DTZ戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管 陶汝鸿
国际物业顾问DTZ戴德梁行指出，香港仍然是亚太区内写字楼租务开支的地区，全球排名则属第三；莫斯科则因写字楼租务需求远超于供应，以致租务开支急增，今年首次进占榜首位置。
DTZ戴德梁行调查全球49个国家共114个商业区在2008年间的写字楼租务开支及走势。以美元计算，仅36.8%地区的租务开支在2008年有所增加，少于2007年的89.8%；61.4%出现下调（2007年的比例为8%）；余下1.8%则保持平稳（2007年的比例为2.2%）。不过，若以当地货币计算，2008年间仍有74.6%地区租务开支呈现增长，12.3%出现下调，余下7.9%保持平稳，反映撇除汇率因素后，受访写字楼市场的租务需求在去年仍有一定增长。
亚太区、中东／非洲、中欧及东欧商业区普遍面对优质写字楼空间匮乏的情况，这种供求失衡造就环球主要商业区的租务开支在2008年上半年间急升，然而从美国次按问题衍生出来的金融海啸及经济衰退，却令许多商业区的租金升势戛然而止。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：「环球主要写字楼市场过去数年租务表现持续强劲，但随着2007年源于美国房地产市场的次按问题，于2008年进一步波及全球其它金融体系，写字楼市场亦受到2008年下半年全球经济放缓的影响。倚重金融服务行业的市场如西欧市场等，在经济衰退下更是首当其冲。银行及金融机构相继缩减规模，导致写字楼需求骤降，租金下调，业主亦要提供更多租金优惠以吸引租客。」陶先生同时指出，2008年间主要货币兑美元的汇价出现重大变化，亦是影响各写字楼市场排名的重要因素。
2008年全球租务开支排名首10位的商业区中，于2007年首次进占头十位并排名第三的莫斯科，今年以每年呎租255.6美元的租金雄踞榜首，按年升32.6%（＋32.6%，下同），首次把伦敦挤出全球首位。伦敦（西区）以每年呎租186.2美元（－32.5%）排第二位；香港则以每年呎租185.2美元（－5.5%）跌至第三位。陶先生称：「莫斯科的排名显示了这个新兴市场的实力，俄罗斯商品及能源出口行业的蓬勃发展，带动写字楼需求上升；跨国企业纷纷于莫斯科设立支部，推高当地租金，同时由于优质写字楼供应稀缺，加上基建未能配合，造就写字楼租金急升，而在金融海啸下其跌势缓于其它西欧写字楼市场。香港中央商业区亦面对优质写字楼供应紧绌的情况，租金升幅于2008年上半年受到支持，至下半年才放缓。伦敦（西区）的租务开支跌幅较大，主要由于金融、保险、地产及相关专业服务行业的写字楼需求减少，以及英镑过去一年兑美元汇价下跌较多所致。」
与2007年相比，伦敦（市中心）、新德里及都柏林今年跌出十大，由杜拜、基辅及阿布扎比取代。十大名单之中，孟买、新加坡及巴黎的排名与去年相若，东京（中心五区）今年则上升两级至第四位。
对于新进占十大商业区的表现，陶先生说：「在2008年金融风暴的冲击下，中东及东欧商业区显示了一定的抗跌力。」2008年间，杜拜每年呎租升至157.2美元，排名第五；阿布扎比每年呎租亦升至125.2美元，排名第九，两地均是中东市场的焦点。拥有庞大石油储备的波斯湾国家，其写字楼市场向来受惠于伊斯兰银行及金融业务，而近年杜拜及阿布扎比的政府亦积极吸引外资到当地发展和投资，刺激写字楼需求。然而在近月环球经济衰退的影响下，两地的写字楼市场亦出现了放缓的征兆。至于排名从2007年第11位升至2008年第8位的基辅，当地写字楼市场与莫斯科背景相近，两地经济均与能源出口行业息息相关，持续的写字楼需求未能获得足够的供应，导致租金上升。不过，近期该地区的政治形势，加上金融海啸减低了市场信心，以及两地通胀持续高企，预料均会在2009年对莫斯科及基辅的写字楼市场带来冲击。
以美元计算的租务开支升幅方面，阿布扎比、杜拜及开罗，均属2008年租务开支增长的三个商业区，其按年升幅依次为阿布扎比（＋63.4%）、杜拜（＋51%）、开罗（＋38.6%）。
租务开支跌幅的三个地区则是伦敦（市中心）（－35.8%）、伦敦（西区）（－32.5%）及首尔（－30.1%）。伦敦写字楼市场与部分西欧商业区一样，不少进驻当地的跨国公司出现亏损而要缩减规模，导致写字楼需求下降，特别是对伦敦（市中心）而言，该商业区的写字楼需求及吸纳量在2008年初已开始下跌。然而伦敦市场下调幅度较大，主要原因相信是英镑的汇价在2008年底按年贬值了高达28%。若以英镑计算，伦敦（市中心）及伦敦（西区）在2008年的租务开支只是分别减少了10.7%及6%。事实上，伦敦（西区）的写字楼物业过去数年在金融机构及基金争相竞投下，租金被推高了不少，因此在2008年的经济衰退及英镑贬值的双重因素下，该区的租务开支仍属全球第二。至于首尔，纵使其中央商业区在2008年因为不少写字楼物业重建或装修，空置率跌至近年新低，但由于韩圜大幅贬值，亦直接造成当地租务开支下跌。
亚太区十大商业区的排名方面，首三位依次为香港、东京（中心五区）及孟买。孟买及同属榜上的新德里租务开支下跌，主因是构成其写字楼需求主力的信息科技业受到美国经济放缓所影响，导致需求下降。入选亚太区十大的中国大陆商业区是上海（浦西）（第23位）及上海（浦东）（第26位），今年前者在排名上超越后者，而两区排名都高于2007年，反映上海的写字楼市场逐渐走向国际一级市场的水平，但到了2008年下半年其市场需求亦开始回落。今年新入选亚太区十大的商业区有升至第八位的柏斯，以及与悉尼同占第九位的胡志明市。
随着中国大陆的经济越来越面向国际，它亦不免受到环球金融市场动荡的影响。陶先生称：「撇开信贷紧缩及外资流向的情况，受惠于优质写字楼空间的有限供应及稳定的需求，大陆写字楼市场在2008年上半年发展蓬勃。不过，由于不少跨国公司于下半年减少吸纳量，租务开支的升势亦随之减慢。大部分大陆商业区的租务开支均见增长，除了上海（浦东）及广州例外。基于市场不景气，以及内地企业的变革等因素，两地的租务开支在2008年间按年缩减超过6%。」
陶先生表示：「2008年的金融海啸，把过去数年写字楼市场的乐观展望一扫而空，由于担忧经济前景进一步变坏及写字楼需求持续减少，在全球114个商业区中，只有14%预计租务开支上升，44.7%预测租务开支下跌，41.2%预测租务开支持平。自2005年以来预测租务开支下跌的比率向为单位数，今年同模拟率急增，反映受访地区对2009年的展望甚为审慎。」
「租务开支」是指在商业中心区设备现代化的优质写字楼，租用一个约一万平方呎(可租用面积)单位的平均总租用成本。租务开支包括租金及其它如物业税及维修费用等开支，但不包括免租期、装修费用及其它租约优惠。
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