大连中心城区4地块挂牌引关注

——西沙甘将建30万平方米住宅 甘区地块中小户型比例80％

土地交易市场可谓是楼市发展状态的另一面镜子，土地放量作为项目的源头，在一定程度上对项目的前景具有决定性的意义。近日，经历了４个月的冷清局面之后，我市中心城区的土地市场终于以４块土地的挂牌迎来了“破冰”。这次挂牌透露出了很多有价值的信息，不仅在业界引发一轮热议，更对中心城区的楼市发展产生了一定的影响。

今年市内首放住宅用地

上月末，沙、西、甘三区的４块土地，在大连市国有土地使用权交易系统网站上宣布挂牌。由于上月被万达集团摘牌、位于东港改造区的１号挂牌地块属于商业建筑用地，所以此次挂牌是中心城区今年首次住宅用地的放量。此次挂牌的４块土地中，沙河口区和西岗区各占一块，但面积都不是很大。其中西岗区地块的拟建建筑面积只有１４２０平方米。而甘井子区依然延续了去年的放量势头，在此次放量中“独中两元”，以约１２．９３公顷的占地面积“独领风骚”。

依照公示信息，此次挂牌共提供占地约１６．５８公顷的住宅建设用地，预计可能兴建起近３０万平方米的住宅，其中小户型比例超过了７０％。如果挂牌进展顺利，这四块土地将在今年的５月３０日１５时决定各自的归属。这次挂牌使今年上半年一直略显冷清的土地放量状况发生了一定的改变。

８０％小户型又现大连

结构性调整影响扩大

此次挂牌信息中透露出的另一个特殊信息，则是位于甘井子区凌水街道王家村北侧的５号地块，其小户型比例被要求在８０％以上。这是我市继２００６年年末和去年年末挂牌的两块住宅建设用地后，第三次出现的８０％小户型比例的地块。第一块被要求８０％小户型的地块正是目前备受业界和百姓关注的华东板块。而第二块则在经过一次流拍之后，最终于今年１月２８日被大连顺和房地产开发有限公司以３６２９０万元摘牌，楼面成本价超过２３００元。

有专家认为，８０％小户型比例又一次出现的情况，印证了楼市进行结构性调整的必然性和良好的发展趋势。据多位专家分析，２００８年乃至以后，大连市的土地供应７０％－８０％的小户型商品住宅将成为土地供应的主方向，小户型商品住房正在逐步成为商品住房户型结构中的主流，住宅市场结构性调整的影响效果正在逐渐扩大。

你方唱罢我登场

新老城区土地放量缓慢升温

今年前四个月，我市的土地交易市场呈现一边倒的局面，新城区放量火热而中心城区却异常冷清。前三个月，旅顺、金州等新城区先后撑起我市的土地交易市场，但市内四区除了东港的商用放量外，根本没有任何住宅土地放量。进入到四月，新城区的放量进度略有放缓，而中心城区终于在月末打开局面。我市土地交易市场开始逐步呈现出“你方唱罢我登场”的热闹局面。

虽然据相关数据显示，受国家信贷紧缩、房地产开发商资金短缺的影响，４月份大连市内四区及周边城区仅成交土地５宗，成交土地面积约为１２．８平方米，环比下降了８５％。但是４月３０日的这次挂牌，一定程度上可以说是揭开了今年我市土地放量的序幕。在新城区的几次土地放量之后，中心城区也终于“慢热”地开始了今年的放量。根据《大连市（市内四区）十一五期间住房用地年度计划》，２００８年我市市内四区住房总用地计划为２８０公顷，与２００７年的３８０公顷用地计划相比下降颇多。另据统计，去年仅甘井子区一个区的土地放量，就已经接近今年市内四区的总体水平了。

但是，虽然今年预期的总体放量同比下降颇多，但是有资深业内人士分析：“数量不代表分量，放量总数的缩减并没有减少今年土地市场的看点。”据该人士透露，今年我市仍将有多个体量超过１００万平方米的住宅区摘牌开建。“这在一定程度上依然会对住宅市场产生积极的影响。”多位业内人士都以此观点，乐观看待我市今年的土地市场前景。

侧记

老三区缓放量

或推升主城楼价？

从此次挂牌信息中看，市内三区的土地放量依旧保持“缓放”态势。近年来，随着大连中心城区的快速发展，中山区、西岗区和沙河口区早已逐步显露出“住宅性建设用地稀缺”的情况。很多搭上中心城区土地放量“末班车”的住宅项目，都纷纷以地块位置的“稀缺”作为项目的重要卖点。老三区的“住宅荒”已被业界公认，有业内人士认为，这将会进一步加深中心城区新建住宅项目的“物以稀为贵”。

此次挂牌的地块中，沙河口区地块的最低楼面价已经突破３４７８元／平方米，而西岗区地块的最低楼面价也突破了３３８０元／平方米。去年同期这两区挂牌的地块成交均价尚不足１７００元／平方米。这其中成本价格的前后差距，不禁令人对老城区的楼价走势再添推测和思考。

对于中心城区的楼价是否会受到这种趋势的影响，一些业内人士的结论偏向于“肯定”。一位资深的市场分析师称：“中心城区楼价的上涨趋势虽然放缓，但是绝对会保持坚挺。”另有位于中心城区的多个住宅项目的营销经理，均对自己项目的销售前景信心十足。中心城区近期开盘的诸多项目，现实的定价与预期的定价相比虽然有些许的理性回归，但是大多数项目却没有实质性的降价行为。

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