辣姜：悬疑在中国楼市崩盘前夜的12个猜想

“巴西亚马逊河丛林里一只蝴蝶扇动几下翅膀，3个月后在美国得克萨斯州将引发了一场龙卷风和海啸”，这是美国气象学家洛仑兹形象的比喻，也就是人们通常所说的“蝴蝶效应”，在全球的金融中心，也正是因为华尔街那头公牛背后蕴藏着的房价下跌、利息攀升和次级房贷信用危机等日积月累的暗流涌动，却在上周终于爆发了世界范围内金融局势的动荡，“两房”、贝尔斯登、AIG、美林证券、雷曼兄弟等无一幸免的厄运，以及仅存的两块阵地（高盛和摩根）的银行业务重组，宣告了美国以金融衍生产品为代表的“投行阵营”彻底瓦解，风行几十年的“投行时代”已经作古，昨天，随着高盛和大摩宣布转投传统银行业务，最后一丝“应力积聚”得以延喘。

中国的楼市，不会因为太平洋彼岸的那场狂风暴雨山呼海啸，而依然故做镇静泰然处之的，毕竟在中国的金融机构手中还持有着大量的雷曼兄弟、美林证券和“两房”的那些几乎一文的债券和对冲基金等金融衍生产品，银行不舒服了，房企的日子会好过吗？

我很巧合地与曹建海博士那样把中国的楼市前瞻到2012年，却不敢恭维某些人那种“过了这个冬天就见春天”的论调，中国楼市的这次崩盘单纯靠“挺”是挺不过去的，楼价跳水的杀伤力和辐射波应该的空前的，我们不妨去大胆地预测和猜想三年之内中国楼市点点面面。

1、二线以上城市的房价将暴跌50%以上

这次全球范围内的金融危机告诉我们，病入膏肓来自于潜伏的时间过长和内在脏器的坏死，反观中国楼市，这些年来不但潜伏着巨大的恶性肿瘤，而且在肌体的外部还悬浮着巨大的五光十色的泡沫做掩护，纵观全国大多的一二线城市，在不到30%建安成本的背后，却驮着大量的土地成本、资金成本、规费成本、环节成本以及隐性支出等，在这样大宗成本面前，房企大额的利润却往往在大成本的掩盖下，制造了很多很好拉高房价的理由和借口。

2、房企股权换手、重组、易主的比例将超过80%以上

房地产开发行业不是传统产业，更不是固定资产投资巨大的行业，说直接一点，它更想像是一个国际资金市场环境下的投资的落脚地和金融衍生物，所以，这个行业的生存内核像投资集团的热钱一样，当利润变得不那么丰厚的时候，便来去从容，然后前赴后继。

3、房企破产倒闭或“象征价卖壳”将超过40%以上

房企的倒闭，源自于三个方面：一是因长期硬挺导致成交惨淡，被庞大的资金成本压跨;二是因土地成本的高昂，而无法实现预期的销售单价和总销售收入;三是因市场低迷竞争激烈而被淘汰出局;当一个行业出现危机时，竞争会愈加残酷，洗牌会更加彻底。

4、20%的银行因房企或按揭等失信坏帐而无法运营

中国的银行存在着大量的积疾，普遍存在着资金充足率不高的通病，加之地方的城市商业银行在楼市“大好形势”的诱惑下，各项贷款政策方面的“灵活性”，在息差越来越低的金融环境下，多年形成的控风险能力和抗风险能力方面，风险指数和风险意识都很低，这样势必会造成“死帐坏债”等致命性毒瘤，三年内因房贷而导致个别银行的“停摆现象”，一定会发生，是有着大比例房贷的建行？是放贷门槛“异常灵活”的跨区域经营的上海浦发？是“与狮共舞”傍国际大款的北京银行？还是那些资金充足率和抗风险能力都很低的各地方商行？我们无法预测，但有一道道理，曾有着6300多亿美元家底158年辉煌历史的雷曼兄弟可以破产，为什么我们的银行就可以高枕无忧？

