4月20日，绿城集团在香港举行业绩发布会。绿城行政总裁寿柏年、行政经理罗钊明、以及即将离任的首席财务官林战均出席发布会。
近期出台的严厉调控政策，并未影响绿城670亿元的销售目标。寿柏年同时表示，绿城105%的高负债率依然是合理的水平，今年并未打算降低，此外，公司的项目平均售价预计将进一步提升。
在谈及超越地产龙头万科的问题时，寿柏年表示，做并不是公司的首要目标，因此公司没有制定任何要超越万科的计划。
Q：去年绿城拿地相当多，到目前为止绿城还未付清的地价款有多少？绿城依然没有选择中西部重点城市，成都、重庆等进入，今年会不会考虑进入这些中西部的城市？
寿柏年：去年绿城买地比较多，计算所有绿城有股权的地，总价加起来大概455亿。我们去年付了200亿左右，今年计算还有230多亿尚未付清。去年450亿里面，归属绿城的大概是246个亿，占60%左右。因此今年尚未付清也是还有大概60%是属于绿城的，120多亿。
今年我们又买了一些土地，地价90亿左右，其中绿城需支付的占85%，所以今年绿城大概要付200亿左右的地价款。到现在为止，绿城已经支付了100多个亿。
我们在西北区域有一个乌鲁木齐的项目，但是西南区域的重庆和成都一直没进去，目前也暂时没有进去的计划，除非在那些区域有一些特别好的项目。绿城还是会把土地储备集中在长三角一带，这方面的发展空间还是很大。
Q：绿城与几个信托机构有过项目合作，今年会否继续考虑信托融资？
寿柏年：通过信托来寻求社会的直接投资，是房地产企业除了银行贷款和资本市场融资以外的一个新的平台，有很大的空间，而且在法规上也是可行的。所以绿城去年和平安信托签订战略合作外，也跟其他的信托公司接触。我们在今年一季度跟平安信托和上海的中泰信托分别有15亿的合作，估计今年绿城在信托的合作还会进一步扩大。
Q：最近内地频繁推出收紧房贷的措施，会否影响绿城？绿城会否想要调低670亿的销售目标，未来的策略会不会出现绿城楼盘要降价的情况？
寿柏年：最近的房地产政策称得上是对整个房地产界最严厉的一个挑战，也是最有力的一个调控措施。我想可能近期对市场会有影响。
但是中央要宏观调控目的并非是为了打压房地产，打到房地产崩盘为止，而是为了遏制市场的过快增长，维护平稳发展。
中国决定房地产前行的大经济背景并没有发生变化，无论是经济的回暖复苏、城市化的进程、居民收入的提高，以及居民要求改善住宅的需求，这些方面基本没有变。问题就是这些方面的需求表现的太强烈了，所以中央政府要进行调控。因此我认为，长远来看的话，政策对绿城不会有太大的影响，因为它的目的是为了维护。
公司现在一直没打算调低我们年初的670亿的销售计划。首先是市场基本需求还是在的，此外我们对自己的产品有信心。
从今年的情况看，绿城在今年底前可以提供给市场的的可售资源大约1100亿元，有594万平方米，此外，去年年底的时候还有40多亿的尾盘，这样就有1140亿的产品可供销售。
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回顾公司历史上的销售数据，07年公司可销售房源的销售率达到了85%；金融危机最严重的08年，我们的销售率是52%；09年是的一年，达到了89%。要是今年1140个亿的销售能够卖到60%的话，绿城就能够完成670亿的销售计划，所以我们还是有比较大的信心。
此外绿城今年1-4月的销售情况不错。1、2月份绿城没多少房子供应，但是我们现在也已经完成148亿的销售，其中127亿是合同，21亿是协议。因此绿城到目前为止还没有计划调低670亿的计划，我们还要继续履行。
Q：最近政策主要是针对一些大户型的高端的物业，这正是绿城主要的产品，因此绿城在实现今年销售目标的时候是否面临一定的降价压力？
寿柏年：我认为今年成交量可能会受一定的影响，房价则不会有太大的影响。
对绿城来说，现在是处于相对比较主动的位置。其实09年绿城的房子已经剩下很少了，一共就只有40多亿尾货。而今年投放市场的项目，现在卖得也比较好，一个月就销售了80%，因此不存在降价的问题，而是我们在推新盘的时候合理定价的问题。
绿城当然会根据市场的变化情况进行计划，但我可以很肯定说，绿城今年的销售均价一定比去年有提高。我们去年全年的销售均价大概是1.4万/平米；今年1到4月的平均售价是1.7万元/平米。而我们在制定计划的时候，均价是1.9万元/平米。
