易宪容：成交低迷说明楼市进入拐点（图）

市场的价格永远是上下波动的，从来就没有只涨不跌的。从最近出台的一系列政策来看，已表明政府对房地产市场的认识有了根本改变。中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。

几年来，国内房价一直持续上涨。高昂的房价让民众怨声载道。但是，最近房地产市场的情况有点反常。从市场上获得的信息来看，不少地方坚挺的房价开始出现松动，北京、上海、深圳等城市楼市成交低迷，成交量急剧萎缩。

10月份，深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅30套左右。一些住宅新盘已采取低价开盘策略。10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%。中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市成交量比前一周的5457套跌了20.6%。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。

成交低迷预示着房地产市场出现调整，还是房价上涨将持续下去？如果会持续下去，它会持续多久？如果不持续下去，它将在什么时候结束？许多民众都希望从中得出明确的答案。

对于国内房价连续快速上涨，目前市场弹得最多的老调就是市场的供求关系不平衡，房地产市场需求过大而供给不足。因此，政府应该提供更多的土地来生产更多的房子，以便来满足市场这种对房子的需求。正如我早已指出的那样，如果住房是投资品，而政府又要稳定这种投资品的价格，在银行低成本及便利的金融杠杆下，即使把住房造到月球上去，也是满足不了这种无限的需求的。

但是，对于房地产市场发展模式，最近政府出台了一系列针对房地产市场的政策，已有了一个明确的态度。也就是说，中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。对于房地产市场投资者，政府的政策也不反对，但是既然是个人投资，就得承担风险，就是按照市场的价格与机制来做。在这样的政策条件下，如果个人觉得这个房地产市场投资风险过高，投资收益不理想，自然进入这个市场的人会减少。

可喜的是，尽管对第二套住房的界定争论十分激烈，最后国内商业银行的主流意见还是采取更为公允的方式对第二套住房作出了清楚的界定。甚至于，不少商业银行把家庭已经购买过一套住房并付清贷款的，如果再购买住房要贷款也以第二套住房来界定。可以说，这些界定，看起来对购买第二套住房的人的要求不高，不是就增加一点首付吗？不是增加一点贷款利率吗？但就是这样一点点变动，对市场影响极大。足见目前房地产市场区分住房的消费与投资的重要性。如果国内房地产市场如其他国家那样对房地产投资有更多的限制条件，那么国内居民对房地产市场投资肯定会更加减少。可相信，随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，政府对房地产投资限制会更多。因为只有这样，才能让国内房地产市场真正持续健康发展。

还有，目前我国的房地产市场的制度规则还相当不完善。最近某媒体披露出的张家界土地转让违规问题，也预示着最近对房地产市场土地出售问题全面整顿新高潮的开始。

总之，国内房价暴涨已经有一段时间了，市场的价格永远是上下波动的，从来就没有只涨不跌的。中国房地产市场，难道能够超越市场的基本法则吗？从最近出台的一系列关于房地产市场政策来看，已经表明政府对房地产市场的认识有根本的改变。如果这样，楼市调整的脚步也就近了。

易宪容(中国社科院研究员)

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