楼价跌至合理位置是最好的“救市”

“楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁‘救市’”！《上海证券报》7月10日的一则报道这样告诉我们。报道称，深圳国土资源和房屋管理局7月9日发布由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，报告指深圳当前的房价已跌回一年前，而楼市今年的交易量很有可能退回十年前。报告因此建议：“减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收”，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃；此外，适度放松从紧的货币政策——“给予进一步优惠的贷款政策”，“给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模”。

看起来一切顺理成章——由楼价大幅度下跌、交易量严重萎缩而呼吁“救市”是一番顺理成章；而先是房地产界大佬在最近一段时间频频 “要挟”银行、“要挟”经济、“要挟”中央，后由地方出面呼吁 “救市”，又是一番顺理成章！当然有必要指出，最近一段时间，针对房产界大佬们的“要挟”，已经有许多人进行驳斥。比如，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容撰文指出，楼市不可救、不需救、不能救。于是，笔者的责任当然就是要针对深圳市政府部门的这种“救市”呼吁进行一番批评了。那么，笔者认为，报道所称之深圳市房地产研究中心撰写的相关报告仅仅指出楼价大幅度下跌、交易量严重萎缩是不够的，它遗漏了一个至关重要的问题，即深圳当前的楼价是否已经跌到一个合理的位置，是否已经跌到一个公众可以承受的位置。

这里有这么一个道理，如果深圳楼价已经跌到一个合理的位置，公众已经能承受，那么，减免税收及放松银根等政策便是促使有自住需求的客户回归市场。这时，减免税收、尤其是放松银根等政策就是适宜的，并可期待产生积极、健康的效果；反之，如果深圳楼价还没有、甚至是远没有跌到一个合理的位置，依然是高处不胜寒，那么，减免税收及放松银根等政策便只是要促使“炒房客”回归市场。这时，减免税收看起来便很无必要，而放松银根则纯粹就是拖着银行继续往悬崖上跑了！

当然，何为合理的价位又是一个问题。当说到这一问题，有朋友喜欢拿数字来说话，什么2005年时深圳 市 楼 价 4000元 、2007年 时15000元、目前是11000元之类。而在笔者看来，全无必要去看数字，数字有时什么也不能说明。有关合理的楼价，它应有一个先决性的前提：即楼市的投机不过度。那么也就是说，当楼市投机过度，我们便永远无法看到一个合理的楼价。而当楼市的投机不过度，楼价和交易量便会形成一种互动关系：楼价合理时，交易量便正常；楼价不合理时，交易量便会不正常。反之亦然。

那么我以为，由于2007年底央行出台第二套房贷政策，目前各地楼市——尤其是深圳这样的一线城市楼市的投机因素已经不过度。而在此情况下交易量极不正常，说明楼价一定还在一个不合理的高位上。于是，“救市”的最好答案也就应该有了：继续降价，将楼价降到合理的位置，降到可以使交易量恢复到正常水平的位置！

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