贾广葆：大连房价短期之内不会有大波动(图)

连房地产经济学学会副秘书长贾广葆

有人说，2008年是楼市调整年、过渡年，而在这调整过渡时期中，大连楼市是冷是暖，抑或是冷、暖并存？房价是涨是跌，抑或是涨跌互现？商品房供应是充足还是短缺，抑或是充足、短缺相间？夏季房交会后，大连楼市究竟会有怎样的走势，记者专访了大连房地产经济学学会贾广葆副秘书长，作为业内专家，依据大连楼市实际状况和有关数据，为我们做客观分析。

记者：统计数据显示，从去年１０月以来，全国楼市几乎都呈现成交量持续下降的态势，尽管５、６月部分城市楼市有所回暖，但总体来看，面对开发商的各种促销，而自己口袋里的钱捉襟见肘，月供压力不断增大，购房者观望情绪空前。成交量下降，楼价高位徘徊，购房者想知道房价究竟是向左走还是向右走，开发商对楼市前景也充满迷茫，对于大连楼市下半年走势，您怎么看？

贾广葆：从宏观层面来看，ＣＰＩ持续走高，房价上涨也是人民币对内贬值带来通胀的必然结果，这在短期内不会改变。近期股市暴跌，黄金、外汇等理财产品风险加剧，这就必将诱导资金流向房地产投资，进而拉动供销比。从政府层面来看，政策调控的出发点和落脚点是促使房价合理回归。在政府的强有力干预下，绝不会置房价大跌或大涨于不顾，而是为了促进楼市更加稳定、健康的发展。从开发商的层面看，手中有项目而资金链又吃紧，如何加快开发进度，缩短开发周期，尽快出售房产换来资金，是缓解资金链燃眉之急的最好办法。

单从大连来看，楼市价格大跌不仅是不现实的也是不大可能的。楼市价格走势有着明显的区域性特征，大连作为中国北方的重要城市和其独特的区位，房地产刚性需求强劲，尽管近期传来南方某些城市房价急跌的信息，但大连房价仍然上扬，涨幅回落，走势平稳。据国家统计局统计数据，今年１～５月，大连全市商品房价涨幅分别为６．０％、５．７％、５．６％、５．３％、５．１％，逐步趋缓。在全国被统计的７０个大中城市中，大连商品房价格同比增幅已由去年的排位前三位下降到现在的第５４位，属于增幅比较小的城市。

由此可见，下半年，大连楼市这一轮调整并不会走向萧条，房价也不会是大涨大落，而是随着楼市的理性回归、房价的理性回归，买卖双方都能接受的价格均衡点一旦形成，楼市也就基本回暖。大连房价短期内不会有大的波动，短期或许看空，但长期仍然看好，软着陆应该是评价大连房价回落、回归、平稳的基本走势。

贾广葆：我相信从下半年开始大连商品房市场将逐步呈现稳定健康发展，商品住房供应相对充足，商品住房供应结构调整，经济适用房建设加快，小户型商品住房供应日趋增多。

首先，商品住房供应比较充足，全市１～４月房地产在建施工建筑面积１９７１．７万平方米，同比增长４７．６％，其中商品住房在建施工建筑面积１５１４．９万平方米，同比增长５５．９％，预计２００８年底全市在建施工建筑面积将超过２６００万平方米。按房地产建设周期推算，２００６年、２００７年上半年开工建设的楼盘，２００８年下半年将逐步进入交付使用期，预计今年乃至明年上半年商品住房竣工面积将有较大的增长，商品住房市场供应将达到一个小高潮。

从未来供应量来看，城市中心区外围供应量大。据统计，截至６月底，全市各区未来可供销售商品房中，开发区、金州区和旅顺未来可供应量占５４．７％；而市内四区中甘井子区未来可供应量占市内四区未来总供应量的６２．０５％。随着开发建设周期的加快和回笼资金的需要，今年下半年乃至明年上半年，市中心区外围周边将有更多的商品住房楼盘上市。

从商品住房供应结构来看，中小户型商品住房建设增多，经济适用房建设加快。据市统计局统计，今年一季度房地产商品住宅开发投资比重加大，其中９０平方米以下中小户型商品住房投资１５亿元，增长４７．１％，高于全部商品住房投资增幅１７％，占全部商品住房投资的５８％；９０平方米以下中小户型在建施工建筑面积７５７．５万平方米，同比增长近两倍，占全部在建施工建筑面积５５．４％，同比增长２２％；全市经济适用房建设在建施工建筑面积为９０万平方米，增长三倍多。而从土地供应成交来看，７０％８０％土地供应为中小户型商品住房。其将成为土地规划的主方向。

去年９月开始的持续调控已经或正在将短线投资客挤出市场。真正的自住型需求进入市场，将是年内大连楼市的基本格局，而当购房需求以自住为主要引导力量时，大连楼市也就进入了一个稳定、健康的发展轨道。

记者：那么，经过一系列政策调控落实，大连市未来商品房市场呈现哪些新的特征呢？

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