购房人向左开发商向右

——解读“４月郑房指数分析报告”

走向分化

数字是乏味的，但是透过这些跌跌涨涨的曲线可以发现，目前的郑州楼市正在走向分化，而这种分化是一种深层次的分化，从开发商到购房者，从价格到产品，都在逐步走向分化。

销售的低迷和银根的紧缩，使开发商严重缺钱已是不争的事实。一季度央行通过提高商业银行存款准备金率和公开市场业务等手段，净回笼货币１．０５万亿元。央行大量回笼货币的直接目的就是控制信贷，收缩流动性，而对房地产市场的直接影响就是加大了开发商从银行获得贷款的难度。根据省统计局公布的第一季度全省房地产投资情况，一季度全省房地产企业资金来源主要以自筹资金为主。一季度，全省房地产开发到位资金２９０．８８亿元，其中国内贷款３７．５０亿元，所占比重由上年同期的１７．０％下降到１２．９％；自筹资金１６１．５０亿元，所占比重由上年同期的４３．８％上升到５５．５％，其中企业自有资金６２．２１亿元，所占比重由上年同期的１９．６％上升到２１．４％；定金及预付款５５．８１亿元，所占比重由上年同期的２５．７％下降到１９．２％。

在前两年楼市疯狂的情况下，开发商竞相拿地，但这些拿到手的土地在今年却成了烫手的山芋。近日，郑州市政府公布了《郑州市闲置土地处置办法》，再次表明了政府坚决执行严格的土地政策的决心。土地闲置就要被罚款，甚至会被收回，这无疑让开发商感到了压力，与其被罚款，不如赶紧筹措资金进行开发。但是，从资金来源看，依赖于信贷政策的国内贷款和依赖于市场销售的定金及预付款所占开发商资金来源的比重有较大幅度下降，企业的自有资金上升却有限，说明房地产开发企业已经开始转向其他的融资途径进行“自救”。房地产企业在最需要资金的时候却碰到了融资难的问题，这必定导致房地产企业的分化：能从其他渠道获得资金的、能把房子快速卖出去的、能保证自己现金流的开发企业，就能很好地生存甚至能趁机做大做强；手里有地没钱的、房子卖不动的开发商，要么勉强支撑，要么退出行业的竞争。

目前，郑州市商品住宅市场上已经出现了大批价格在８０００元／平方米左右的商品房，但同时市场上还有很多价格在３５００元／平方米甚至更低的房子，这些房子有的是项目位置相对偏僻，有的是产品品质比较低等。总之，商品住宅价格范围在逐渐地拉大，这是郑州市房地产市场多样化发展的结果，不同品质不同价位的住房能更大程度地满足购房者的需求。

河南中原房地产顾问有限公司高级市场分析师李明明说，前两年郑州房地产市场高速发展，在供不应求的卖方市场条件下，使得郑州的一些开发商对项目品质不够重视，不管户型和规划设计有多差，都不愁卖不出去。但随着竞争的加剧和购房者越来越挑剔，能满足购房者需求的高品质高性价比楼盘的优势开始显现。就户型来说，由于目前郑州市的商品住宅需求主要是首次置业者和改善居住条件的二次置业者，这种自住性置业对户型的实用性和楼盘的品质要求都比较高。

据统计，进入２００８年以来，７０平方米以下区间户型套数占全部成交的比例下降了约６％，而相应的７０平方米～９０平方米以及１４０平方米以上的户型套数占比则各提升了３％左右。目前，郑州市已经出现了一批高品质的项目，这些优质项目的入市将会引领郑州房地产市场新一轮的品质提升，也会释放一部分持币待购的购房者的购买力。

特别推荐

• 更多>>