房地产行业研究报告:供需关系决定房价上涨趋势

我们认为，中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。 第一是商品房供应难以快速提高，第二是商品房需求仍将保持旺盛，第三是土地供不应求导致购地成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧，土地稀缺性日益突出，地价也开始持续快速上升。我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了商品房的成本，自然也将转移到售价中去，再次推高房价。给予房地产行业“推荐”的投资评级。

供给难以快速提高

随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。

我们认为，未来有效供给难以快速增加。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。

尽管目前政府已经将加大普通商品住房供应作为健康发展房地产市场的大事来抓，但是“70/90” 政策的彻底落实尚且任重道远。因此，我们认为商品住宅供给方面难以快速增长。

需求仍将保持旺盛

从支持商品住宅高需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保持10%以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是今年以来，同比增长一度接近20%。

目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

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