《大话地产》解析开发区滨海新区发展趋势

主持人：大家各自的项目介绍完了。整体超过500平这么大片区，你们是怎么看待开发区的发展。换言之，对市场消化力有信心吗？

史东明：

1、“大家”开发从市场来看竞争激烈了，但华润理解这是一种整合，首先是区域价值提升。

2、08年以后，乃至之后的5~10年，都会是开发区年。

3、开发区的价值原来被低估了，08年后是一个价值的回归。

史东明：刚才说海中国是红花有些是言重了，“大家”开发从市场来看更多是竞争，但是从华润自己来理解这实际上是一种整合。在一个区域里最大的收益首先是区域价值的提升，然后才是多赢的状态。我们对项目未来区域的看法是这样的：06、07年大连市的房地产市场是属于西山市场，包括假日风景等几家联合拿地。据我们统计06年下半年西山片区就消化的几万平的土地。这是依托西山片区长期积累下来比较好的景观优势、道路交通优势还有整体形象优势。08年我们判断，从地产角度来说是开发区年，实际上有几个因素已经具备了。几年来为什么开发区没有被大连市场更多的认识、认可？其实开发区头两年的消化量也是比较好的，约近百万的消化量，乾豪开发的项目都有比较好的销售态势。

前几年由于一些因素才导致市场对开发区的认识是不足，首先开发区在前几年人口数量是比较少的，常住人口是在30万左右。人口结构基本上是属于产业工人，年纪偏轻，从购买力、购买需求量来说有一定的局限。同时开发区在前几年是自成系统的一个小市场，这个因素也影响了市场的发展。另外大连市内四区居住的人口和居住在开发区的人口存在一定的心里差异，这不是实际交通距离的差异而是心里上的差异。从大连到开发区实际上就是东北路接正兴路到金马路，这条路被很多的产业占有，所以大家感觉距离是比较远的；还有是经济因素，开发区的经济增长占整个大连市的经济增长的25%，但是前几年没有全球性大企业做经济引领，大家知道开发区经济增长得快，但是从知名度、影响力的角度来说还没有被人认可。所以这些因素，导致前几年开发区自身的价值没有被挖掘出来。

为什么08年以后房地产市场变成开发区年呢？因为从交通来看海底隧道，10分钟左右就可以到达开发区，人心里距离的变化也随着时间成本的变化而改变；另外从经济的带动力来讲，包括英特尔、大众都已经入驻，这个会增强大连市乃至整个东北对开发区未来发展的信心。还有一个是人口数量的增长、人口结构的增长，均比原来有大步提升；同时国际企业带来的人才购买力也是很强的；其次从07年开始包括华润、鲁能、远洋乾豪的联合，包以及本地的润德和金广等大的品牌开发商集中起来进入开发区，这种品牌开发商联合的态势，也会给消费者一种强烈的信心，这种合力会比目前大连市每一个片区的合力还要大。综合这些因素，最后给大连市场乃至整个东北市场，包括东北亚这个市场都会有很强的信心。所以我们觉得08年以后，乃至之后的5~10年，都会是开发区年，这是从房地产角度来讲的。

提到滨海新区，整个开发区的价值在原来是被低估的，08年之后是一个价值的回归，因为它有很好的海景资源。从我们现在分析来看，大连市好的海景资源已经很有限了，开发区的这种变化实际上是价值的回归。滨海新区是属于原来被低谷区域里面的新生儿，他没有好的、不好的历史影响，它本身就有良好的资源，并且是沿着海岸线。未来开发区滨海新城这个区位，可能会成为大连市乃至整个东北的热点，我们还是很有信心的。

杨元：

1、开发区是具有国际性特点的区域

2、08年可能就会成为开发区房产开发的元年

杨元：讲到区域的发展，很多大连人对开发区的区域认同心理上还有一定的抗拒，因为他一直觉得开发区跟市内的关系，从心理上有一种距离感是东北路自然形成的距离，造成了他对区域的心里抗拒。其实开发区是具有国际性特点的区域，比如说现在英特尔的入驻，还有大众等一些500强企业的入驻，本身这个区域是具有国际性特点的区域。同时它本身自然资源，红牛岭还有一些山海的资源，也是非常适合居住的区域。包括交通，未来规划的海底隧道拉近、缩短了开发区到市内的距离，也改变了人们居住环境，所以将来开发区的居住环境是要高于市内的，可以说会成为大连市的一个副中心。因为本身他的居住环境非常好，同时他的居住性也逐渐的提高，08年可能就会成为开发区房产开发的元年。