5、50%的职业经理人将彻底告别房地产

行业的危机伴随着大量的失业，是一件正常得不能再正常的事了，房地产职业经理人的流失来自于三个方面：一是对行业失去信心;二是房企大量裁员;三是收入急剧下降。

6、30%的项目成为5年内将无法消化的滥尾楼

当淡视了这次的金融危机的辐射效应，当坚信市场在面临短暂的寒冬过后期望马上回暖，当一味固执地面对低迷楼市而硬撑死扛，当不愿意直接面对“负资产”的结果，留下的一定的无尽的债务和无法消化的滥尾。

7、30%的人断供，其中1/3彻底成为银行不良

银行利息的一次次上调，市场楼价的一天天下滑，失业率的一年年增高，银行审贷的一步步放松，不但诱发了美国的次贷危机，在中国也照样会导致大面积的断供，和银行不良资产率的攒高。

8、至少10%的城市因违规操作土地，会凸现腐败官员落马现象

每个城市的财政收入，对土地运营的依赖性是很强烈的，而每届地方政府可以立竿见影的政绩，也主要集中在城市的改造和楼宇经济方面，过热的投资浪潮不仅吸引了很多当届官员的热衷，也掩盖了诸多桌下场外潜规则的交易，当曾经汹涌的潮水一旦退却的时候，当某些房企出现跳楼亏损的时候，估计也应该是腐败暴露官员落马的时候了。

9、中国地产企业排行榜的前50强，将至少破产10个

十多年来竞争激烈比拼残酷的房地产市场，“洗牌式”地淘汰了一大批孱弱的开发商，而当经济危机的狂潮来袭的时候，率先受到冲击或倒下的，一定是那些靠资本运做且自有资金比例很低的地产大鳄和巨人企业，要么银行逾期、“见负”，要么股票跳水、脱水。

10、每个城市的政府廉价和经济适用房比例会超过20%

当地方政府靠土地运营迅猛获利的惯性，无法大行其道地成为地方官员“政绩招牌”的时候，而真正意义的“民生工程”、“民心工程”和“政府实事”将会被提到桌面上，那就是廉租廉价政策的出台，安居解困工程的实施，届时大量的经济适用房面市，城市实质性的民生进程将大大提速。

11、纯粹的专业代理制营销模式，将彻底剥离了房企自有的营销团队

专业代理制的营销模式，将使开发商的产品性价比更加透明真实，也会遏止“楼王”的产生和市场销售价格巨大泡沫的挤压，各种信息资源、人才资源、产品互补性等优质因素得到了高度的整合，开发商死盘的可能性降低，现金流不畅通的矛盾也将大大缓解。

12、传统媒体被颠覆，以网络为主流的媒体时代到来

消费群体越来越“货比三家”，销售市场越来越“渴望互动”，这样，以房地产行业为代表的竞争激烈型行业，在注重广告高大形象的同时，越来越重视其受众了解的深度和彼此交流的直接性，随着网络的普及和网络广告的成熟，使越来越多真实的声音进入开发商和社会大众的耳朵里，受网络媒体的冲击，媒体环境将不再是传统媒体“赞歌口号化”一统天下的局面了。

在美国，在华尔街，几十年来以房贷按揭为道具的金融衍生品，每一次的“打包”其实都是“戕害式造梦”的神话，这些世界金融大亨们过于相信自己因为金融创新所带来的奇迹了，也正是因为这些年来的盲目过度的自信，才掩盖了蕴藏很深的巨大的金融潜在风险，中国的楼市也是这样，十几年来完全市场化的房地产开发模式，催生了诸多“地王”和“富豪”的空中楼阁，当大洋彼岸的那场海啸逼近的时候，当沉闷已久的市场情绪逼断了房企资金流的时候，当房价那团绚彩的泡沫越升越高跨过大气层逼近真空带的时候，那将意味着这个行业危机四伏，崩盘在即了。

“大盘时代”过去了，寒冬季节来临了，是轻装运动取暖？还是捂着棉被过冬？是切开血痂刮骨？还是缠上纱布死扛？你准备好了吗？你想好了吗？

辣姜搜房博客：http://blog.soufun.com/20128680/2428785/articledetail.htm

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