“地产奥 运”之气象预报

房企运动员亮相、竞技赛场揭幕、最佳阵容揭晓、夺金热门榜出炉……郑州楼市奥  运会将在奥  运的激情与梦想中拉开帷幕，而对楼市的整体走向也有不少专业的“预测”。

合富辉煌观点　多云见阴

宏观调控最见成效的一年２００８年堪称国家宏观调控政策的落实年，也是政策效应最为明显的一年，尽管今年年初以来没有更严厉的宏观调控政策出台，但由于前期宏观调控政策效应的累加以及宏观经济趋紧，国内房地产业陷入了“滞胀”状态。从上半年郑州房地产市场情况看，成交量同比下降约三成，房价涨幅趋缓。下半年，政府出台更为严厉的宏观调控政策的可能性不大，但也不会以牺牲调控成果为代价，采取救市的行动。

房源大幅增加上半年郑州楼市供应量同比大幅减少，主要原因是一些开发商基于当前观望的市场形势，推迟了楼盘开发的进度。但是，下半年，随着资金链的日益紧张，过去推迟开盘的项目会加快入市。而经济适用房的规模化建设和城中村改造步伐的加快，也会使新盘大量产生。下半年，郑州房地产市场的房源将会大幅增加，商品房供应量总体会达５００万~６００万平方米的规模。郑州楼市将呈现供大于求的状况，竞争会更加激烈。中原区、二七区、管城区成为２００８年下半年供应的热点区域。

均价达４０００元至５０００元／平方米今年７月、８月郑州商品住宅总体均价相比２００８年上半年将有略显回落之势，最主流均价区间预计在４０００元至５０００元／平方米，但价格梯度分布会加大，将现个盘分化趋势，普涨跟风走势将弱化。

从中长期看，郑州房屋单价仍呈上升趋势，但短期内会有所波动甚至有所下调。下半年郑州房屋单价回调基于四个方面的因素，一是成交量可能进一步萎缩，迫使开发商让利促销；二是市场供应量会进一步增大，促使楼市进一步转向买方市场；三是限价房、经济适用房的较多供应，会消化一部分购买力，同时吸引更多人的注意力，加剧楼市观望气氛；四是开发商出于回笼资金的需要，急于将房产变现，而降价正是其营销突围的最有效手段。

同致行观点　晴转多云

下半年楼市总体平稳从上半年郑州房地产市场数据来看，郑州楼市似乎面临着重大调整。但同致行认为，影响房地产市场发展的主要因素有市场供求状况、城市化发展阶段、宏观经济形势及政策、消费者心理预期等，综合分析这些因素后，同致行认为，郑州房地产市场的运行目前仍然是健康的，不会出现大起大落现象，２００８年下半年郑州房地产市场将会保持平稳发展。

市场回归理性基于２００６年、２００７年郑州楼市行情判断，郑州房地产市场疑似出现楼市“拐点”，但同致行认为，２００６年、２００７年郑州房地产市场本身是不正常的，当前楼市只不过是回归理性的一种表现。

部分房企拐点到来虽然郑州楼市的“拐点”现阶段还未到来，但是部分开发商的“拐点”却已经提前降临，中小型开发商，受融资渠道的限制，这就势必造成部分开发商为了维持资金流，所开发楼盘采取降价、打折的策略。更为严重的情况是，可能会淘汰一批信誉差、实力小的开发商，被迫退出市场或者被并购，这也是郑州房地产市场逐渐发展成熟的必然选择。

王牌企划观点　多云见晴

下半年楼市继续量跌价涨上半年郑州楼市销量下降，市场深度疲软已是不争的事实。２００８年下半年，郑州楼市“量跌价涨”的状况还会延续。２００８年郑州楼市总销量预计是６００万平方米，冲刺７００万平方米，相比２００７年９５０万平方米的成交量，２００８年郑州楼市总销量萎缩超过１／３。

公司洗牌集中上演截至年中，７００多家房地产企业中有项目运营的４００多家，目前９０％以上已经出现资金预警。有地没钱，现金流形势异常严峻，经营难以为继，房企艰难度日，粗略估计会有３０％的房企转让项目、清算资产退出市场。故当前市场中“有钱找地，有地找钱”会集中上演。

持币待购年底结束当前楼市僵局堪称“一半是火焰，一半是海水”，经过漫长的博弈，市场各方会逐渐回归理性。人们逐渐意识到，和谐的楼市不再是愤青式的怒目相对，更不是报复性的僵持。随着北京奥  运会成功举办，国庆节前后僵局会有所松动，预计年底持币待购终将结束，而破冰后的楼市会更加和谐。

市统计局预计　阴有小雨

销售的大幅下降不久前，郑州市统计局发布了《２００８年上半年郑州市房地产开发形势分析》。分析指出，今年上半年，郑州市房地产开发投资的增长速度为４８．４％，商品房销售面积却同比下降４５．３％，商品房销售额同比下降３３．３％。房地产开发投资的高速增长与商品房销售的大幅下降形成较大反差。受国家宏观政策影响，预计今年下半年房地产开发将面临资金新难题。

资金吃紧楼市洗牌房地产市场有价无市的局面仍在继续。来自郑州市房管局的数据显示，今年６月郑州商品住宅价格每平方米较去年同期上涨了４８１元，但是销售量却较去年６月下降了近四成。郑州市统计局认为，今年下半年，房地产开发的运作资金将面临新的困难。

郑州市统计局认为，商品房销售的大幅下降将直接影响开发企业的资金来源。一方面，国家不断提高金融机构存款准备金率，在很大程度上制约了银行的贷款规模，企业获得贷款的难度不断加大。另一方面，房地产开发企业的融资成本不断走高。眼下有价无市的状况使得房地产开发企业生存与发展的压力增大，有可能引起郑州房地产市场的重新洗牌。

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