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小户型该往何处去

　　[提要]２００３年楼市竞争最为激烈的区域非东部莫属，尤其是ＣＢＤ周边，竞争格局凸现明显的多元化。今年入夏以后，小户型市场形成遍地开花的局面，飘ＨＯＭＥ、易构空间等数个新项目先后入市，ＳＯＬＯ、后现代城、荣丰２００８等老项目纷纷推出新产品，年初开盘的炫特区也不断“作秀”，三次升级以后又推出所谓的集自住、酒店、ＳＯＨＯ于一体的ＭＯＬＬ公寓，而ＳＯＬＯ更是突发奇想酝酿推出纯小户型的写字楼。小户型市场的风云变幻简直令人目不暇接。市场还有空白点吗？到目前为止，小户型项目之所以持续热销，完全是因为抓住了消费市场的空白点。炫特区一炮走红
２００３年楼市竞争最为激烈的区域非东部莫属，尤其是ＣＢＤ周边，竞争格局凸现明显的多元化。今年入夏以后，小户型市场形成遍地开花的局面，飘ＨＯＭＥ、易构空间等数个新项目先后入市，ＳＯＬＯ、后现代城、荣丰２００８等老项目纷纷推出新产品，年初开盘的炫特区也不断“作秀”，三次升级以后又推出所谓的集自住、酒店、ＳＯＨＯ于一体的ＭＯＬＬ公寓，而ＳＯＬＯ更是突发奇想酝酿推出纯小户型的写字楼。小户型市场的风云变幻简直令人目不暇接。 市场还有空白点吗？ 　　到目前为止，小户型项目之所以持续热销，完全是因为抓住了消费市场的空白点。炫特区一炮走红的原因在于年初时东部缺少面积适中的小户型产品，需求的旺盛和供给的稀缺是热销的绝对理由。可是，一个完全市场化的楼市，其变化的速度与节奏实在太快。半年以内，小户型产品的供应量激增，迫使一些总是希望引领市场潮流的开发商变脸求生，寻找新的市场空白点。 　　然而，市场还有空白点吗？虽然超小户型、面积较大的标准小户型，以及两者之间的中小户型，甚至酒店式公寓和商务小户型都有开发商在运作，但新的市场空白点肯定是存在的。例如，炫特区日前推出的ＭＯＬＬ星级公寓，是集自住、酒店、ＳＯＨＯ于一体的集成式住宅；后现代城推出的商务型标准公寓；荣丰２００８推出精装复式小户型，打出“买一层送一层”的承诺等。由此看来，各家小户型生产厂家都在努力寻找市场新的空白点。 价格走高还是走低？ 　　当ＳＯＬＯ精舍的价格由当初的５０００多上调到今天的８５００元，恋日国际推出每平米１２０００元的一居后，张宝金为“苹果”开出了每平方米６０００元的起价。可见，今典集团由西部市场挥师东进，打出的第一枪即是价格。与去年小户型市场的高单价迥异的是，炫特区开盘即打出了５５００元每平米的诱人价格。但是，炫特区在半年后的今天其价格上升的幅度已超过１０００元，同时，开盘５０００元每平方米左右的新项目不断出现。小户型市场的价格走势将如何呢？业内人士认为，不同价位的产品同时并存是很正常的事情，东部总体房价会降低，但不排除单个项目价格上扬的可能，一些性价比较高的产品仍有一定的升值空间。 户型做大还是做小？ 　　去年小户型是招致最多非议的产品之一。由于单价高，采光、通风、景观差，使用率过低，因而被指为非人性化的过渡产品。 　　从今年推出的众多小户型项目来看，户型面积基本上趋于适中。由于受总价的限制，ＳＯＬＯ新近将推出的写字楼面积仍然较小，但比其一代和二代的产品都要大。富力城一期推出一个楼座的小户型，面积也大都在５０平方米左右。就连以超小户型著称的非常男女最近也在产品方面有较大突破，放弃了越来越不被市场认可的“小”，而往 “大”的方向发展。炫特区推出的炫王子ＭＡＬＬ公寓，除了配置和档次向豪宅方向靠近外，面积也越做越大。看来，就户型而言，小户型开发商已根据市场需求情况在舍“小”做“大”，这与常规产品户型近两年的发展刚好相反。 未来小户型谁来买？ 　　从绝大部分小户型项目的成交情况来看，目前，购买小户型的业主以年轻人为绝对主体。从购买者收入状况看，以月入３０００元左右的上班族居多，从购买动机看，自用的比投资的要多。 那么，未来小户型的购买人群会有一些什么变化呢？有业内人士指出，由于中央电视台和北京电视台的搬迁，以及ＣＢＤ内大量商务人员及投资买家的存在，很多创业型的小公司会选择商务小户型作为办公地点。此外，被称为“候鸟式商务人群”的高收入者，习惯租住酒店或高级公寓，他们会成为酒店式小户型的客户群。从目前小户型转型的情况分析，小户型在向高端客户和投资客户靠近，产品具有高品质、低总价的特征。
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