Q：绿城今年的总现金流大概有多少，公司有没有风险管理，如果真的下半年楼市出现拐点的话，公司会做如何的最坏打算？
林战：假设我们能完成670亿销售目标，加上我们今年安排的新增银行贷款是400亿，这个加起来现金流入大概是1000亿。土地费用，我们已经付掉100亿，大概还有100个亿待付，工程费用大概是160亿，其他的费用150亿，还贷款150亿，这样加起来大概是700亿，因此大概还有300亿左右现金。
寿柏年：风险有两个前提，如果完成670亿的销售目标，加上今年不买地的话，绿城年底会有300亿的资金，还是非常充裕的。当然今年是要买地的，公司会评估目前宏观调控对公司项目带来的影响，然后按照量入为出和谨慎的原则来决定我们的土地购买量。
土地是一定会买的，如果卖到670亿，我们预算里也还有100亿可以买地。同时我们也会根据市场的变化来控制我们买地的量和工程开工的进度。具体这方面还有待评估，公司会灵活的根据市场变化的情况来及时做相应的调整，目前我们现在没有调整的计划。
Q：近期有很多房企，在公布业绩之后，马上就去融资了，尤其是发票据，绿城有没有这样的计划？
寿柏年：其实绿城刚上市的时候也像一些同行一样。绿城06年7月份上市，10月份就做了4亿美金的高息债，第二年我们又配股，又发CB。我们非常理解同行们最近融资的这些需求。
但是绿城去年把高息债还掉了，今年也把CB还掉了，外债就剩下4、5亿人民币，已经很小了，对公司没有制约。而且目前绿城国内的资金还是非常充裕，除了有非常多的商业银行授信可以使用以外，我们也在寻找一些信托公司的合作，通过信托公司的平台去募集资金来投房地产。因为绿城在房地产界已经有一定的信誉和地位，所以募集起来并非十分困难。
这部分钱用起来可能比境外的债好用一些，募集时间也快一些。尤其是把境外的钱搬进来，这个非常麻烦，成本高。所以我们采取用信托的钱，而不用境外资本市场的钱。
说实话，境外融资对公司的营运上也是有一定的制约，比如说绿城负债率比较高，而且我们公司合作项目多，许多钱是要投到合营公司，境外投资者相对不太喜欢高负债以及合作策略。我们目前在境外的资本市场没有融资计划，在今年可能会扩大与银行和其他信托机构的合作。
Q：绿城的负债率105%，是不是下降的空间还很大？
寿柏年：下降的空间是大大的有。我们有强大的现金流，如果绿城不买地，都拿这部分资金去还债，那负债肯定一下子就降下来了。尽管很多投资者以及市场对绿城的负债一直居高不下向来颇有指责，但是公司现在认为目前这样的一个负债比例，甚至更高，对绿城发展是有利的，是安全的。
现在这样的负债率计算并非十分合理。因为公司需要买地，买地的时候，绿城出一半的钱，银行出一半的钱，其中绿城的净资产是不会增加的，相反负债是一定会增加的。公司目前净资产现在大概100亿。若是市场的评估，起码有200亿。但是银行借钱给绿城的时候，是根据公司所持有的资产的现在市场价格来进行抵押后贷款的。
此外绿城有一个特点，就是预售款特别高，到去年年底有480个亿的预售款，这个是因为卖得早，一下子就卖光了，这个钱是不需要还的。尽管在资本负债表也是算公司的负债。在这笔预收款里面，至少应该有15%是利润，但却没有转到账面里。
再者，绿城95%以上的资产是住宅，是土地和住宅物业，公司变现能力是非常快的。如果资金一旦发生问题，我们可以有机会用合作的方式变现，我们有大量的战略合作伙伴，他们有钱。如果我们出让一些项目股份，他们还是非常乐意接收的。
但是我们认为现在银行的钱很便宜，而且市场机会很好。当然我们也明白高负债所带来的风险，也非常谨慎的在评估市场的变化，但这个负债率对公司发展是有利的。要降低实在太容易了，但今年绿城不会把负债率降低。
Q：刚才说今年平均售价1.9万元/平米左右，是不是表示绿城今年的毛利率会上升？
寿柏年：不是的，今年的毛利率估计也是会在20-30%之间。因为绿城并不追求高毛利率，其实卖得贵一点，这部分也会给政府拿走。
再者，现在绿城还在一个扩张阶段中，我们还在进入一些新的城市，开始的时候，可能品牌认知度相对会低一些，因此毛利率需要一个提升的过程。而且绿城现在大量的房子开始做精装修，精装修一定是好的，但是精装修投了是没有同比例的毛利率的。所以精装修做出来，可能毛利率反而会下降一点。
Q：绿城目前有没考虑追赶的万科？跟万科的距离有没有一个可以超越的预期？
