地产股集体跳水 为优质地产股的介入提供了契机

1、 上周五地产股集体跳水，我们认为此次跳水除了受系统性风险的影响之外，近期各地政府出台的房地产行业的相关政策及行政措施也对市场产生了一定的心理影响。政策其中包括A、北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》实施细则；B、南京地区地方政府在加强房市监管，使出“铁腕”限制房价上涨；C、上海地区关于二手房交易强行征收20％增值税事件。

2、 我们认为，城市化进程加速等因素是我国房地产市场景气的基础，而人民币升值及宽松的货币环境则促进了地产行业景气的繁荣度，在城市化进程加速这个基础不变的基础之下地产行业的景气将持续，虽然近期的加息、上调存款准备金率、政府政策的风雨欲来之势对行业未来的繁荣度预期产生一定影响，但其作用将是引导我国地产行业走向一个更加规范、合理、和谐的发展环境。

3、 地产行业必将走向行业整合，强者恒强的发展格局将越来越显现，我们认为上周五地产行业的集体跳水提供了我们介入优质资产的良好契机。我们推荐在管理、品牌、土地资源获取能力上具备强大竞争优势的地产开发商－万科、金地集团和保利地产；在物业地理位置和管理水平具备较强优势的商业地产公司－陆家嘴、金融街和中国国贸；和地产综合开发－招商地产。

4、 关于近期各地政府出台的房地产行业的相关政策及行政措施的点评：A、北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》实施细则内容：5 月21 日，北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》。此意味着土地增值税的征收方式终于从预征走向清算。此项《办法》明确了土地增值税的征收将实行项目制。

《办法》规定，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。但若发现无法按清算要求提供开发成本核算资料、虚报房地产开发成本等5 种情形，则按核定办法扣除。具体标准是，高层商品住宅(7 层以上)建安造价允许扣除标准为每平方米2263 元，多层商品住宅(7 层及以下)允许扣除标准为每平方米1560 元。

而土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额20％不予扣税，增值部分未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

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