地产十强市场表现差强人意
[提要]最近由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和搜房研究院依据２００２年的财务报表的数据联合推出了“２００３年中国房地产上市公司ＴＯＰ１０研究报告”之综合实力１０强、总市值１０强、总资产１０强、主营业务收入１０强、利润总额１０强、财富创造能力１０强。在此研究成果的基础上，结合在中国金融资本市场和房地产业的经验和研究心得谈一点个人看法。资本运营意识差就拿中国最老的上市房企深万科（０００２）来说，虽然在市场上号称中国房企的第一品牌，其掌门人王石更以中国房地产行业第一职业经理人著称。在此次总资产、主营业务收入和
最近由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和搜房研究院依据２００２年的财务报表的数据联合推出了“２００３年中国房地产上市公司ＴＯＰ１０研究报告”之综合实力１０强、总市值１０强、总资产１０强、主营业务收入１０强、利润总额１０强、财富创造能力１０强。在此研究成果的基础上，结合在中国金融资本市场和房地产业的经验和研究心得谈一点个人看法。
资本运营意识差
就拿中国最老的上市房企深万科（０００２）来说，虽然在市场上号称中国房企的第一品牌，其掌门人王石更以中国房地产行业第一职业经理人著称。在此次总资产、主营业务收入和利润总额排行榜上分别位列第二、第一和第二，但在上市公司最重要的指标——市值前１０名排行榜上却名落孙山，仅列第十二名。
按此次ＴＯＰ１０研究报告引进的ＥＶＡ——国际最新的财富创造力指标（即衡量股东创造财富的重要指标），此次６９家房地产企业样本中，ＥＶＡ为正值的比例仅为３０％，未发挥资本创造财富能力的即ＥＶＡ为负值的达７０％。
如果扩大到那些非上市的中国著名房企如万通和ＳＯＨＯ中国，两年前其企业首脑对上市还不屑一顾，今年万通也以反向收购的方式借壳先锋股份上市，ＳＯＨＯ中国在港美资本市场图谋上市而流产，一贯以中国房地产思想者闻名的冯仑先生依然对“资本运营”一词不以为然，那位在中国资本市场轰轰烈烈的华润集团的宁高宁也只不过以重组一词取代而已。
资本运营，绝不是人们通常理解的或像北京某小有名气的顾问公司老板轻佻地评说二级市场炒作。尽管深万科曾试图对新大股东华润定向发行Ｂ股夭折，发行１５亿可转债成功，甚至今年首次推出１０转增１０送２元的分配预案，笔者依然认为深万科的资本运营意识与中国其他行业的上市公司的跌宕起伏比较相差甚远，更不用说其长期在二级市场的波澜不兴了。在中国的房企中，任志强掌舵的华远地产，无论是其与华润的股权之争还是新华远私募的东山再起，包括有效利用产品市场之外的资本市场，有效提升品牌的虚（资本）实（产品）结合战略，都是一个难得的成功案例。
国有资本仍居主导
从此次综合实力１０强的排行榜名单上，除以市场化运做的成功典范深万科排名第二外，其余分别排名第一、第三、第四、第五、第六和第九的“陆家嘴”、“中华企业”、“招商局”、“北京城建”、“吉林亚泰”、“中远发展”等几乎都是国有色彩浓厚和国有股占主导地位的企业。
地域性强
由于政策、土地、文化、气候和市场等原因，除深万科具备全国性的网络和发展规模以及金地集团呈现一种跨区域扩张的端倪外，其余均是区域性的龙头企业。
总体规模较小
对比香港的房企上千亿的市值和中国其他行业动辄几百亿资产规模巨无霸发展势头，中国的房地产行业虽然在ＧＤＰ的总量中占有举足轻重的地位，但体现在个别房企上则明显地存在相当大的差距，最高市值只有１７８．９亿元人民币；最高资产只有８２．２亿元人民币；最大主营业务收入只有４５．７亿元人民币；最大利润额只有６亿元人民币；总体规模较小。
市场化程度明显较低
中国的房地产行业由于土地的公开化程度低，市场化推进时间短，再加上资金来源单一，特别是商品房时代启动晚以及其他政策性和地方性等因素，相对于其他行业如家电、医药等，中国房企市场化程度明显较低。
平均利润水平逐年下降
中国房企平均利润水平逐年下降。即像深万科这样主营业务收入和利润总额排名第一的房地产上市公司，也分别只有４５．７亿元人民币和５．２亿元人民币，简单地算一下，资产收益率只有６．３４％；主营业务利润率只有１１．４％远没有人们想象的和市场流传的那么暴利。
朱凌波（作者为第一中国房地产（香港）投资管理有限公司首席顾问）
责任编辑/sf008
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