[摘要] 薛建雄表示，目前的热销存在人为因素，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，通过多积累客源少放房源的“少量多批”方式炒作热销，吊起了消费者的购买胃口。
久违的“抢购”热潮上海各楼盘再次出现,地产商“少量”、“多批”、“小幅加价”的营销又开始大行其道。在已售楼盘中,5成以上的楼盘售价上调。
24日上午10点，虽然并不是假期，但在位于上海中环线旁的大型楼盘“中环一号”售楼处内，许多看房者已经围着楼盘模型在焦急地打听消息。他们都是听说25日该楼盘的一批房源就要开始正式出售的消息。但是，他们的热情却遭遇了兜头冷水。现场的售楼人员出乎意料地表示，刚刚推出的这一期200多套房源已经全部售罄。
售楼人员说：“一共只有200多套房子，但已经有300多个客户拿号，只有拿了号的客户，才有权在25日来购房”。
中环一号是上海知名房产商大华集团的产品，虽然知名度较高，但“300余人争抢200余套房子、外围还有更多人没资格抢”的场景，也多少过于夸张。但记者调查了解到，这一久违了的、曾出现在上海楼市火爆时期的“抢购”热潮，在刚刚因经济下滑遭遇楼市寒冬的上海各楼盘又再次出现。
“这么火爆？”
在一家国企工作的购房者刘秀蓉，24日是请了假专程穿越大半个上海来“中环一号”看房的。她围着楼盘模型转来转去很犹豫：“我好不容易拿到了号，但是却排在一百九十多，估计只能选个尾房。现在最担心的是只能挑到位置和朝向很差的房子，所以感觉手里的号是个鸡肋”。但旁边的售楼小姐立刻对她表示，如果你不要号，赶紧还给我们，有很多客户最近天天在售楼处缠着要拿号。
去年年底该楼盘推出的一批房源，不仅能在2010年2月交房，价格也有很多折扣，可达到9800元/平方米左右。而现在这批被大家争抢的房源，交房日期竟然是两年后的2011年1月。其价格也已经攀升至10500元——11500元/平方米。
“这么火爆？”刘秀蓉很犹豫，既害怕挑到最差的房型，更害怕错过这一波“低价房”。指着在售住宅楼旁矗立着的多幢未开盘住宅楼，刘秀蓉打听新一批楼盘什么时候推出。售楼小姐表示，房子是很快将在五六月间开盘，但估计均价会继续上升。
“会有多高呢？”刘秀蓉追问。
“这个我们也不知道，不过中环一号的房子曾经卖到过13000元。”售楼小姐答。
一叶知秋。中环一号的上涨现象，在上海多家楼盘内正大同小异地发生。针对楼市是进入小阳春还是“回光返照”的争论，也在业内此起彼伏。
万科：再不买就“收官”了
与北上海的“中环一号”遥遥相对，位于上海东南方的万科金色里程。其紧俏程度比大华有过之而无不及。楼盘工地上，正在施工中的大楼上挂着印有“收官之作”四个大字的巨型条幅。
现场的售楼人士表示，金色里程尽管前天刚刚开盘，但是现在基本已经售罄。
旁边围观模型的购房者纷纷表示不信，“你们不是在去年在上海率先带头降价么？
售楼人士：“那是去年行情不好，今年这批，开盘当天就基本卖完了，很多人排队来买”。
目前，这批新推出的200多套房源，只有两层楼面的几十套房源可供选择，价格也由去年年底的1.5万元左右涨至1.6万元左右，的优惠是“总价减两万元”加“满一百万元减两千元”。
但是，“金色里程”项目真正收官了吗？售楼人士又表示，这批新推房源售罄后，下期又要有新开的200套在不久后面市，但其单价预计将涨至1.8万元。
大华的一幕在万科又上演：一边是动辄售罄的新开房源，一边又矗立着大量的“下个月就推出”的待售房源。市场人士表示，这一怪现象的背后，是上海房地产商“少量”、“多批”、“小幅加价”的营销策略又开始大行其道。
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5成楼盘售价已上调
统计数据显示，今年1月至3月18日，上海持续成交的251个公寓项目中，2月售价环比上涨有123个，占近五成，而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。与此同时，3月9日至15日上海推出的18个楼盘中，只有两家开发商的推盘量在3万平方米以上，有12批房源总建筑面积仅在0.64万平方米至1.9万平方米之间，远低于上海市“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。
