金秋十月楼市展望：新政出台 政策因素不容忽视

金秋十月，收获金秋．在大连楼市喜迎“红九月”后，十月的楼市更加令人期待，而秋季房交会则是本月最大的看点。从本周开始，已经进入秋季房交会的预热期，学多楼盘都加大了营销力度，精品房源频频亮相，令人目不暇接。纵观十月，似乎还有些不确定因素，就是此前国家陆续出台的一些宏观调控政策，如央行关于第二套贷款住宅的界定；如国土资源部对与土地供应、招拍挂等一些规定，我国住房供应结果开始调控预期的“90平方米占70%”的方向转变，本月是一个政策落地的时期，也是市场个方面适应期。正因如此展望金秋十月大连楼市：新政出台政策因素不容忽视。

一、开发商拿地还可以分期付款 但不可以分期拿证

昨天，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。［延伸阅读：土地新政将出台 大肆圈地的开发商可能面临重拳］

·出让金须一次付清

此次规定第二十三条中指出：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

此前的11号令第二十三条明确规定，受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。但是在实际操作过程中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分期取得建设用地使用权证书的情况。早报记者之前采访土地出让单位时发现，开发商在高价拿下土地之后拖欠土地出让金，甚至有开发商与政府部门私下协议付款进度等情况并不少见。［延伸阅读：物权法10月1日起实施 住宅土地使用权自动续期］

·防范金融风险

开发商获得部分土地使用权之后进行银行融资并开发销售，而销售回款被用于后期循环开发，如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。 ［延伸阅读：土地资源多头管理弊端显现 分类标准化势在必行］

“等于说，开发商在这一过程中承担了最少的资金压力，而政府和银行成为大船的两根船桨。”业内人士对此评价。这样一来，很大一部分的风险实际上被转移到了金融机构，如果某个运作环节出现问题，就可能会造成一系列的风险爆发。比如说，当年大规模圈地的顺驰集团用不多的流动资金一口气拿下全国众多高价土地，而几乎所有的地块被传出拖欠地款的情况。而随着2005年宏观调控带来的市场短暂回调，被称为“7个盖子盖10个锅”的资金链完全无法支撑公司大规模运作，最终公司不得不以低价出让全部股权。

·“地王”或将难现

过去一年多来，全国范围内产生了越来越多的“地王”，土地出让成交价格动辄就有数十亿之巨，开发商们的大手笔也让人开始怀疑其现金支付能力。［延伸阅读：我市上半年土地放量甘区占九成 中山区为零 ］

实际上，长沙92亿地王产生后，行业间关于其土地付款问题也因之产生。早报记者采访时获悉，对于任何一家地产公司来说，一次性付清如此巨额土地款几乎是不可能的，且不说是否具备如此巨量的流动资金，就算有，也不太可能会一次性投入同一个项目。

分析人士表示，类似政策实际上提高了开发商进入土地市场的门槛，必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资本规模的要求显得更高。另一方面，如果土地款必须一次性全部付清的话，类似长沙总价近百亿的地王将很难再出现。

最新资讯：国土资源部澄清：“拿地不得分期付款”是误读

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