房价一年内狂涨了40% 北京楼市欲步深圳后尘吗？

北京房价出现“空涨”现象

每平方米3000元的价格在哪里能买到房？

2005年湖南长沙市商品房均价是3030元／平方米，2006年吉林长春商品房均价2671元／平方米，而在北京，这个价格是二手房近5个月以来的
增长额度。

去年11月份，已经工作四年、小有积蓄的投资公司张小姐准备在朝阳区民航医院附近小区买一套80余平方米的二手公寓。当时她和男朋友的月收入平均是11000元，而二手房价是在9000元左右，抱着明年房价可能会走低的态度，她想等到2007年买。然而今年4月份，同样地段还想购二手时房时她发现小区二手房价已经飙升到12000元。北京的房价为什么涨得这么快？是需求的人越来越多，还是投机的人越来越多？看不明白房价走势的张小姐有着和大多数人一样的想法，北京楼市的价格已经不是普通人所能接受的，按这样的速度发展下去，“房奴”离更多的人越来越近，高企的房价触及到了百姓承受力的底线。

价升量增的背后

一个值得关注的现象是，从2000年到2006年，北京市每年商品房竣工面积在不断增加，销售面积也同步增加的同时，价格也一路看涨，形成了联动效应。

单从2000~2006北京市商品房销售统计的数据走势可以看出，北京连年上升的交易量背后是强大的需求在支撑。

中原地产董事总经理李文杰接受记者采访时表示，北京对住宅市场的需求还是比较大的。如果从住房需求来看，包括主动型和被动型。被动型是指拆迁户必须购房用于自住，主动型是由于收入增长、家庭分户的需要以及单纯投资。在北京，投资比重还是少数，尤其是住宅，自用居多，因此市场的稳定性会很好。不过，针对需求群体的统计和划分并没有官方的数据，民间机构也没有做出明确的调查，这是一个很复杂的过程。

支撑北京楼市走高的包括因素包括拆迁、首次购房、改善居住环境、投资、外来人口购房等，其实这些因素与深圳、上海等其他城市并无区别，但区别在于，北京的真实住房需求比例要高于深圳、广州等城市。尽管港人在北京置业、温州炒房团在京购房的比例可能低于深圳和上海，但北京真实需求的另一个群体——不在北京工作的外地人在京置业需求则是隐性的。

记者在调查中发现，南四环某高档小区几年前开盘时3950元／平方米起，当时的政策是外地人买房可带户口，结果该楼盘出售后至少有50%以上的被外地人买走，而买家则开着宝马、奥迪等豪车偶尔光顾。小区居民透露，来这里买房的人很多都是外地官员，他们由于工作在外地，所以不常来北京，他们中很多人是为退休后以及为子女将来留京做打算。

“尽管没有官方数据或民间调查，显示上述类型在北京购房的比例有多高，然而这种情况确实存在，而且比其他城市的比率要高。”一位在房地产业浸淫数十年的资深人士说，北京楼市中隐性需求比例至少存在10%以上，但在北京楼市中他们对房价的拉升作用微乎其微。

21世纪不动产市场部经理孟奇表示，房产投资和实际需求消费，两者不太容易界定，因为绝大一部分是中产阶级在资金的允许下，先改善房环境，或出租或留给子女。北京真实需求自住的比较多，平均投机房地产只占10~15%。

从自住需求分析，以拆迁为例2005年北京城区拆迁面积是196万平方米，2006年是287.6万平方米，而当年两者商品房竣工面积为3770.9万平方米、3193.9万平方米，这意味着，当年新建商品房中的十分之一满足拆迁住房需求都绰绰有余。

2006年3月，《北京房价的困惑：房价还要涨? 市场机制待完善》文章认为，从官方公布的有关数据分析，北京市的住房需求主要来自四个方面：一是本地居民家庭的置业升级。北京人均住宅使用面积由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。虽然自1999年以来人均住宅面积的增加呈递减趋势，但由于基数庞大，因而这部分需求估计每年约有600万 ~700万建筑平方米； 二是城市化率的提高带来的住房需求。按照官方预测，北京市到2010年常住总人口有可能达到1700万人，由此推算，每年新增人口约35万人左右。业界估测，北京每年新增商品房约有30%左右为外地人所购买；三是城市改造中所产生的需求。近年在奥运会的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民，如果按户均建筑面积70平方米计，大约每年有近500万平方米的住房需求量；四是一部分家庭理财的投资需求。据建设部公布的数据，北京房产投资需求约占到新增商品房供应量的17%。客观地说，北京房地产市场的购买力与有效需求十分庞大。

那么北京楼市中外地人购房的比例有多大呢？2007年1月23日全国建设工作会议上，北京市建委主任隋振江介绍说，北京住房需求量很大，其中，外地人来京购房的数量占总量的35%，且以高端住宅为主。调查显示，近几年，北京商品住房外埠购买比重都在3成左右，2006年1~11月，外埠个人在京购房5万套左右，占市场份额的35%。这些购房人中，一次性付款占54.3%，比本地居民高15个百分点。

隋振江介绍说，外地人群购买住房比较高端化，目前北京的高档住宅楼，外地买家占一半左右。据了解，目前外埠个人在京购房均价达8300元／平方米左右，高出本地居民1000元；一半以上的外埠个人购买中心区万元以上的高价住宅，且价位越高外购比例越大，个别高档楼盘外地购买比例达80%以上。

2006年，北京市商品房销售面积达2607.6万平方米(其中包括现房和期房销售面积)，按30%的比例被外人购房计算，约782万平方米被外地人所购买，同年北京人拆迁面积达287万平方米。也就是说，2006年外地人购房面积和有刚性需求的拆迁面积达1069万平方米，占当年销售面积的41%。

北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房使用面积20.06平方米计算，每年新增住宅需求达到832.49万平方米。如果加上外地人购房和拆迁面积，则表明2006年北京市场的需求量达1901万平方米，而剩下的706万平方米，则应该被二次购房、投资等所占有。

普通北京市民能承受如此高的房价吗？据相关部门统计数据显示，在2006年，北京城市居民人均支配收入19978元，而北京2006年商品房平均销售价格达8792元/平房米，如果按照一套住宅80平方米计算，平均总价703360元，房价高于可支配收入的35倍之多。

北京师范大学地产研究中心副主任宏新教授接受记者采访时说，目前影响房价的主要因素来自多方面，包括税收、投资、金融等和房地产业息息相关。住房已经不单单是经济问题，而是一个社会问题，消费者对房价的预期有时候反过来会影响房价。

实际上，在北京房价上升的背后，还有来自官方的声音对房价走势做出了定性。2006年7月，北京市建委住宅发展与保障处处长程建华表示，近期来看，北京的需求是很旺盛的。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房条件的、城镇化进程中的十多万户拆迁居民和买房进行投资的一部分人群等；另外一部分是外地来京人员以及香港同胞、澳门同胞、国际人士等等。目前北京对住房的旺盛需求导致房价出现了较快上涨，但房价过度下跌会破坏经济的运行，因此房价应该适度上涨。

然而，这个适度上涨的尺度却离老百姓越来越远了。

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