寻找价与量的平衡—０８年上半年郑州楼市解析

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价与量是反映一个市场永恒的指标。在全国一线城市房地产市场价量齐跌的“蝴蝶翅膀”的扇动下，郑州上半年的房地产市场却呈现出量缩价升的“叛逆”。房价下降的“蝴蝶效应”在郑州市场上更多地表现在购房者的心理预期上，众多准备买房的人在热切的观望中企盼着价格的回落，而开发商们在咬牙硬挺价格的同时祈祷市场的回暖，双方此消彼长的博弈在市场上表现为量与价百般的纠结，而最终将达到一种平衡。

总体市场

今年１~６月，郑州市商品房批准预售面积为３９４．９６万平方米，比去年同期减少２４．６８％；商品住宅批准预售面积３１２．７４万平方米，比去年同期减少２８．８７％。商品房实际销售面积３０５．４４万平方米，比去年同期减少２９．１９％；商品住宅实际销售面积２５６．１万平方米，比去年同期减少３３．８１％。（１~６月各月商品房销售情况见图一）

供应减少

从１~６月郑州市商品房预售审批面积的统计数字看，与历史同期预售情况相比，连续５个月出现了较大幅度的下降（３月份商品住宅预售面积与去年同期相比略有上升）。

王牌企划董事长上官同君认为，造成这种下降的主要原因有三。首先，受宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚，开发商有计划放缓了开发节奏，暂缓或推迟项目预售审批；其次，由于投资客的淡出，购房者的观望，开发商因销量下降而导致资金回笼速度减慢，银行银根的收紧，增加了融资难度，导致项目开发资金注入有限，进而会影响到开发进度，无法按时达到预售条件；再次，由于受宏观政策等多重因素的制约，出于谨慎考虑，开发商拿地的积极性会有所减弱，房屋供应量相应地会有所减少，这将同时会影响到地价，促使土地价格回归到一个正常的水平。

销量下降

从上半年各月的数据可以看出，自３月份天气转暖后销量有所攀升，５月份还出现了一波明显的增长行情，但总体上销量下降仍然明显，基本上回归到２００６年的发展水平，楼市进入回归调整期已是不争的事实。

上官同君认为，销量下降的最根本原因，一是投资或投机需求的淡出。自去年“９·２７”房贷新政实施以来，投资成本的激增有效地抑制了投资需求，这部分需求在郑州购房群体当中大约占三成。这是导致销量下滑的最主要因素。二是心理预期的影响。国内经济形势发生变化，全国楼市普遍低迷，买涨不买跌的心理预期使一部分购房者持观望态度，暂缓购房计划；再加上去年国务院２４号文件（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）明确要加大中低收入者的住房保障力度，住房供应结构更趋合理，平抑房价将成为可能。三是日益高企的房价超出了购买者的承受能力。近几年日益上涨的房价，使得真正需要住房的老百姓因无力承受高房价只能望“房”兴叹，潜在的普通购房需求受到抑制。

价格上涨

与成交量下跌形成鲜明对比的是，上半年郑州市商品房销售价格保持持续上涨态势，增长幅度超过了去年同期水平。６个月当中，４个月价格环比上升。而且上升幅度最高达１５．６３％。通过与全国７０个大中城市的房价增幅对比可以发现，郑州房价增幅要比全国平均水平高。在房地产调控日益从紧和销量日益下滑的情况下，郑州房价依然持续较大幅度增长。（１~６月郑州商品房价格走势情况见图二）

上官同君认为，上半年郑州市商品房价格上涨的根本原因在于：一、与一线城市不同的是，郑州的刚性需求占主流，非主力投资需求的淡出给成交量造成一定的影响，但没有伤筋动骨，也为价格提供了支撑；二、开发企业抱团硬撑，希望借助提升价格的手段给市场制造一种紧迫感，或采取明升暗降的促销手段，或采取内部价格和公开价格双重标准，以达到提升成交量的目的，致使房价表面上不断被拉升而变成虚高。

市场担忧的并不是来自销量的回调，而是在于销量下滑背后的价格过度攀升，价格与销量出现了较大的背离，已经形成了典型的“滞涨”，这种滞涨从长远来看显然是无益于楼市的发展，相反对郑州楼市的健康发展构成较大的威胁。

住宅市场

１~６月，商品住宅批准预售面积为３１２．４７万平方米，实际销售２５６．１万平方米，销售均价为每平方米３９６３元，同比上升１９．７６％。商品住宅供销比从１月份的２．０７递减到６月份的１．０８，上半年商品住宅的供销比为１．２２。

从户型销售情况上看，上半年郑州市的住房供应结构发生了很大变化，小户型的比例进一步提高，大户型的比例进一步减少。

去年住宅的销售总面积为８３２．４１万平方米，今年下半年的需求量是不是能够释放出来？去年６月被人称为井喷之势，并持续了三个月的热度。中原地产的高级市场分析师李明明认为，从今年上半年的数字看，虽然５月份有一个明显的冲高，但是，去年火热的销售形势注定在今年内不会重演，开发商和购房者在利润和利益上小心翼翼寻找一个平衡点。

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