独家评论：房贷首付提至五成到底苦的会是谁？

搜房网特约评论员  辛增亮

媒体关于地产新政的揣测性报道纷纷攘攘，大有山雨欲来风满楼之势，似乎新一轮的房地产调控政策呼之欲出了。媒体近段的话题，或是针对已经公布的央行加息政策，或是针对半真半假的政府空置房统计数据，或是风声鹊起的房贷首付五成说；政府态度的暧昧，民众对于房价上涨的恐慌，专家你方唱罢我登场，加以媒体的推波助澜，可谓是满城风雨。加息的影响已经被市场验证为微乎其微；而政府相关部门公布的空置房统计数据，除了不知情的民众，业内人士多半信半疑；而房贷首付五成无疑成为这一时期的重磅炸弹和热点话题，那么，提高房贷首付至五成，到底意义何在？

调查：你赞成提高房贷首付吗？

中央政府——乱“市”须用重典？

房价（尤其主要北京这样的核心城市）上涨导致了敏感的政府的恐慌，总让人不由自主地联想到十几年前的股市。过热论这顶帽子04年起便已经套在北京房地产头上，房价却从来没有放慢过上涨。证明北京房地产市场过热的数据举不胜数，而证明房地产市场健康正常的数据却又颇有说服力，就像一场永不停滞的辩论赛。但无论如何，市场在平稳的增长，以下即采集自北京房地产信息网的05年1月至06年4月的北京市城八区的房地产市场走势：

从05年1月至06年4月，房价已经上涨了1600元，涨幅21%；而销售成交量，除了正常的春节淡季外，05年的宏观调控造成了5、6、7三个月的短暂低迷，旋即市场回复一个稳定增长期。对这一统计的解读同样可以有截然相反的口径，可以说房地产市场供需两旺，市场很健康；也可以说房价上涨过猛，市场过热。在05年宏观调控之前，房价走势比较平稳，宏观调控后，很多购房者持币观望，但是由于北京真实购房需求旺盛，同时又由于长三角楼市低迷，部分热钱进入北京楼市，北京房地产市场在宏观调控后的3－5个月后房价开始平稳增长，到了06年以后房价开始大幅增长。其实本轮增长虽然较快，但是总体来说还是比较健康的。首先，由于北京这两年在基础设施上有大量的投入，交通、市政状况有很大的改善，环境质量有较大提升，这些必然会导致区域房价的上涨；其次，北京每年有大量的外来人口进入，有效需求十分旺盛，同时由于大量持币观望者在调控过后开始集中购房，从而导致本轮房价上涨较快。而对于政府，似乎认定市场过热骑虎难下，总得有所动作了吧。但05年的调控失效、甚至被认为是导致房价上涨的罪魁祸首，这让政府和各界人士都心有余悸。是打击投机、抑制投资，还是压缩需求、压抑房价，政府对房地产市场的动作力度，可能带来的方方面面的影响，政府是不是也难以拿捏呢？

地方政府——骑虎难下？

地方政府一直处于骑虎难下两难的境地。一方面，房价的上涨、社会舆论对于房地产市场的频繁负面炒作，对于社会的稳定、当届政府的政绩都是不小的挑战；而另一方面，房地产一直是地方的重要经济拉动点，政府更是从国有土地出让中获得了丰厚的收益用来满足城市建设类的需求，自然不希望失去房地产这一有利的支撑。05年下半年来，北京的土地市场频频拍出高价，土地的卖方——地方政府，在高兴的同时也在为房价的上涨担忧，既担忧房价上涨带来的不稳定，又担忧房地产市场的泡沫影响。但从根本上，地方政府希望房地产市场的平稳增长，而不希望房地产市场的大起大落，首付五成亦不符合地方政府的利益。

商业银行——房贷业务的萎缩？

其实随着房地产市场的火爆，地产个人贷款已经成为各大商业银行中重要的优质业务板块。首付提高，成交量下降，对商业银行的房地产个人按揭贷款业务是沉重的打击。房地产按揭贷款业务是各大商业银行必争之地，一方面商业银行可以从贷款利率和存款利率内获取不菲的差值；另一方面虽然房市借贷坏账率有所提升，但仍处于较低的正常阶段，且个人房贷相对其它贷款业务较安全，且贷款抵押物清晰。降低房贷比例看似降低坏账风险，但同时也会导致个人房贷总量的大幅度下降，对银行来说是得不偿失。上海可以作为一个参考，从上海的经验看，房贷业务萎缩已经导致沪上中资银行消费信贷余额全面下降，3月以来，沪上不少银行调高了中介返点额度（商业银行通过与中介商贷业务代理机构合作参与房贷业务）。按之前惯例，返点最高不超过5‰。但中行给中介的返点已提高至8‰，原来没有返点的交行也打算跟进。北京五一期间，各大商业银行亦纷纷推出自己的促销手段，或减免律师费用，或赠送礼品或抽奖，可见商业银行对个人房贷这一块大蛋糕的喜爱，提高首付的政策，自然不是他们愿意看到的。而针对央行政策，商业银行是否会出台新的贷款方式来弥补首付提高带给其的损失，也尚未可知。

