第二套房房贷细则逐渐出炉 以"人"为单位成主流

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记者获悉，目前华夏银行、光大银行、交通银行、民生银行、兴业银行等多家银行已经出台房贷新政的执行细则。从各家银行出台的细则来看，以个人为单位认定第二套房成为主流。【延伸阅读：三招应对“第二套房”新规 提前还款先还公积金】

继华夏银行、光大银行、交通银行之后，民生银行、兴业银行也于近日出台了相关执行细则并下发至分支机构。据悉，民生银行以个人为单位来认定第二套房，兴业银行倾向于以户为单位认定第二套房。对于更详细的内容，兴业银行零售银行部的相关人士讳莫如深，仅表示各地分行可根据实际情况来把握更具体的操作细则。

【延伸阅读】：四大商业银行或将统一以户为单位界定“第二套房”

　　　　　　　央行、银监会终定基调 “第二套房”以户为单位

此外，三家本地注册的外资银行花旗银行、渣打银行、东亚银行目前出台的细则也均以个人为单位。从目前明确公布细则的银行来看，各家银行普遍选择以个人为单位来认定第二套房。而占据房贷业务主要市场份额的国有银行，大部分倾向于以家庭来认定第二套房。

关于第二套房的认定在业内引起颇多争议，有人认为，以家庭为单位来认定第二套房，相比以个人为单位来认定第二套房的标准要严格，有利于保证房贷新政实施的效果。夫妻双方先后贷款购房，若以个人为单位来认定，丈夫买了房之后，再以妻子的名义买房，仍可算首套置业；而如果以家庭为单位来认定，以妻子的名义再买房，则已经是家庭的第二套房，并因此被视为第二套房。支持以个人为单位来认定第二套房的业内人士则认为，以个人为单位来认定，可以适当满足许多家庭以大房换小房的正常自住购房需求。 【延伸阅读：我市多家银行统一第二套房界定标准 执行三点基调】

此外，在认定第二套房时，第一套房贷款已结清后再购房是否算首套房，各家银行的规定也不尽相同。大部分银行的细则规定，贷款已结清后再购房仍按首套房处理。目前来看，对于第二套房认定最为严格的规定是以家庭为单位来认定第二套房，因为即使第一套住房贷款结清后再购房，也会被视为第二套房。

距离央行、银监会下发关于加强商业性房地产信贷管理的相关文件一月有余，已陆续有商业银行在相互观望中出台了执行细则。不过，到目前为止，仍有不少银行尚未明确细则。 【延伸阅读："第二套房"认定确立三原则 银行:规定只会更紧】

由于各商业银行对执行细则的意见不一，监管部门曾于本月上旬召集国有银行信贷部门负责人开会，对于如何认定第二套房定下的“三点基调”，其中一点就是，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。银监会的高层在近期的内部会议中，也提到商业银行在认定第二套房时，应考察一个家庭中夫妻以及未成年子女的购房记录，非常居地以外的住房按第二套房认定。上周，监管部门又召集各银行个贷部门讨论第二套房如何认定的问题，不过并没有达成一致意见。 【延伸阅读：建行房贷“从严” 第二套房贷首付拟提高至五成】

据了解，到目前为止，各银行并没有收到监管层关于房贷新政执行标准的正式文件。据一股份制银行的个贷部门的负责人透露，目前监管层已基本明确不再统一出台详细的执行细则，具体细则由各家商业银行自行把握，只需报备银监会即可。因此，他们已不再等待监管部门出台细则，正在自行拟定细则并计划报备银监会。

值得留意的是，上述银行尽管公布了执行细则，但在具体执行过程中，各地分行一般情况下可结合当地的房地产市场现状来决定更详细的细则，即执行政策可能偏松或者偏紧。 

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