寿柏年：绿城要做的是一个有完整价值的房地产企业，做还是第二不是一个主要的工作目标。我们主要是要把我们的规模做大，如果顺便能做也是一件好事。
其实绿城也并非把作为一个目标，绿城目标是把产品做好了，把服务做好了，进入更多城市，能做多大做多大，能做到当然是好。我们也不会说不想做，但是这不会是作为一个主要的目标，所以说绿城有没有制定做的计划？没有。（观点地产网）
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绿城去年预售额超过500亿 净利增长92.6%
去年，绿城中国(03900.HK)预售额高达513亿元(人民币，下同)，较2008年同期的152亿元增长238%。
昨天，绿城公布2009年业绩报告，2009年实现收入87亿元，同比增长31.5%，创历史新高；实现净利润10.92亿元，同比增长92.6%，其中股东应占利润10.12亿元，基本每股0.64元。
曾经低迷的楼市消费和超负荷的扩张给绿城中国带来了不断激增的负债，2008年12月31日，绿城中国资产负债比例为140.1%，较2007年同期的88.2%提高了51.9个百分点。2009年的净负债率略有下降，但仍旧远高于同行。
截至2009年12月31日，绿城中国净负债率由2008年年末的140%下降为2009年年末的105%。不过，该数据并不理想。截至去年12月31日，绿城的负债依然高企，集团总债务为249亿元，持有现金为118亿元，尚有应收预售款96亿元。
绿城中国总裁寿柏年在发布会上表示，今年绿城中国不会降低负债率。这个负债对于绿城而言是安全的，并且是有效率的。“今年预计绿城的现金流入为1000个亿，但是资本支出就已经达到700个亿，还不包括买地。”公司不会将大量的现金用于还债，因为企业还需要买地。
对此寿柏年表示：“集团资产95%以上的是土地和住宅，变现能力比较强。因此负债率对于绿城而言没有太多问题。”
寿柏年指出，绿城今年可销售物业将达到1140亿元，其中1100亿元是新推项目，其余40亿元是尾盘。其中，2010年绿城的销售目标是670亿元，按照计划，绿城权益将占其中的三分之二。
昨天下午，太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬在接受《财经日报》采访时表示，在浙江，绿城的市场占有率是，值得关注的是，以杭州为例，绿城产品的买家许多都是非杭州本地居民，他们能否提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，以及银行是否愿意严格执行差异化信贷新政，将明显影响到绿城的销售速度、回款情况以及开盘节奏。（财经日报）
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绿城预计2010年均价1.9万 暂无发债计划
4月20日，绿城总裁寿柏年在业绩发布会上表示，去年还没有支付的地价款，还有120个亿，到一季度末，公司已经支付了100个亿。
在土地储备方面，寿柏年表示，公司在计划进入乌鲁木齐，暂时没有进入成都、重庆的打算，今年新增的额土地储备还是会集中在长三角、环渤海。
“今年年初，绿城的平均销售价格是1.7万左右，这些都是绿城的尾盘，新的项目还没有推出来。”寿柏年表示，计划绿城今年的平均销售价格将达到1.9万/平方米。
寿柏年表示：“项目的毛利率会在25%-30%之间，因为集团正在扩张当中，负债比较高，要快速周转。”
针对近日绿城频频发行信托，寿柏年表示，相对海外融资，信托融资的不受限制，比较方便，集团暂时还没有发行海外债券的计划，将继续进行信托融资。
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西溪诚园“信托”调查 绿城的资金腾挪术
一月，绿城中国发布公告，公司与平安信托签署协议，出售其在杭州西湖区的西溪湿地板块项目50%的股权及委托贷款，平安信托则以与绿城成立15亿的信托资金的形式收购上述项目。
根据早前的消息，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，在3年内，平安信托将向绿城提供150亿元的信托资金用于房地产项目开发。
