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物业管理公司应否承担治安责任？

　　[提要]俗话说“人命关天”，“安居乐业”，可见中国人是如何看重生命和财产的安全。而事实上。治安仍然是小区业主的第一需要，拨开一大堆什么智能化、生态环保、高级会所和星级服务的“迷雾”，最令业主牵挂的还是治安。尽管物业管理公司有时跟着开发商瞎起哄一些新名词，但在实际工作中最不敢怠慢的是治安，因为出现一件治安问题，不但要被业主“告到甩裤”，多年的积蓄化为乌有，辛辛苦苦建立起来的功名还会毁于一旦。在广州，小区发生小打小闹的治安问题时有所闻，但重大的刑事问题，特别是命案还不多见；但防患于未然，很有必要探讨一下如何建立小区的治安防范机
俗话说“人命关天”，“安居乐业”，可见中国人是如何看重生命和财产的安全。而事实上。治安仍然是小区业主的第一需要，拨开一大堆什么智能化、生态环保、高级会所和星级服务的“迷雾”，最令业主牵挂的还是治安。 尽管物业管理公司有时跟着开发商瞎起哄一些新名词，但在实际工作中最不敢怠慢的是治安，因为出现一件治安问题，不但要被业主“告到甩裤”，多年的积蓄化为乌有，辛辛苦苦建立起来的功名还会毁于一旦。在广州，小区发生小打小闹的治安问题时有所闻，但重大的刑事问题，特别是命案还不多见；但防患于未然，很有必要探讨一下如何建立小区的治安防范机制，小区保安的定性和责任问题，特别是后者还处在法律真空地带，相同性质的案件在不同的地区会有不同的结果，而且物业管理公司总是觉得法院没有从权利与义务平等的原则作出判决。 现在法院的审判似乎有了转变，许多案例出现不需要物业管理公司赔偿的结论，一改过往至少各打五十大板的做法。但是，“过错原则”在小区治安还继续适用吗？ 小区治安重在防范 何树林（广州市物业管理协会高级顾问）：根据省人大颁布的条例，保安是起到安全防范服务的作用，是指为小区或大厦的公共秩序和公共设施（备）提供一个安全的防范，这其中包括防火、防盗、防爆破和防自然灾害。 许建华（省华侨物业发展公司总经理）：小区保安不是执法部门人员，不是保镖，不是勤杂工，对治安和意外事件只负防范之责。物业管理公司因是企业，提供的“防范之责”在委托合同可用“经过有关部门责任分析界定，物业管理公司确属有防范过错的，应承担相应责任”。 李健辉（粤华物业公司总经理）：物业管理公司提供治安防范，是“服务”而不是“职责”，而这种服务是对公共秩序的维护，而不是对个人身体或财产安全的维护，物业管理公司不是维护社会治安的法定职责主体。 王晓华（广州市城镇物业管理公司总经理）：小区保安服务在防范刑事犯罪方面，要求是配合公安部门作好区域内的预防和制止治安事故和刑事犯罪，但在未得到业主允许及非现行违法犯罪条件下，在公共区域只可以劝戒方式。 曾雄（城建开发物业管理集团总经理助理）：小区保安从市场经济角度而言，是一种感受服务，即通过有针对性的合理的治安防范措施的实施和体现，使业主获得心理的安慰以及由此而来的安全感和舒适感，这是治安防范核心价值的所在。 黎斌（东华物业管理公司总经理助理）：物业管理公司提供的安全防范服务应该采用直接和细化的词句来限定，而“安全防范”是多个义务主体共同实施才能实现目标，包括公安机关、物业管理公司和业主，以及街道办事处和城管部门等，物业管理公司的安全防范仅仅是一个公司在实行管理服务中的一种服务行为，只能履行合同约定的义务。 是否赔偿具体分析 杨国贤（华信物业管理公司总经理）：如安全防范已经做足功夫，仍然发生事故或案件，物业管理公司也不需要负责任，上海高级法院近日对类似案件明确判定物业管理公司不承担民事责任。而广州在这方面已落后，广东省和广州市的物业管理条例都没有相关说法。某小区曾发生业主家中被盗事件，总共损失６万多元，业主将物业管理公司告到法院，但物业管理公司已按照合同标准执行，保安也做到２４小时巡逻，最后物业管理公司胜诉，只是象征性地赔偿。