全国12亿平土地压开发商手中 市场回暖缺基础

3月以来中国楼市的“小阳春”，为一直在低谷徘徊的土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交，成为中国“新地王”……近期全国至少有十块土地以非底价成交。一时间，“楼市重回地王时代”、“土地争夺战全面打响”的呼声四起。

然而，记者对房地产市场土地“库存”问题深入调查后发现，国内住宅产业市场化迄今十年间，房地产土地存量超过10亿平方米。毋庸置疑，中国房市面临着前所未有的“去库存化”重任，“重回地王时代”从何谈起？

“面粉”贵过“面包”

面对记者，天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年，天津振业以10.6亿元竞拍到一块地，8800元/平方米的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后，公司陷入困境。

“现在，我们周边的3个项目，成品房均价6000元/平方米，比我们的楼面价还低，真正是面粉贵过面包！”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”，并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地，2008年以来先后出现过退地潮。

3年前，房地产企业优劣在资本市场上的衡量标准是土地储备量，于是，许多企业把大量资金用于购买土地，带动2006年、2007年出现开发商储备土地高峰，六成房地产上市公司一半的土地存量是这两年积累的。

到2008年，商品房销售紧缩，“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说，一方面是持续低迷的房地产市场，一方面是吃到肚子里无法消化的土地，金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

国家信息中心首席经济师范剑平认为，我国首次面临房地产“库存”调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿(卢铿博客,卢铿新闻,卢铿说吧)说：“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备，如按照当年销售速度，这些地要开发32年。

那么，国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少？著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

“整体土地市场仍在调整”

面对今春以来土地市场频吹暖风，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

中国某研究院对全国60个城市土地招拍挂市场供应及成交情况监测显示，今年一季度住宅用地成交量为156宗877万平方米，分别仅为去年同期的33.3%和20.2%。

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