商业地产巨头抢滩大连 “只租不售”开始蔓延

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一直以来，“只租不售”的开发模式在大连开发商中更多的是以一种探讨的形式存在的，但近一年多的时间，随着首个“只租不售”的写字间项目希望大厦的出现和万达商业广场的部分试水，越来越多的写字间和商业项目在定位之初就已经明确了这样的经营方针，“只租不售”的开发模式开始在大连蔓延。

商业巨头带来成熟经验

华润、九龙仓、沿海……越来越多的地产巨头进入大连带来的不仅仅是资本的注入和巨大的品牌影响力，更重要的还有他们成熟的开发经验。无独有偶，上面提到的三个地产商不仅都来自香港，同时选择了大连作为辐射东北的桥头堡，还不约而同地选择了“住宅+商场+酒店+写字间”的城市综合体模式（九龙仓为住宅+商业），除住宅部分外“只租不售”更成为其中的核心。记者曾经采访过华润在深圳的万象城项目，作为一个在国内具有相当影响力的品牌商业项目，其“只租不售”的经营定位是成功的主要原因。深圳万象城项目的主要建设者和规划者华润置地常务副总经理吴向东告诉记者，“只租不售带来的首先是经营管理上的便利，统一招商保证了商场的品牌档次和不同楼层间的商业定位的差异性，这样也就保证了商业运作成功的可能性；其次是长期稳定的现金流和不断增值的固定资产投入”。记者在香港采访时也发现，几乎所有的商业项目都是‘只租不售’的，不仅如此，一些占据稀缺性资源的豪宅项目如半山、浅水湾等区域的住宅也多采取此种模式。九龙仓董事梁荣宗认为，“作为百年企业，九龙仓在过去曾经经历过几次香港的金融危机，在此期间，这些长期持有的物业都表现出极强的保值能力也为企业的后续发展带来了稳定的现金收入。”  

资本迅速积累创造条件

众所周知，开发商在项目建设之初便纷纷开盘销售，目的就是能够在最短的时间回笼大量的资金，以便于能够再次拿地、再次开发新的项目，循环反复，将有限的资金得以最大限度的循环利用。对于那些原本资金就不是很充足的中小开发商来说，其所有的资金加上银行的开发性贷款很有可能每次只能够维持一个项目的开发。

大连早期开发商在进行商业地产投资的时候也正是为了尽快回笼资金，经常把大产权分散开来，做成分散产权出售。这种“产权式商铺”的运作模式曾经红极一时，天津街就是一个最典型的例子，甚至还出现过16万元/平方米的天价商铺。不过随着天津街经营时间的增长和消费者对品牌认知度的提升，这种经营模式的弊端就开始显露无遗。有业内人士认为，卖出去的商铺就如同“泼出去的水”，商铺产权分割零散后通常容易造成管理难统一的现象。分散产权还容易造成商铺价格虚高的现象，尤其是成熟地段上的商铺，具有良好的升值潜力，更容易造成商铺价格在三级市场上的哄抬，这样一来就会使得真正经营者的投资成本加大。

近两年，随着大连房价的迅速上涨一些本地开发商的实力得到了迅速提升，使得“只租不售”的开发模式成为可能。再加上市中心稀缺地段的不可再生性使得一些本地大开发商开始意识到“只租不售”可能带来的巨大利润回报，亿达接手的希望大厦在定位大连最高端写字间产品的同时也确定了“只租不售”的经营方针，而万达早在两年前已经开始在其高端商业项目中进行了试水。

集中产权期待长期回报

业内人士表示，一般来说开发商自己持用商业地产的产权是最好的，而且长期拥有是比较稳妥的。即使部分开发商遇到资金周转的问题，急于回笼部分资金，可以采取租售结合的方法，千万不可把产权拆得太散，业主越多就越难管理。经营者不应把投资热点只放在购买产权上，租店铺去经营是很有投资价值的，这样还可以规避一次性的投资风险，对于开发商和经营者都是有好处的，要走出只卖不租的误区。开发商把产权集中在自己手上可以期待未来的升值，这就要求开发商必须管理好项目的后期运作，以增加商铺的含金量，提升整个商圈的附加值，所以说集中产权也是对开发商积极管理的一股动力源。

与售卖带来的短期收益相比，长期租赁的收益显然要丰厚的多，以九龙仓在香港最大的综合体项目海港城为例，其在过去的2006年一年内的总租金收益超过30亿港元，而其在山顶的一个200多平方米的单元月租金也达到24万港币。可见，“只租不售”对于那些资本雄厚管理水平更高的开发商而言无疑是最好的选择。至此，从亿达的希望大厦开始到华润的星海湾壹号、九龙仓的时代广场，“只租不售”已经成为大连地产界越来越被重视的一种开发模式。

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