调控政策密集出台 第四季度楼市“盛宴”恐难再

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时下里的中国楼市就像一辆开往天堂的快车，谁都以为只要搭上了，一场财富盛宴将如期而至，殊不知，只要是车都有抛锚的可能。根据一份最新的统计资料显示，在刚刚过去的9月，大连新建商品房首次出现了量价齐降的局面，其中，成交量比上月下降31.79%，成交均价下降1.5%，有分析机构认为，造成这种结果的主要原因是由于展会前的正常观望和中心区域近期将推楼盘吸引了部分市场目光所致。这种解释固然有一定道理，但传统金九月风光不再的最终结果也给了市场一个明确的信号——调控主旋律下，即使有秋季房展会作为铺垫，第四季度楼市“盛宴”依旧难现。［延伸阅读： 确保低收入家庭住房 保障性住宅供地不低于70% ］

加息、提高首付——大幅抑制小户型投资

就在人们还在算计着刚刚过去的一次加息到底是今年的第几次加息的时候，提高第二套商品房首付至四成并执行基准利率1.1倍的通知就又下来了，这还不算，“十一”刚过，又有银行宣布要暂停不满40平方米和超过200平方米二手房的贷款，一套金融组合拳下来，“钱紧”已经成为众多投资者们不得不面对的现实。

“现在的局面不好赚钱，除非你有足够的现金，当然，还要保证你投资的房子利润率超过20%，否则不如把钱存银行。”已在房地产界搏杀多年的王先生如是说。“原来很多人都喜欢投资小户型，原因无非有两个：一是好出租、二是总房款小利于出售。但你看看现在市场上的小户型，总房款基本都在30万以上，有的甚至超过50万，首先是总房款上去了，除了年轻人过渡，有多少人会愿意花40万买个40多平方米一室一厅的小户型来居住？其次是贷款的问题，以一套40万总房款的小户型来说，如果是投资客购买的话，基本都会属于第二套住房范畴，除去40%首付16万，还要贷款24万，如果按照现行利率标准的1.1倍执行贷款20年月还款将近2000元，大连现在40多平方米小户型能够租到2000元/月的并不多见，这还不包括物业费、采暖费等基本费用。而国内目前的房子从长远来看几乎都是贬值的，因为属于你的产权只有70年，有的甚至还不到，再加上建筑质量和工艺水平的低下，20年之后你的房子早已经成为淘汰产品，还有通货膨胀，你的房子很可能已经亏钱了。”王先生认为，本次加息并不可怕，可怕的是提高首付和按基准利率的1.1倍执行第二套住房的贷款利率，与以往的下幅15%相比，相当于利息成本增加25%，几乎让贷款购买小户型投资无帐可算。因此，王先生表示，此番调控绝对会抑制以租赁为主要手段的小户型投资。 ［延伸阅读：第二套房贷操作细则尚未敲定 部分房贷审批暂缓 ］

拿地不得分批付款——考验开发商资金链条

记者的稿子还没完成，国土资源部的两个调控新政又出台了，与前面金融市场贷款紧缩提高利率抑制购买力形成鲜明对比的是，这一次，国家将矛头直指开发商的生命线——土地。此次国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的“地王”大大减少。 ［延伸阅读：我国住房供应结构向"90平方米占70% "方向转变 ］

不仅如此，日前一份由国土资源部发出的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》中限定了每宗土地的开发建设年限：原则上不超过3年。这就使得一些盲目囤积土地的开发商如果后续的开发资金难以维系，将不得不面临土地被收回的可能。政策的频繁出台无论是对于开发商还是购房者都将起到警示的作用，随之而来的也许是市场的又一次观望。

新盘供应量大价升——销售结果将两极分化

二十一世纪不动产中国区总裁Bill先生在前不久的一次采访中说过，导致美国2006、2007年房价的下降的原因，一个是利率的不断攀升，还有一个就是新楼盘的过量供应……虽然那是在遥远的美国发生的事情，可历史总有相似之处，就大连目前的楼市现状来看，除了上面谈到的利率攀升和国家调控政策两大影响因素外，新盘扎堆供应也是市场竞争加剧可能导致第四季度楼市“盛宴”不再的又一原因。一份最新的数据统计显示，仅在9月份大连就有14个楼盘取得了预售许可证，可售房子5619套，比8月份增加了45.63%，新盘上市在加速，如果没有相应消化能力的加速，市场上房子出现滞销是早晚的事，对于此，开发商们也许需要早做准备。［延伸阅读：秋季房交会临近 我市四区新建商品房供应量放大 ］

另外，从近期大连几个新楼盘的开盘情况来看，两极分化的局面已然出现，一方面是某市中心区域楼盘价格虽然过万却依然遭到购房人热捧，另一方面是某周边区域楼盘在价格一涨再涨后性价比严重下降的门庭冷落。可见，地段和价位依然是影响购房者最终决策的主要因素，二者缺一不可，盲目涨价最终的结果也许并非是高利润，而是滞销的开始。

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