薛建雄表示，目前的热销存在人为因素，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，通过多积累客源少放房源的“少量多批”方式炒作热销，吊起了消费者的购买胃口。
随着新盘成交量和价格的回暖，上海二手房的“惜售”和“跳价”现象已经相当普遍。中介机构的统计数据表明，三月上中旬上海二手房挂牌量为13538套，仅为2月份的40%。”尤其中环周边和部分内环内高档房源的挂牌量降幅明显。
去库存化依旧艰难
不过，一位券商分析师认为，上海楼市的热销仅是结构性现象，也即“少量优质楼盘热销提价，大量平庸楼盘依旧出售困难”。薛建雄就认为，未来上海楼市的“两极分化”局面将更加明显。
记者昨天从上海市统计局了解到，数据表明，2008年以来，上海商品房销售面积明显回落，商品房空置量呈逐步增加的趋势，存量房的“去库存化”依旧任重道远。1-2月，上海商品房销售338.07万平方米，同比下降18.8%，降幅比1月及去年全年分别减少24.3个和19.1个百分点。2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米陡然扩大至1211.75万平方米，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下面积652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；其中空置一年以下商品住宅333.49万平方米，占60.2%。
上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦认为，近期成交量放大源于优惠政策、刚性需求释放、开发商前期降价等多重因素的激发，但在经过二三月份的释放后，市场所积聚的需求将消耗殆尽，4月份一线城市的楼盘将出现量价齐跌的局面。
此外，目前业内人士对政府部门加大了推地力度的“开闸放水”现象也有所担忧，担心此举将推升后续低成本楼盘的上市速度从而拉低价格。昨日，上海政府公告称将挂牌出让涉及闸北、宝山、松江等6个地区共计14幅国有建设用地使用权，其中8幅为住宅用地，总建筑面积达65.3万平方米。房地产分析师朱大鸣表示，各地政府目前不要在土地财政上做文章，既然当前积压一年多的成量房屋的消化刚起步，那么就要趁热打铁，不断激活房地产二级市场与三级市场的活跃度，严格控制土地一级市场的推出。
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话题：少量多批推盘再现 捂盘旧规是否放行
据媒体报道，沪上楼市大有向好之势。在此背景下，一些楼盘故伎重演，再度使用“少量多批”的方式推盘，以制造紧张气氛，尽快促使购房者下单。
现象
"少量多批"推盘再现新闻晨报
2007年，本市曾出台规定，要求开发商“商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制订分批上市计划。”以限制其“多次开盘、反复提价”，起到平抑房价的作用。
然而，根据数据，上周全市推出商品住宅房源的18个楼盘中，只有2家开发商的推盘量在3万平方米以上，另有四个楼盘推盘量都是个位数，可能属于尾盘清仓不计入内。其余12批房源总建筑面积都在0.64万－1.9万平方米之间，低于本市“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。
业内分析认为，开发商将政府出台的“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定抛诸脑后，再度使用“少量多批”的推盘模式，源于多方面原因。楼市突然向好，开发商心态转弱为强，是一大原因。同时，部分开发商也想用少量多批推出房源的方式，人为制造供不应求的紧张气氛，目的是促使购房者加快下单，房子卖得“火”了，还有助于其进一步涨价。当然，去年以来开发商放慢了建设、销售进度，导致供应跟不上，加上现在小户型的房型越来越多，也是客观原因。
政策回顾
上海打击捂盘 规定3万平米以下新盘须一次预售东方早报