开发区的购房者和居住者会有明显的改变，海外、日资、华侨、韩籍等等的高端客户，不断关注到开发区板块，包括现在一些市内的客户也对开发区引起了关注，因为有一些发展前景、投资空间、资源等等的利好消息和因素不断吸引更多的人对开发区的关注。所以说未来在板块定义上，这里可能会成为大连的副中心，就抛开了工业中心的定义。以前人们心里可能有一种隔阂，认为开发区就是工业园区，以厂区为主的板块。但是现在会发现开发区是非常适合居住，而且是有国际性氛围的区域。未来在开发区居住是非常舒适，而且非常有发展前景的区域。

王迪：

1、开发区自身的经济占到大连市整个GDP的25%，未来可能达到50%。

2、英特尔只是一个龙头，它将带领大量的附属企业和高知人才涌入开发区。

王迪：补充一点我个人的看法，我本身是开发区的人，对开发区有很深的感情。大连市内到去年年底，从城市化率来说是达到了70%，这个城市化率是比较低的，沈阳达到80%以上，所以大连还有很大的上升空间。城市化率代表大量的人口涌入城市，大连现在的发展状况人涌向哪里？结果是非常明显的，第一是开发区，其次是旅顺的南部。我们在考虑这个地块的时候也会详细的考虑，这是算生地还是熟地，我们在拿地的时候也做过一些比较，我们认为这是熟地，尽管我们是填海的地块，但是也是熟地。开发区本身人文、教育、医疗、卫生、商业的配套都很完善。那人口对地块的认识慢慢就会接受了，认为这是大连的一部分。在不考虑道路影响的前提下，像03年的时候且不说开发区，提到甘井子、机场前就认为不是大连人了。但是人们慢慢会接受开发区也是大连人，生活在开发区工作在大连市内也是可以接受的正常现象。在这种心里的影响下，我们认为未来开发区人口的注入、资金的注入是会越来越好的。

还有一个是从经济的角度，开发区自身的经济占到大连市整个GDP的25%，我们预测它未来占大连经济的指数可以达到50%以上。英特尔只是一个龙头，它将带领大量的附属企业进入开发区，同时带入大量的人口。开发区现在的人口是高学历、年轻化、人口结构简单，外来人口众多，现在这部分人口具有很明显的国际化特征，这是大连市内区域板块所不具有的特征。我们认为我们进入这个区域之后，能否吸引到这部分客群关注的目光，从大连市内转移到开发区，这是我们开发商需要努力做到的。我们调研到开发区购买比例市内的还是少数，主要是开发区自身的人口和外来人口。

王抒频：开发区作为大连副中心的定位非常贴切。

王抒频：我刚才听杨经理说了一个非常好的概念，中国很多城市，可能都会用城市中心，然后一环、二环三环来区别城市中心和城郊。大连市是一个半岛，不可能形成环形交通，所以杨经理说大连是复中心城市。以前说开发区跟大连是有一定的距离感，认为大连市内的是城市人，开发区是郊区的人。但是目前在金马路商圈这一块有安盛、新玛特、金马，这么多的商业物业聚集在一起。就是说这个城市化的规模逐渐扩大了，城市变化首先就是商业发达。开发区由过去政府规划的工业区，变成由工业和居住混杂的一个城市的感觉。从大连角度来考虑的话，开发区不再是开发区的概念了。因为土地资源的稀缺和未来交通的便利，它作为大连副中心这个定位是非常贴切的，应该是没有距离感。而且目前这么大的开发量，形成的项目配套、板块的配套，也都是互补的。这个城的概念已经形成了，将来它和大连市是没有什么距离感的，所以说是大连的副中心是非常贴切的形容。

史东明：大连市具有独特的地理条件，决定它是一个多核型城市，像北京、沈阳是属于单核型城市。单核型城市还有一个问题，很难享受到城市核心的配套。大连市中山区是老的核心，现在西安路也算是一个核心了，像华南也会逐渐形成一个核心，未来再往北开发区也会形成核心。这几个点扩展之后，实际上是带来整个城市大的发展，不会造成中心和周边的差异。还有一个好处是我们可以选择中心点选择居住城市，比单核型好很多。

王抒频：大连地理环境决定了，将来一定是各个副中心形成大连市整个的城市发展，这个是由地理原因造成的。张总以前是咱们大连市万达的老总，对整个东北、大连是非常熟悉的。今天他来了我非常高兴，他是我们中房协的副会长，他对这一块也是非常熟悉的，请他来说两句。