绿城集团相关人士在接受观点地产新媒体的采访时表示，本次信托资金主要用于旗下项目"西溪．诚园"的开发。该项目位于杭州市紧邻西湖区西溪湿地，文一西路以北，绿城育华学校西侧，浙大紫金港校区南面，土地面积为89534平方米，建筑面积为287483平方米。
这是绿城与平安信托签署战略合作协议之后，运用信托来融资开发的项目。
西溪诚园
在08年5月-7月份，宋卫平带队四次参与杭州土地拍卖会，以总价41亿盘下了西湖区将村毗连的四块地皮，楼面价均价高达1万元/平方米，而本次项目开发正好位于其中的两块地皮上。
绿城集团投资者关系部的负责人在接受观点地产新媒体访问时透露，本次信托的资金主要用于08年5月6日拿下1号和2号地块的开发。
两地块均位于杭州市西湖区，其中1号地块东至双龙村，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村六号路，北至政府储备地块，出让面积为44664平方米；2号地块东至规划蒋村六号路，南至规划蒋村一号路，西至规划蒋村东路，北至规划双龙路，出让面积为44870平方米，两地块的楼面均为10666元/平方米。
作为本次信托的标的物，西溪.诚园一期项目已经于09年8月份正式开工，11月28日进行开盘预售，开盘当日的销售金额就已达到了26亿元。初步锁定了未来。
一位接近绿城的杭州业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，绿城该项目楼盘处于西溪板块，地理位置优越，开盘时楼价达到了3万多每平方米。
绿城资本腾挪术
拿到地块之后的绿城集团，按照其一贯合作开发方式，牵手浙江报业集团共同开发。08年7月，绿城房产与浙江报业绿城投资共同出资成立浙江报业项目公司，注册资本为4亿元。至09年12月31日，绿城房产出资3亿元占有75%股权，而浙江报业绿城投资出资1亿元，占有其余25%的股权。
尽管绿城集团仅直接持有项目公司75%的股权，但由于绿城房产持有浙江报业绿城投资的50%的股权，且浙江报业集团委托绿城房地产行使其股东权利及责任，实质上，绿城集团控制了项目公司100%的股权。
09年12月31日，绿城集团以2亿元出售该项目50%的股权予以平安信托，并透过若干银行，为浙江报业项目公司提供13亿元委托贷款，接着，绿城集团将该委托贷款转让给平安信托。
平安信托在绿城集团完成3亿元的注资之后，将成立资金额达15亿元的信托，其中2亿元将用于购买浙江报业项目公司50%股权，13亿元用来购买委托贷款。而项目公司所持有的地块将作为这13亿元委托贷款的抵押。
该笔委托贷款期限为自信托成立之日起的12个月，除非例外，可以延长三个月，若委托贷款不延期，本金及所有应计未偿利息将按照10%X15/13初始年利率来计算。年利息率约为11.6%，远高于同期限的银行贷款利息。
按照协议，在出售股权12个月之后，绿城集团须以2亿元回购平安信托持有的项目50%股权。
截至到09年9月31日，浙江报业项目公司的总资产为22.34亿元，其负债达到了21.37亿元。仅此看来，绿城集团仅用3亿元的资本就"撬动"了15亿元的信托资金。
信托风险
绿城集团08年拿西溪诚园地块时，楼面价超过了1万元/平方米，目前售其价远远超过了其楼面地价，且其一期项目销售良好，此类利润空间大的项目，成为平安信托合作的。
信托投向利润丰厚的高端项目早有先例。在09年11月份，平安信托已经与金地集团联手推出了国内首款信托产品，而该信托产品的标的为金地位于上海佘山别墅项目。项目总投资为33亿元，其中信托资金出资16.17亿元。
然而，这对于企业而言似乎并非一种良性的融资渠道，"目前房地产信托其实是一种比较尴尬的融资渠道。其实际上是房地产企业在最无奈的情况下才会选用的融资渠道。"清华大学博士 虹在接受观点地产新媒体采访时指出，当公司在财务压力特别大，无法支付地价款的时候，才会寻求一定程度的信托融资，因为信托的利率非常高，一般在15%-20%左右。
"高必然伴随着高风险，房地产信托受政策影响较大，同时期限也较长，面临着许多不确定的因素，基于信托资金的要求高，投资的一般是高端的物业，而巨资拍卖得来的土地，最后建成项目后的如何，还是个未知数"，分析人士表示。（观点地产网）
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