开发商——噩梦还是涅磐？

从房地产销售的经验统计看，越是高档住宅，一次性付款的比例越高，按揭贷款低成首付的比例越低；而主流的中档住宅，大多采取按揭贷款，按揭的首付比例平均在3成；采用首付两成按揭的占很大比重，主要是首次置业的年轻人。

倘若首付提高至五成，那对房地产市场的影响是根本性的。普通消费者的买房门槛大幅提高，市场需求被抑制急剧下降，目前市场供应产品滞销，供应相对过剩，房地产市场将进入相当长时间的低谷。首当其冲的是目前主流市场的中档住宅，由于首付提高，客户购买力大大下降，市场急剧萎缩，带动价格急剧下降；然后房市整体的不景气迅速波及到整个市场，市场供需将发生逆转。

随着市场的急剧变化，低谷期后的房地产市场可能会呈现新的形态：

第一， 房地产行业经过洗牌，相当多的竞争力低的房地产企业在这一轮调控下的市场低谷中主动撤出或被淘汰或被兼并，而有雄厚资金实力、抗风险能力强的开发商则劫后余生和壮大，甚至有大企业在低谷中完成了涅磐和膨胀，行业格局发生巨大变化；

第二， 房地产市场产品供应结构的变化。之前即提过，高总价的产品一次性付款居多，首付比例也多已在五成之上；小面积、低总价的产品因为总价低，同样不受首付五成的影响，因此，倘若受5成首付的影响，今后的房地产产品的供应结构将向这两个相对的极端发展；

普通购房者——与我何利？

网上的一个调查显示，65%的“人民”赞成提高首付至五成，民意论者立即将此作为提高首付至五成的有利佐证。然实际上，这部分人群是否真正代表人民，又是否真正代表买房人？要知道北京人口1600万，而每年住宅销售不过20余万套。房地产市场不同于日常消费品，非得面向所有的人？人们惯有的意识是：把房地产市场和老百姓居住问题混为一谈，讲道理的讲，房地产市场是通过市场交易把合适的房子卖给有需要的并且有购买能力的人；而大众居住问题的解决，是不是政府应该担纲呢？政府可以通过廉租房建设和经济适用房解决老百姓的居住，在做好之前不要把责任转移。但纯粹的房地产市场，价格和供需都是市场的行为，价格受供需影响，需求受价格杠杆调节。

对于普通的自助购房者，虽然对房价有抗性，但购买时并非不理性或者冲动，对于房款、月供款、后期费用都会有严格的控制；但一旦首付上升，高达五成，其购买力就会大幅度的下降。以购买100平米，目前单价9000的房子为例，目前总价90万：单价上涨1000，总房款上涨10万，2成首付只需增加首付款2万元，20年月供每月增加月供不过700元左右；但提高首付至五成，则需要增加首期款27万，月供款减少2500左右。对于普通的购房者，压力孰轻孰重一目了然。如果宏观调控政策的影响反而打击了占市场主流的普通消费者，那就与初衷大相径庭了。只有把其目标严格的限制，比如非普通住宅，比如对超过一个面积限度的住宅，实施不同的房贷政策，才不会产生对普通消费者的更不利的影响。

综合以上几个方面的分析，我们可以这样认为：如果首付提高到5成，对整个房地产行业会是一场灾难，同时由于地产行业的萧条会使银行业增加巨额坏账，中国的金融业将面临巨大的危机，地产和金融两个在中国经济中占有重要地位的行业的萧条必将会影响中国经济整体走势，使中国经济硬着陆而导致新一轮的通货紧缩，由于整体经济形式的走低必然会导致大多数人的收入水平降低，失业率增加，社会整体财富减少，人民生活水平降低，政府会因为政策制定的失误而失去人民的信任，从而导致政府信用降低。经济发展进入恶性循环通道，这种结果是广大人民群众、房地产开发商、银行和政府都不愿意看到的，其后果是谁也都承担不起的。

市场经济下，政策的协调和调控是必然的，方向、力度、效果的控制才是关键，稍有出入，结果适得其反，对于整个经济的增长就是噩梦。对于房地产市场，将市场行为和行政行为区隔开，通过需求和供给关系调节市场，通过政府行政行为解决中低收入住房问题，而非简单的用行政手段打击一个正常健康的经济市场，才是利国利民的政府行为。房贷五成，只是调控政策的一个映射；从经济的健康，民众的利益看，宏观调控，应该慎行。

辛增亮：资深房地产市场研究员，专项从事项目前期定位、产品规划工作。目前就职于北京某大型房地产开发企业。中国人民大学市场营销专业出身，是一位具备大盘项目一线营销经验的实战理论家。

特别推荐

• 更多>>