证券市场专业人士:房地产价值被高估 不具备投资价值

证券市场专业人士表示，房地产行业是个赚钱的行当，但在股市上却不大受欢迎，主要原因是房地产只有交易价值，没有投资价值。在本次高峰论坛上，国泰君安证券研究所房地产行业研究员张宇表示，房地产的属性正在改变，从大众消费品变成投资品。当其属性改变后，要投资房地产不能仅看产品本身，更多的是要关注政策的走向、房地产企业的创新能力、楼市价格走向等，从这些方面来看，房地产并没有太多投资价值。

房价拉动力不继？

张宇介绍，从2005年上市公司的年报来看，在所有的行业中，房地产业的业绩增长最快。2000年以来房地产上市公司净利润保持增长，2003年增速加快，2005年中期数据显示，业绩增长已经达到令人难以置信的程度，85家上市公司的平均主营业务收入比去年同期相比增长了20.1%，增幅与去年同期持平，每家平均净利润达0.48亿元，同比增长98.5%，远远超过去年同期。但这种形势的喜人，并不是靠企业本身创新等方面来拉动，而是靠房价大幅增长来拉动。国内主要城市的商品房平均售价和住宅价格均在2005年4月达到历史新高，分别为3109元/平方米和2930元/平方米。

特别是近段时间以来，在上海房价确确实实下降的时候，广州和深圳两地的房价却在上升当中，一方面原因是两地原来的房价和上海相比并不高；另一方面是今年以来楼市整体供应量下降，一些原来活跃在上海、北京的流动资金可能迅速流入两个城市，拉高了整体价格。但楼价不可能一直走高，今年年底前的楼价可能正处于一个拐点，政策环境的收紧、资金回笼压力的增加、住宅的放量供应，都将使住宅价格逐渐回落。张宇表示，在今年年底明年年初，房地产企业主要是要全面抵御房价的下降，房价拉动的业绩也会逐渐回落。

资金缺失放量供应？

张宇表示，从这轮宏观调控直指房地产判断，政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现，通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商在开发中的实际支付成本成倍增长，让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降，减轻目前对商业银行贷款的极度依赖，加速行业内集约化的速度，最终让有资金实力的发展商留在行业内，在一个稳定增长的市场中寻求一个行业的合理收益。例如，要求提高开发企业的自有资金规模；在各地普遍实行土地“招拍挂”后，地方政府也加强了对土地出让收入的追缴；为保护建筑施工企业及施工人员的利益，政府明确

规定了开发商不准承建企业垫资建设等，这将对大部分缺乏资金实力的中小开发商产生严重的冲击。

在宏观调控下，越来越多的开发商将会面临资金链断裂的危险，为了快速回笼资金，开发商只有加快推货的速度，在明年年初，目前供应量少的状况将会完全改变。开发商甚至可能为了更快、更多回笼资金，在市场价格的定位上走低；同时，因为供应量的增加，也会使竞争加剧，到时楼价的下滑将不仅仅是一个或者多个企业的现象，可能是整个行业内的现象。很多房地产企业，可能在两三年后就会在市场上消失，这也增大了房地产投资的风险。

行业前景不乐观？

国务院国有资产监督管理委员会和研究中心副主任、博士生导师李保民介绍，2003年以来，国际游资已通过各种渠道进入房地产业，现在外汇储备已达到7000多亿美元。据估算，到中国投资房地产的资金达到1000多亿美元，如果人民币升值，这些投资就会获利，之后退出中国市场，使房地产业正常的发展受到影响。从这个角度来看，中国的房地产价格也会在一个高峰之后迅速回落。

张宇表示，外来资金选择房地产进行投资可以有两方面收益，一是汇率变动带来的收益，一是物业上升的利润，如果人民币上涨5%，物业上涨15%的话，为他们带来的收益将达到24%左右，且这些收益都是较短期的行为。所以，国家的宏观调控，并不是针对房地产行业本身，但也正因为如此，对房地产行业的调控力度、频率等也是前所未有的。中央政府从过去单纯的行业警示，到从2004年上半年开始进行直接针对房地产的宏观调控，调控政策涵盖土地供应、开发与流通环节、信贷管理等全过程，并波及到钢铁、水泥等上游。而调控的部门也从央行、建设部和国土资源部等部委单独推出，到目前的“国家八条”和七部委联合通知，调控手段从单纯行政手段到并重利率、税收手段，政策出台的频率不断加快。在这种情况下，投资房地产就应该非常谨慎。也正因为政策出台频繁，整个行业缺乏中长期投资价值。

相关声音：投资房地产只因投资渠道少？

统计数字显示，2001年到2004年，中国的GDP从95933亿元增长到13.65亿元，经济增长率最低也保持在7%以上，最高达到9.5%，提前实现了人均GDP达到1000美元的目标。

中地行董事长徐建平表示，经济增长，社会资金不断积累，积累后要找出路，政府的投资要在城市建设上，从消费者来说，投资不多，但房地产物业是很好的投资品。

张宇表示，个人资金的积累，一定要找到一个出路。在目前的中国市场，因为股市低迷，很多投资者不敢贸然进入，而其他一些投资渠道，中国还没有开发，所以老百姓只能将钱投入到房地产行业里，虽然升值的可能性很小，但购房确实是一个较好的保值行为。

李保民表示，即使在投资渠道比较多的外国，也有不少人认为房地产投资是很好的投资渠道，例如澳大利亚、爱尔兰，他们的房地产价格每年上升8%-12%，美国旧金山上升幅度大约达10%，超过了1975年-2002年的平均数字，全球将购买房地产作为投资的现象非常普遍。

相关争论

对于房地产是否具有投资价值，市场上一直有争论的声音。一些专家认为，房地产并不适合大众投资，没有真正的投资价值；而以开发商为代表的部分人士则认为，在城市化程度高的地方，房地产具有很好的投资价值，购买房子进行投资的回报远远超出其他投资。

“房地产不具备投资价值”

代表人物：王小广

国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广表示，中国的房地产被大大高估了，房地产本身并不具备投资价值，而中国股票市场被大大低估了，股票才真正具有投资价值。

在今年年初的一个公开场合上，王小广重申，房地产不适合大众投资，如果大众进行投资就会被套住，同时也会使银行被套住，这非常危险。王小广认为，房地产90%是消费属性的，10%是投资属性，但在中国，特别是北京等一些城市，投资买房达到20%左右，这已经成泡沫了。王小广表示，他看了美国房地产40年的统计数据，数字显示房子只能做到保值，什么房子都没有投资价值。

“房地产具有良好投资价值”

代表人物：潘石屹

SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹则认为，越是国际化大都市，人们购买房子越是用于投资，所以在中国国际化程度比较高的城市，例如北京等地的房子是有投资价值的。

据资料显示，如果不考虑发展商投资房地产的因素，只考虑消费者投资，消费者购买了房子，租出去的租金回报率很高，在北京一般都超过10%，最低的也是8%。而对应中国股市市盈率都在40%以上，如果把8%的投资回报率和40%的市盈率比较，显然房地产更具有市场投资价值，更具升值潜力。因此，房地产无论是像房地产商投资盖房子，还是买房子，投资升值都比股票市场有前景。

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