计3956套，环比降幅55%左右。新房成交量下降幅度小于二手住宅。
林倩认为，未来新房与二手房之间，无论从单纯的总价呈现的购买力方面，还是贷款及首付成本差异方面，都会表现出更明显的差异性，而这种差异性会让新房成交量在市场观望期加速回落。尤其是随着系列宏观调控政策的进一步深化，二套房首付利率提高、三套房禁发贷款等政策的深入执行，将拉大新房与二手房的购买力差距和观望心理差距。
以当前市场为例，据“链家地产”《新建商品住宅与二手住宅分析报告》显示，2010年2季度，新房成交总价为385万元，二手房成交总价为164万元，新房的成交总价是二手房成交总价的2.3倍。并且二次及多次购房，新房比二手房多付出成本会更加明显（详见附表）。
林倩认为，一方面新房成交价格较高，推动了首付额度以及每月还款额的增加，会使很多购房者望而却步；另一方面，市场下行期，购房者置业更加谨慎，面对着新房相对更高的购买成本，购房者选择观望的意愿也更强。因此，总的来说，未来新房成交量将大幅缩小。
《报告》预测2010年存量房的规模在495万左右，换手率3.6%-4%，那么成交量每年在18万-20万套左右，即每月成交量为15000套左右。而目前宏观调控初期，二手房成交量已萎缩到8000套/月，比正常预估值减少了7000套，也就是说目前市场上47%左右的需求是被抑制的。因此，“链家地产”副总裁林倩认为，这些需求必然作用在未来的市场上，所以二手房未来的成交量将会平稳上升，甚至是在某一时间段有集中爆发的可能。
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