迎春访谈——于夫：降价就是自杀，定价才是根本

房地产市场从2008年3月开始步入严冬，全国的房地产市场江河日下，其中以北京、深圳、上海等大城市尤为明显，这个冲击波瞬间波及全国各个城市，开发商叫苦连天，购房者也没高兴到哪去，一个是从天上人间到如今的人间地狱，一个是从幸灾乐祸，到如今的举棋不定。开发商没有期盼到预想的门庭若市，柳暗花明；购房者也没有预想到心里承受底限，一锤定音。这场博弈何时能到头，输赢的结果到底分水岭在那里，大家都没有了方向。开发商有种伤心是一种说不出的痛的心情，而购房者也有一种其实你不懂我的心的感觉。这个市场到底怎么了？原因到底处在那？》》》于夫搜房博客

归根结底就是2个字：定价

如何一种产品无论你有多好，市场空间有多大，你一定要有一个前期的市场定价，市面流通产品在市场紧缺的时候可以高开低走。现卖新鲜和物以稀为贵，等市场有竞争或同类产品出现，而自己的销售是受到影响的时候，采取促销、打折的方式进行后期的市场推进，包括汽车、食品、日常用品等大都采取这样的方式。而房地产事关民生社稷，人一辈子在选择居住这个做根本的需求层面上最为谨慎，不但是价格，还有风水、交通、配套和继承的考虑，没有出现大的情况改变，人很少经常搬家。老百姓买汽车没有想过开一辈子的心理，而买房子却想着从一而终。车子可以考虑开十年的设想，而买房子却想着是不是70年的产权。故在人生无数次重大决策的事件中，婚姻、房子排到前两位。

而我们的开发商在一夜成为亿万富翁的心理催动下，恨不得去赚取100%或者200%的利润，前几年由于市场的畸形需求和购买，真的就成就了众多的亿万富豪，而如今随着百姓的消费方式及理性消费时代的到来，这种超越自己承受能力的房价根本不能催动他们的消费。他们同样还是有需求，但是巧妇难为无米之炊。动辄上万一平的“豪宅”，即便他们心动但是没有了行动，最根本原因，自己掂量自己的腰包和未来，只有一生叹息。

开发商真的应该也要理性的回归，合理的定价，项目销售超越40%以上的纯利润，只能找到开灯找蜡烛的“智人”，除非你的产品就是万里挑一或者绝无仅有。而这样的产品只能满足部分或者说极少数有钱人的消费需求，而房子作为通用商品，面对的确实大众。怎么办，就一个，除了性价比就是合理的定价，抛出你的所有支出，你的纯利润是否应该控制的10%左右，那一万一平的房子就会回归到8000左右，7000左右的房子就会回落到5000左右。如果这样去做，只赚取10%左右的利润，我想我们的老百姓在不买单，那就哪来哪去。去住草房把。微软曾经因为技术的垄断和市场的唯我独尊，美国政府就将去一分为二。房子必须低开平走，而不应高举高打。如果起价过高，那就相当于将60%的购房者先拒之门外，20%的购房者举棋不定，10%的购房者吗爹骂娘，剩下的10%会产生购买行为，而这10%的购房者在这个都市里有100个楼盘做选择，花落谁家，没有人知道。当你卖不出去的时候如果采取降价，那这个市场就会产生更大的抗性，你能降就会再将，底限就会扭曲，心里的底限就会非正常，就像上海、广州、北京市场一样，即便降价了，市场也没有按其所想，还是半死不活。一切源于当初的定价和风花雪夜的市场判断。

降价就是自杀，定价才是关键。期待所有的开发商能够理性的定价和卓越的产品设计，社会责任放到第一位，我想我的楼市一定能够呼吸顺畅，百姓安居乐业，开发商不断超越。

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