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“转按揭”：不“新鲜”的“新鲜事儿”

　　[提要]近日工行推出“转按揭”业务的消息在广大购房者中引起了广泛关注。究竟什么是“转按揭”？目前哪些银行能够开展此项业务？推出的“转按揭”业务适合于哪些购房人？“转按揭”实现的难度有多大？除了“转按揭”，银行还能为购房者提供哪些新业务品种？带着这些购房人热切关注的问题，本报记者独家专访了中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国光大银行，以及住房公积金管理中心等有关部门。据中国农业银行房地产信贷部有关专家介绍，所谓“转按揭”是指“按揭主体”的变更，一般包括债权人（银行）的转移和债务人（借款人）的变更。在市场经济下，银行
近日工行推出“转按揭”业务的消息在广大购房者中引起了广泛关注。究竟什么是“转按揭”？目前哪些银行能够开展此项业务？推出的“转按揭”业务适合于哪些购房人？“转按揭”实现的难度有多大？除了“转按揭”，银行还能为购房者提供哪些新业务品种？带着这些购房人热切关注的问题，本报记者独家专访了中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国光大银行，以及住房公积金管理中心等有关部门。 据中国农业银行房地产信贷部有关专家介绍，所谓“转按揭”是指“按揭主体”的变更，一般包括债权人（银行）的转移和债务人（借款人）的变更。在市场经济下，银行的经营也是企业行为，银行业务品种的创新同样是为适应市场需求而产生的。银行与银行之间发生的“转按揭”往往是由于不同的贷款利率、银行服务质量及服务取费的差别而产生的；而债务人的变更则包括两种情况：一种情况是借款人无力偿还贷款，房产转由银行进行处置所发生的贷款主体的变更；另一种情况则是由房产的转让发生了产权关系变化，使贷款主体也发生改变。 “转按揭”工行不是第一家，也不是唯一一家 记者从中国工商银行总行有关部门了解到，目前该行“转按揭”管理办法还在酝酿之中，尚未正式出台，其下属各家分行推出的一些新业务还处于试点之中，要全面推行需要等到规范之后。 对于工行推出的新业务品种，中国农业银行总行有关人员表示，他们早在两年前已经下发了相似的规范操作文件，只不过由于需求较少，所以并没有大范围宣传；同样，建行北京分行相关人员也表示，此项业务实际已经包含在二手房抵押贷款业务之中，并不是什么新事物，在实际业务中已经进行操作了。 据精品家园房地产经纪公司副总经理张京华介绍，目前，在二手房交易中，除了房改房、经济适用房之外，商品房所占的比重已经越来越高，而70％的商品房是使用银行按揭贷款购买的。所以，二手房的交易中必然要涉及到“转按揭”问题。其实，各家银行早在2000年年初就纷纷出台了二手房抵押贷款管理办法，虽然这些办法还不够完善，在实际操作中遇到了较多困难，但毕竟用银行按揭买二手房已经不是什么新鲜事儿。 显然在“转按揭”业务的实现过程中，银行与消费者在认识上发生了某些偏差：一方面银行方面大多认为“转按揭”需求不旺，所以才没有广泛推广；另一方面而消费者多数不了解银行的业务内容。 购房者、银行、市场多方受益，“转按揭”为什么依然“难产”？ 其实，“转按揭”的实现不仅会让购房者将房产顺利转让，尽快实现投资价值，同时对于银行有效处理不良资产、规避金融风险也具有重要意义；而且二手房交易的顺畅实现还可以为房地产市场带来新生的购买力，从而推动整个房地产市场的发展，形成良性循环。 既然“转按揭”可以为各方都带来好处，为什么此项业务迟迟不能广泛开展呢？ 深入分析不难发现，“转按揭”的推行还存在以下难题： 二手房市场交易不够活跃，使银行缺乏拓展业务的积极性。 与上海的二手房市场相比，目前北京的二手房交易依然是供求失衡、价格过高，交易不够活跃，存量房与新增商品房的交易量相比微乎其微。与开展二手房按揭业务相比，对于银行来说商品房按揭业务具有更大的吸引力，操作也更加容易。 银行贷款操作程序对贷款人资格的要求与房地产交易管理部门的有关规定存在矛盾。 一方面，使用银行按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押，当发生二次转让时应该征得银行的同意； 另一方面，二手交易完成之后，银行放款与产权过户之间存在时间差。这些都使银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。 资信系统尚待建立，银行新业务品种难创新。 转按揭业务中对新贷款主体资信状况的审查是一项重要内容，由于国内目前还缺乏有效的资信系统，因此，对于业务的真实性和个人资信的审查都存在较大困难，银行风险较大。 此外房地产评估手段的落后，以及银行自身仍然存在市场意识不够强，市场反应速度不够快等问题都限制了“转按揭”业务的实现。 从理论到实践，“转按揭”全面推广还需时日 如果说，以前“转按揭”就已经存在，为什么还会让这么多人觉得新鲜？从根本上说，目前各家银行推出的“转按揭”业务并不是真正意义的转按揭。 据了解，在港、台和国外，无论是发生在跨“行”之间的债权人转按揭，还是债务人之间的转按揭，都不存在障碍，只要支付银行一定的费用，一切手续都会由律师办妥。除了“转按揭”之外，涉及到追加贷款额度、增加贷款期限等改变贷款内容的“加按”也很容易。 相比之下，目前国内各大银行推出个人消费贷款业务内容大多还处在理论阶段，“转按揭”还只是二手房抵押贷款的升级版，大部分银行在操作中都采用了由中介机构先行垫付，结束原有贷款关系，而将“转按揭”当作新发生的业务处理。这使得大部分实质上的“转按揭”的业务成为二手房抵押贷款，所以“转按揭”概念的提出仍然让人感到新鲜。 真正的转按揭应该是银行在内部直接完成划款过程，不需要中介机构的参与。目前，完全的“转按揭”操作还处在试验和理论阶段，即使各家银行都出台了相关管理办法和操作方案，以目前商业银行的管理体系，从规范的文件到规范的实际操作也还是需要时间。
责任编辑/uery
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