但为了减少风险及物业公司损失，管理人最好购买公众责任险，由也可由保险公司承担相应责任，也建议业主自己购买人身安全意外保险、室内财产保险和汽车保险等。 王晓华：保安、绿化、清洁卫生和房屋设施管理等由财政全包转为企业管理收费服务，大都是转责未转权，且有些权是法律规定不可转于企业的，如治安和刑事案件处理权；但产生的后果却转给了物业管理公司。物业管理公司只能承担管理中有无过错的责任，那种找不到张屠夫，把物业管理公司当没毛猪来杀的处理个案，是违背民法的行为。 黎家河（合利物业发展公司副总经理）：小区保安服务是指对物业的公共部位和公共设备进行安全监控、巡视和门岗值勤，以及对交通秩序进行管理等，除非在委托合同有特别约定，对业主的家庭财产不承担保护责任。 但因保安失职而造成的治安或意外事件，则物业管理公司承担一定的责任，但也应在案件破案以后才能界定与判断承担责任的大小。在界定物业管理公司的责任时，还应根据管辖区的实际情况，如周边环境、小区的封闭程度等。物业管理合同不是保险合同，失主的损失应由犯罪分子赔偿，但若是保管（寄存）的车辆丢失，可以向管理处要求赔偿，因为管理处已和车主形成了保管合同。 李瑾（广东省消费者委员会法律顾问）：依据《民法通则》第１０６条规定，公民或法人由于过错侵害国家或集体的财产，侵害他人财产和人身的，应当承担民事责任。物业管理公司在有过错的情况下，应承担过错责任。如何界定物业管理公司存在过错，关键看物业管理公司是否严格履行合同义务。如承诺提供２４小时安全巡逻、全封闭管理，但因保安不依时巡逻造成所保管车辆被盗或业主其他财产失窃的，物业管理公司就应承担赔偿责任。业主家中失窃，物业管理公司是否需要承担责任应适用过错责任原则，如物业管理公司已采取了有效措施防止意外发生，尽到了在提供服务过程中保障人身、财产安全义务的，业主贵重物品失窃，属刑事法律范畴。 许毅辉（法则明律师事务所律师）：保安在物业管理当中就有治安的职责，物业管理费已包含了治安费用，这是一种有偿服务，保安必然要履行治安保护的责任。至于要判断物业管理公司要尽多大责任，则要在具体的实践中看物业管理公司有没有尽最大的善意义务。 防患未然制定良方 孙川（康景物业服务公司副总经理）：可采取措施如树立起“预防为主、防治结合”的方针；建立起一整套完善的组织架构和规章制度；维护好公共设施、设备，在危险区域内设立醒目的警示牌；加强巡逻工作记录、保安员工作职责到位、实行智能化监控；对业主加强安全防范宣传教育等等。既要抓治安工作的硬件建设，又要抓好软件建设，两手都要硬，确保辖区内业主有一个“安全感”。 马悦：（万宁物业管理公司副总经理）：业主和物业管理公司应互相配合，加强治安防范措施。首先，作为业主，应主动配合物业管理公司做好出入查证、登记工作，作为物业管理公司，应建立训练有素的专业保安队伍，实行２４小时封闭式管理，加强巡逻，危及人身安全处做好明显标识和具体防范措施。其次，购买保险，分散责任，规避风险。再次，物业管理公司不应偏离企业的角色，依法经营，不应去管不属于分内职责的事情；城市管理的各个主体尤其是各有关部门，应当履行各自制定的职责，不应该将自己的事推给物业管理企业去做；业主也不应把物业管理公司的责任无限扩大化。最后，对于业主需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定，有偿服务。 杨国贤：对发生事件，物业公司应第一时间防止事态扩大化，同时小区负责人和保安主管应第一时间赶到，保护现场，了解事实真相，根据实际情况作出处理。如不能现场解决，并且超出职权范围外，应打电话通知公安、消防部门来解决，同时尽可能做好对业主的解释工作，避免造成更多负面影响。为减少风险及物业公司损失，管理人最好购买公众责任险，这样万一因疏忽过失而导致业主或客人利益受到损害，也可由保险公司承担相应责任。从业主自身利益出发，我们也建议业主自己购买人身安全意外保险、室内财产保险、汽车保险等。
责任编辑/sf006
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