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突破“瓶颈” 住房金融渐成银行业新宠

　　[提要]完全有理由相信，住房金融正在成为银行业的新亮点，住房金融业务也由起步期进入较快发展期，成为中国银行业一个新的增长点。中国工商银行住房信贷部副总经理赵建骥日前在接受记者采访时谈到，截至今年10月底，中国工商银行的住房贷款余额达到了3549.5亿元，比1997年末的460亿元增长了6.6倍，其中个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，累计为200多万户居民家庭提供了按揭贷款。据记者了解的情况，我国住房信贷市场主要集中在北京、上海、广州。从市场占有率来看，中国工商银行、建设银行一直居众多
完全有理由相信，住房金融正在成为银行业的新亮点，住房金融业务也由起步期进入较快发展期，成为中国银行业一个新的增长点。 中国工商银行住房信贷部副总经理赵建骥日前在接受记者采访时谈到，截至今年10月底，中国工商银行的住房贷款余额达到了3549.5亿元，比1997年末的460亿元增长了6.6倍，其中个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，累计为200多万户居民家庭提供了按揭贷款。 据记者了解的情况，我国住房信贷市场主要集中在北京、上海、广州。从市场占有率来看，中国工商银行、建设银行一直居众多银行的前列。 工行是中国最大的按揭银行，自1991年全面介入住房金融市场以来，凭借着其雄厚的实力、良好的信誉、规范的管理、先进的手段，使住房金融业务实现了快速的发展，成为住房制度改革、住房建设和住房消费不可或缺的金融支柱。10年来，工行各项房地产贷款快速发展，其中，个人住房贷款市场所占比率迅速提高，并于2002年4月在中国银行业中率先突破2000亿元大关。截至2001年年末，工行共有个人住房贷款客户150万户，平均每一笔贷款业务标的是14万元。年度内，住房贷款利息收入总额达到128亿元，比2000年度的81亿元，增长了58％，占全行各项贷款利息收入的比重由2000年末的5.8％上升到11.2，其中个人住房贷款利息收入额78.8亿元，增长了125.8％，占全行各项贷款利息收入的比重由25％上升为69％。 住房贷款是一种均衡性发展的业务产品，为银行提供的效益空间也是非常惊人的：在住房信贷业务没有严格实行独立核算的情况下，仅依据贷款的存款利息成本，备付金应扣除比例，常规的业务费用，员工工资，住房补贴等劳动力支出，固定资产和机具、网络折旧等基本成本，粗略估计：2001年，工商银行住房贷款形成的利润约达50亿元。 “十五”期间，工行将发放住房贷款10000亿元左右，其中住房开发贷款3000亿元，个人住房贷款7000亿元以上。2005年末，工行住房贷款占全部贷款的比重将达到15％左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上，为500万户以上客户提供个人住房金融服务。 工行的业务部门曾经作过这样的推算：整个“十五”时期，如果每年增加住房贷款1000亿元，五年中将实现住房贷款利息收入总计达1100亿元，实现利润达到400亿元以上。这是一个巨大的似乎可以看到的效益目标，也许还有许许多多迄今人们还难以推测的综合性收益和新生资源——派生存款、中间业务收入、客户长期贡献率。 事实上，从资产质量来看，住房贷款收息率达97.1％。其中住房开发贷款收息率达到94.2％，个人住房贷款收息率达到98.7％，远高于各项贷款的平均水平。不良贷款率为0.23％，而全国银行系统内不良资产比例最保守计算也有23.7％。 个人住房信贷所形成的金融资产，正在日渐成为工行的支柱。它如同一股活水，稀释了整个银行系统的不良贷款。最令人欢欣鼓舞的是，这仅仅是一个故事的开端，随着住房改革制度在全国范围的大面积推开、日渐富裕的中国中产阶层的形成，个人住房信贷总额会成倍增长。银行优质资产的迅速壮大，带来的不仅是整个银行系统不良资产问题的消化，更重要的是银行自身规模的壮大，核心竞争力的加强。 加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证。面对住房金融业丰富的市场资源，中国其他的几家大银行也纷纷推出各种优惠措施以分食住房信贷业务这块大蛋糕，竞争最激烈的当数北京、上海、广州三大城市。中国房地产专家预测，未来几年，中国房地产市场的发展潜力仍然非常巨大。每年城镇住宅竣工面积将达到5.5亿平方米，加上2005年前将有1.5亿农民进入城镇必将带来城镇住宅建设需求的增大。 但是不容忽视的情况是，目前的个人房贷市场，仍然存在个人资格审查难、抵押手续办理难、抵押房产处置难等因素，同时还有购房者消费理念和银行自身管理水平的问题。据卡斯特经济评价中心对上海、北京、重庆、广州、武汉五大城市消费者调查统计：16.5％的消费者认为住房贷款手续繁杂，14％的消费者认为银行对贷款对象要求过高，12.6％的人认为还款期太短。此外，还有很大比例的消费者依然存在着“无债一身轻”的传统消费理念，对住房贷款表示出避而远之的态度。消费者对信贷风险的恐惧导致了个人住房信贷的需求不足。 要突破“瓶颈”问题，业内人士普遍趋同的看法是：一是银行要提高效率、降低成本，在防范风险的前提下，简化贷款手续，开发多种金融产品以满足不同消费者的需求。二是完善有关的配套体系，主要包括：建立个人资信评估系统，实现银行间个人信用信息资源共享，以为银行的放贷提供基础依据；建立住房信贷风险分摊机制，如成立专门的房屋抵押、担保公司，以提供信用保证和处置因借款人违约的房产抵押。
责任编辑/sf008
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