国税总局:市民购买单位低价房将按成本差价缴税

前未征税款不再追征，会否重复纳税仍然存疑

市民以低于成本的价格从单位购买的住房，也要按差价缴纳个人所得税了。国税总局昨天在其官方网站发布《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》，宣布该通知印发之日(2月8日)后发生的相关房产交易，均须依法纳税。

标准参照“工资薪金”

这一《通知》主要针对的是单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工的情形。职工因此而少支出的差价部分，即实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

举例来说，市民小张所在的单位效益很好，并在闵行购地建房，平均成本合计7000元/平方米。为了增加员工福利，该单位今年5月份将按5000元/平方米的价格，出售给小张一套120平方米的住宅。按照新规定，小张的应纳税所得额为(7000-5000)×120=24万元。值得留意的是，这24万元需按照“工资薪金”而非“财产转让所得”标准缴税。

税金计算类似年终奖

那么，这部分差价应该怎么计算税率呢？《通知》规定，这部分收入将按全年一次性奖金的征税办法计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

同样以市民小张为例，这笔收入的应税额为24万元，如果没有上述特别规定，把它当作5月份的一次性收入，则需按最高的税率45%扣税，即需缴240000×45%-15375=92625元。而参照年终奖缴税法的话，24万元平摊到每个月是2万元，适用税率25%，小张只要缴240000×25%-1375=58625元，比前一种算法少缴34000元。

会否重复纳税仍存疑

根据国税总局的规定，通常的情况下均不存在重复纳税的可能。不过如果职工将所购单位住房出售，所涉及的重复纳税问题，此次国税总局的规定并没有进行说明，可能还需等待其操作细则出台才能明朗。

就上面的例子来说，市民小张已经为其所购住房缴纳了58625元的个税。购房3个月后，小张就以7000元/平方米的价格将该住房出手。按照去年8月出台的二手房转让征税的规定，小张的此次交易仍应缴税。如果购房发票完整，则按差价的20%缴税，即(7000-5000)×120×20%=48000元；如果购房发票缺失，此住房又为普通住房，则按转让总价的1%缴税，即7000×120×1%=8400元。无论哪一种方法，小张都在为同样一笔差价在两个环节缴税。

三种情形无须缴税

根据国税总局的有关规定，“房改房”、“正常价值房”、“已购房”这3种情形都是例外，职工均无需为此缴税。

所谓“房改房”，国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

而“正常价值房”就是指单位出售给职工的房子，其价格大于等于其购置或建造成本。同样以小张为例，如果其单位出售给他的房产价格大于等于7000元/平方米，他就无须再为此缴税。

国税总局还特别规定，此前未征税款不再追征，已征税款不予退还。也就是说，在执行日(2月8日)前职工“已购房”，将无需为之前的差价缴税。

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