住房储蓄银行：贷款购房又多一条路
[提要]前不久，中国建设银行与德国施豪银行正式签署合作协议，双方决定在天津成立一家合资住房储蓄银行，这标志着中国第一家合资住房储蓄银行的诞生。此次合作，一家是握有中国住房贷款市场最大份额的金融机构，一家是德国最大的住房储蓄银行。提起住房储蓄银行，相信人们并不会觉得陌生。早在上世纪80年代中期，为配合房改，国务院从全国众多城市中挑选出山东烟台、安徽蚌埠两个中等城市，配合当地房改试办住房储蓄银行。当时无论是国内的宏观经济，还是微观主体状况，整个大环境都不利于房行这棵新苗的成长。当时国内宏观经济运行备受通货膨胀的困扰，为抑制通胀
前不久，中国建设银行与德国施豪银行正式签署合作协议，双方决定在天津成立一家合资住房储蓄银行，这标志着中国第一家合资住房储蓄银行的诞生。此次合作，一家是握有中国住房贷款市场最大份额的金融机构，一家是德国最大的住房储蓄银行。
提起住房储蓄银行，相信人们并不会觉得陌生。早在上世纪80年代中期，为配合房改，国务院从全国众多城市中挑选出山东烟台、安徽蚌埠两个中等城市，配合当地房改试办住房储蓄银行。
当时无论是国内的宏观经济，还是微观主体状况，整个大环境都不利于房行这棵新苗的成长。当时国内宏观经济运行备受通货膨胀的困扰，为抑制通胀，国家对金融行业实行严格的贷款规模管理，要求住房资金在存贷总量上确保平衡，这也就导致整个住房信贷规模非常小，难以形成金融业特有的规模效应。再从微观主体，国内居民的消费行为看。建国以来，我国一直实行低租、实物性住房分配制度，人们自购住房的观念十分淡薄，这也从源头上限制了住房储蓄银行的发展。
近几年，宏观经济环境日趋稳定，人们住房消费观念也发生了可喜的转变，基于这些社会经济条件的变化，并在借鉴发达国家成功经验的基础上，将住房储蓄银行重新提上了议事日程。
公积金贷款和商业性贷款的补缺者
目前，国际住房金融制度大致可分为四种：新加坡的强制储蓄模式、日本官民结合的住房金融模式、德国的合同储蓄模式和美国的住房抵押贷款模式。我国住房金融体系是在上世纪90年代应运而生的公积金制度和房产抵押贷款制度。公积金制度、商业性抵押贷款制度在一定程度上满足了日益增长的房贷需要，但在执行过程中也逐渐暴露出一些不尽如人意之处。
对于商业性房产抵押贷款而言，信贷资金供给十分充裕，整个申办过程手续也简单，但贷款利率却显得相对较高，这无疑增加了购房者负担，加大了他们贷款购房的难度，也影响到他们购房的积极性。政策性公积金贷款虽然利率较低，但在资金安排、社会人群覆盖面和信贷合理配等方面却存在着一些先天的不足。
首先，我国公积金制度沿用的是一种低存低贷的模式。低利率是其最大特点之一，但实际上这是一柄双刃剑，特别在商业性贷款高利率的相衬下，它的风险暴露得更为突出，一个最明显的风险便是对该种政策性资金的过度需求。没有最低储蓄年限、最低储蓄金额的规定，没有相关资金的支持，封闭运行的公积金不可避免地面临着巨大资金缺口，我国许多地区都曾出现过此种情况。
从社会人群覆盖面看，公积金既然是一种互助储蓄，理论上，所有社会成员都应该有自愿参加、并享有低存低贷政策优惠的权利。但目前，相当一部分城镇职工，或因为所在企业效益差，或因为所在企业不在公积金覆盖范围内（大量个体和非国有企业雇员）而未能进入公积金体系，而这部分社会人群却可能是最迫切需要获得政府低息贷款支持，最亟待改善住房条件的。
同时，近年来的资料显示，公积金制度在信贷配对方面也出现了一些偏差，甚至可说是一定程度的“错位”。部分参与公积金制度的中低收入者可能在相当长时期内，甚至一辈子都无法达到申请公积金贷款的标准，最后实际使用公积金购房的贷款者大部分都是中高收入阶层。这无疑形成了部分中低收入者用自己的低息储蓄为中高收入者购房提供贷款的尴尬格局。
既然现行住房金融制度有所不足，那也就造就住房银行这位补缺者。
最大受益者中低收入群体
住房银行和其他两种住房金融模式相比，它的核心竞争力和市场空间在哪里呢？
与商业银行发放的住房抵押贷款和公积金贷款比较，房行贷款的利率优势毋庸置疑。它所推出的贷款利率不仅明显低于市场利率，减轻广大中低收入者贷款买房负担，而且由于实行固定利率政策，还贷额清楚明确，借款人能准确预知未来还贷额。因此从利率角度看，住房储蓄银行对广大中低收入居民具有相当大的吸引力。
吸引力大了，市场需求多了，会不会出现对信贷资金的过度需求，而最终导致资金入不敷出呢？虽然房行经营模式与公积金制度都具有封闭式运行的共性，但不同的是，房行有最低储蓄年限和最低储蓄金额的规定，并本着先存后贷，存贷挂钩的经营原则，所以它完全能保证长期信贷资金的充裕，保证每位自愿储蓄者都能享受到低息贷款的权利，一般极少出现信贷资金短缺的现象，而且通过最低存款年限的约定，对于我国个人信用的培养和建立，对于刚刚起步的其他消费贷款、对于防范金融风险都是颇为有益的。
利率有优势，信贷供给也很充裕，那客户群体怎样，是否有足够广阔的市场需求呢？其实，市场需求强弱很大程度取决于客户群体的多寡，而客户群体的多少又与其消费门槛的高低紧密相关。住房储蓄银行实行的是一种自愿存贷原则，理论上，所有有买房需求的居民都可以是它的客户群体，但考虑它与公积金贷款及商业性住房抵押贷款之间替代和互补的关系，对于经济收入不高，无法承担商业性住房抵押贷款的高额利息负担，而又享受不到公积金贷款的中低收入买房群体，住房储蓄银行理所当然将成为他们首选的贷款渠道。
有充裕的资金供给，也有潜在的信贷需求意愿，而住房储蓄银行能否将其优势转化胜势还得取决于一座桥梁——配贷机制的完美嫁接。所谓配贷机制是指如何将所筹集的资金有偿让渡给借款人，以满足储户购房的资金需求。为架好这座桥，实现储户和房行的无缝衔接，住宅储蓄银行设计了一套完善的配贷机制。它将每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低确定借款人资格和贷款的分配顺序。具体做法是以储户存款的时间乘以存款金额得出评估值为标准。存款时间越长、金额越大，所得评估值也就越高，也就越容易获得所需的贷款。这无疑保证了不同储贷者都能得到公正平等的配贷机会，使得中低收入者能顺利地将贷款买房的梦想真正转变为现实。
业内专家认为，我国地域辽阔，地区间经济发展极不平衡，不可能在经济发展千差万别地区只使用某一种房产金融模式。因此我国住房金融市场应该成为一个有专业房地产银行、抵押贷款银行等多种金融机构参与，多种融资渠道互为补充的开放的住房金融体系。住房储蓄银行作为其中一个重要组成部分，在我国探索和寻找住房金融模式的进程中，一定大有可为。
责任编辑/sf008
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