一期楼盘分数批开盘预售，每批房源只有几十套，一开盘就摆出“房源有限、要买请早”的姿态……目前这类在上海房地产市场上屡见不鲜的情况有望被杜绝。早报记者昨日获悉，按照的预售规定，开发商不能再以少量多批的形式卖楼，已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。业内评价称，这是防止开发商捂盘实质性的一招。
据悉，根据新的规定，开发商申请楼盘预售许可证时，必须通过上海房屋土地资源局(以下简称“上海房地局”)有关部门检查，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。
按照规定，楼盘达到预售标准为：7层以下(含7层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层以上(含8层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。
由于上海房地局此前规定预售许可证下发10天内必须开盘，也就是说，开发商必须将大量房源短期内全部上市，分批销售的情况将很难再出现。
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对比昔日 开发商少量多推为那般
昔日 有房不愿卖 期望更好价钱东方早报
“开发商必须积累客户至少在半年才会真正开盘，以期达到相对理想的销售情况。”同策地产研展部副主任吴庭光表示。吴庭光透露，很多开发商虽然今年推出一些楼盘，但这类推盘都是试探性质的。
业内人士还表示，开发商目前对于推盘的热情不大，原因在于，一些大盘很难定价。换句话来说，上市量的减少并非是“无房可卖”，而是“有房不愿卖”。
据悉，目前每个区都有相当一部分已经竣工但尚未上市的存量住宅。业内人士估计，今年楼盘的竣工总量应该在2500万～3000万平方米，也就是说，其实际供应量远远超过住宅成交。
今朝 楼市小阳春 开发商借势造势
快消怕回暖搜房博客
据了解，目前的“小阳春”，使众多开发商的脸上露出了久违的微笑，笑得最开心的是那些资金链到了悬崖边缘的开发商，因为经历过死里逃生的人最懂得“幸福”的含义，快速销售并不断回笼资金是他们最快乐的事情。但是，追求利润化是商家的本能，万一目前的“小阳春”持续下去并变成“大阳春”、“真回暖”，那快速出货的开发商损失就大了。这样，是快速销售还是边走边看，许多开发商就拿不准了，他们一阵子猛打广告、一阵子又停止打广告，就是这种心态的一个写照。
成交创新高 开发商信心增强——沪上周成交量创近70周新高新闻晨报
数据显示，为赶上周末的春季房展会，上周全市有18个楼盘推出了23.55万平方米商品住宅房源；上周全市共成交商品住宅3..38万平方米，环比大幅上升38.3%，这是上海楼市自2007年底受宏观调控下滑以来的近70周新高。
与此同时，上周的平均成交价格环比回升7%，为12507元/平方米。主要原因是3月10日，古北国际花园推出了112套带租约的酒店式公寓出售，5天内成交的42套房源均价达27740元/平方米，拉高了成交均价。
借势造势 开发商大打心理战
“去年底到今年初，大多数开发商该折的折，该降的降，房价已经调整得差不多了。”一位参展的港资开发商的负责人告诉记者，此前不少楼盘都在价格上作出了调整，若在展会期间再大力促销，他表示“很容易让购房者‘误会’上海房价还有下降空间。但这是一场心理战，开发商实际上希望购房者结束观望，入市购房。”
值得一提的是，就连曾经全面折扣的绿地各楼盘，也在此次展会中改变了姿态——不再大屏幕滚动播出８．５－９．８折的优惠措施，只对申办１０００元卡的会员，给予４万元的优惠，或者为房交会期间签约指定房源的购房者加送５万元装修基金。
猜想 如此行情下 政府打压捂盘规定会否放行
再救市须有前瞻性信息时报
去年年底至今，中央已经出台了一系列的救市政策，未来还是否需要再推出新的政策要看市场走势而定。但有关部门出台相关的政策在时间上需要有更好的把握，如需要提前一定的时间、有预见性地出台政策，而不能等到事情已经发生了才作出反应。否则，就会产生事倍功半的效果。如果有提前性，或许政策出台的力度也不需要太大、不需要一步到位就可以取得良好的效果。因此，要发布救市政策，关键要注意政策调整的方法，同时也要适度。
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