观察：房贷细则出台 对整体二手房市场影响不大

日前，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》），对9月27日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，以下简称《通知》）进行了补充与加强。《补充通知》中明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，同时对于升级置业购房的贷款条件有所放宽，并且将公积金纳入了管理体系，这对于以自住为主的京城二手房市场而言，将有利于促进市场理性地发展，但从整体市场来看，影响不大。

放宽升级置业的需求

《补充通知》引入一个“人均住房面积”的概念，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，这一点改变了359号文对于购买第二套房的“一刀切”的做法，保护了有升级置业需求的消费者，在很大程度上也是可以满足那些自住性的“小房换大房”的需求。

而根据北京市统计局公布的数据，2006年北京市人均使用面积为20.06平方米，这就意味着一个三口之家，其家庭住房使用面积如果小于60.18平方米，其在再次贷款购房时，依然可以享受到首套自住房贷的优惠政策。“链家地产”副总金育松认为，从这个角度上来说，此次的《补充通知》与国家把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的是相吻合的，也更加有利于推动二手房市场的活跃，使得政策的实施更加合理。

不过，对于以家庭为单位的判定标准，还有一点可能需要探讨，例如王先生在单身的时候以自己的名义在银行贷款买房，那么他在组建家庭后，妻子再贷款买房是否属于第二套呢，这一点还需要探索。

纳入公积金或引波动

《补充通知》将公积金贷款也纳入管理之中，新房贷政策补充规定出台当天，“中大恒基”接到了近百个客户咨询电话，消费者比较关心的问题多是有关以公积金贷款买房后，再用商贷买房是否真的受到了限制。在咨询客户中，80%都是准备用商贷买第二套房的消费者。

“中大恒基”市场研究中心对于11月份成交客户中付款方式进行了统计，数据显示，全款购买二手房客户占总数的42.58%，环比10月增加0.32%，商贷客户占总数的53.06%，环比10月增加2.07%，公积金贷款占总数的4.36%，环比10月减少2.29%。“中大恒基”副总经理付严分析认为，11月份以来，在二手房交易中采用公积金贷款方式的消费者逐步减少，而采用全款方式和商业贷款方式的消费者在进一步增加，在这次政策细化调整以后，将再次提高消费者全款购房交易的比例，从而逐步改变固有的二手房市场格局。

第二套住房贷款政策不管从贷款额度还是按揭利率，都给消费者带来了不小的经济压力，尤其是对于投资群体，这对于打击炒房会起到一定作用。另外，银行缩紧贷款直接导致的就是批贷额度少了，这就迫使很多客户增加首付，对于很多经济基础薄弱的客户来说这实在有些尴尬。“中大恒基”金融部预测，明年全款购房客户将达到五成以上。 

对整体市场影响不大

这个《补充通知》影响的消费者主要是已经成家、以个人为单位购房的群体，不过这部分群体在整体消费者中所占的比例不到一成，因此，《补充通知》对于整体二手房市场影响不大。

据“链家地产”统计资料分析，目前二手房市场贷款的比例约为55%左右；而在贷款者当中，剔除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即受到影响的消费者约为11%左右；而在这11%的消费者中，如果其人均住房面积低于当地水平，那么购买第二套房时仍然可以享受首套住房的优惠政策，那么这部分升级置业的消费者也不受到《补充通知》的影响。金育松认为，真正受到波及的消费者是非常少的，因此，《补充通知》对整体二手房市场影响不大。

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