中国房地产协会城市开发委的副主任、搜房网地产沙龙版主张天彦：“把市场做大了，大家开始关注滨海新区，各自的差异化怎么体现，就要看各家的功夫了。”

张天彦：这个题目我觉得选的非常好，一是现在看大连从大盘印象来讲，应该是都集中在开发区这一块。滨海新区，比如说天津的滨海新区的发展是非常快速的，但是他的居住是作为一种配套来实现的。无论从政府角度还是从开发商角度，应该把这个区域价值重新认定一下。而且大连不仅是大连市的，是东北的大连，所以更多的要从区域价值来考虑。无论是英特尔的进入，还是300多家配套企业进入，城市发展和配套也要相应的发展起来。我们现在国内已经有几“大家”在做生态城了，占地几十万平方公里的。开发区滨海新区板块也具有一定的地量，但是要真正的形成区域的白金板块。我大上周跟乾豪的王董事长过去看了一下，我感觉这里有很大的变化，已经有文化的诉求了。尤其是我们看完了红星海以后，4.9的海岸线，包括人文的东西、自然的东西，他是一个综合性的开发。原来我们说的大盘时代，真正来讲是180万、110万，这几大家实际上是把开发区滨海一线做起来了。从这一点来讲，从大连市城市建设角度来说，包括对整个区域价值角度来说，都是非常有利的。我先说到这里。

主持人：姜总作为房地产业资深人士，对这一块有没有什么好的建议和想法？

大连三川地产开发有限公司总经理、地产沙龙红人姜志刚：“滨海板块是四点加一点：做产品、做小环境、做大环境和谁做开发商。”

姜志刚：

1、30万人意味这再建一个开发区、一个普兰店、一个庄河，这是一个城市扩融的概念。

2、单纯的盖房子、卖房子，怎么也消化不掉这么大的面积，必须有产品升级，要充分利用外部的条件。

姜志刚：我现在明显感觉到开发商有两个记忆。第一个大的记忆开发区20年来，我感觉刚有开发区的时候是有金马大厦和银帆宾馆，第二次我记忆当中的好房子是乾豪的阳光海岸，现在我的第三个记忆，是如今滨海新区的联合启动。也不敢说这三个记忆是开发区20年来发展的里程碑，但是至少是开发区变化的三个重要记忆；第二个大的记忆，我对开发区的开发不会忘记两个人物，一个是王克力、一个是王晓光。我觉得是王晓光把开发区的住房搞的有了规模，他是一个非常有魄力的人。东城天下项目，我觉得一般人是不敢去做的，更不用说做的那么好。所以我觉得滨海板块从总体来讲，比东城天下要好上几十倍。

刚才王总说了将近500万平，我说的是亲海的概念，就是直接在海边第一线的，如果加上泛海概念的话，加上小孤山、九龙湾那一块的话，是将近1000万平。这个按房子来说是能有10万户，就有30万人，这意味这再建一个开发区、一个普兰店、庄河，这就是一个城市扩融的概念。如果把它作为第一居所、而在大连上班的话，我们开什么样的车上班都要起早贪黑。但是海底隧道通了以后，我这个板块觉得比泉水、泡崖子更好，是有比较好的投资前景、升值前景。刚才也是说了开发区是大连副中心这个概念，但是我觉得这个概念可以提三、五年。但是随着海底隧道开通后，我觉得这就是新城区、主城区。是逐渐城市新中心的转变，现在大连市内在中山区、西岗区要建一个18万平的都是很难的，没有这么大的地方让你来盖。所以我觉得房地产开发的概念是很重要的。本身这个滨海板块是大连比较杰出的几家开发区在做，又随着华润、远洋这几大家的涌入，对整体的拉动是一个非常明显的作用。现在可以真实的讲，如果单纯的盖房子、卖房子，盖房子怎么也不会消化掉这么大的面积，必须要有产品的升级，要充分利用外部的条件。所以我觉得新生活全的概念或者是展望未来的概念，这是非常浓重的概念。

所以我觉得针对目前咱们的滨海板块来说，从产品和城市大环境改变来说是非常重要的。可以看一下以前的海边产品，阳光海岸、金棕榈、西雅图、黄金海岸等等，这里面是高中低都有的一个系列。当年我就觉得阳光海岸是大连最好的房子，我希望到明天看到红星海、热岛等等其他五个项目的时候，我会感觉到这是最好的作品、最好的产品。所以我觉得主城区的概念，做将来大连的概念是非常必要的。刚才说了大连是东北人的大连，开发区是大连人的开发区、东北人的开发区。开发区现在是北面人的密集程度比在大连的密度程度大，它具备了一个向北辐射的先天条件。

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