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新年新规则 卖房购房提个醒

　　[提要]新年新规则，卖房购房提个醒新的一年又来临了，这一年又将是怎样特别的一年呢？在这一年里，我们盼望已久的WTO，将真正切身影响我们的工作，我们的生活，我们社会的方方面面……不管你愿不愿意，不管是喜是忧，我们将不可避免地要感受WTO带来的一切；同时，WTO的一个理念也将会逐步深入人心，那就是——“一切按规则办事”。新年伊始，这种理念毫无例外地折射到与我们老百姓生活密切相关的房地产领域，一批刚出台或刚修改的部门规章与法律法规在新年里已正式施行。为此，我们特邀请法律界人士，谈谈法律法规变动对房地产市场的影响。特别提醒你：新年
新年新规则，卖房购房提个醒 新的一年又来临了，这一年又将是怎样特别的一年呢？在这一年里，我们盼望已久的WTO，将真正切身影响我们的工作，我们的生活，我们社会的方方面面……不管你愿不愿意，不管是喜是忧，我们将不可避免地要感受WTO带来的一切；同时，WTO的一个理念也将会逐步深入人心，那就是——“一切按规则办事”。 新年伊始，这种理念毫无例外地折射到与我们老百姓生活密切相关的房地产领域，一批刚出台或刚修改的部门规章与法律法规在新年里已正式施行。为此，我们特邀请法律界人士，谈谈法律法规变动对房地产市场的影响。特别提醒你：新年有了新规则，办事要循新规则。 房地产经纪需职业资格认证 如果你身在异国他乡，或你不太懂房地产办事的规则，或因工作繁忙分身无术……你会想到要委托房地产经纪人为你代办房地产交易的相关手续。而在新的一年里，你可得注意了，你必须查一查你所要聘请的房地产经纪公司的设立者和你所要委托的受委托人是否具备房地产经纪人的职业资格，因为，《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》已经在2001年12月18日由建设部和人事部共同发布并施行（正式运作尚需要一定时间）。 《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》施行后，取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册是从事房地产经纪活动的必要条件。该暂行规定第三条、第四条明确规定：“凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。”“本规定所称房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。”同时，该暂行规定从考试的资格、考试的组织、资格的注册、房地产经纪人的执业能力和职责等方面作了相应的具体规定。例如，第二十八条规定了房地产经纪人的职业技术能力必须达到：“（一）具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；（二）能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。法规和行业管理的各项规定；（三）熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；（四）具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；（五）有一定的外语水平。”第二十九条规定了房地产经纪人协理的职业技术能力必须达到：“（一）了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；（二）具有一定的房地产专业知识；（三）掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。”更为重要的是，第二十七条规定了房地产经纪人员的执业操守和职责：“房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。”从以上的规定可以看出，《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》不仅促进了房地产经纪领域的规范运作，确保房地产经纪机构和房地产经纪从业者的优良素质，某种程度上完善、规范了房地产的交易市场，而且让老百姓在选择房地产经纪机构和房地产经纪人员时心中有数，最直接的好处还是让老百姓办理房地产交易时可以更为放心。 商品房管理办法有新改动 在房地产管理领域，从商品房预售到房地产的权属登记、抵押、转让和中介服务一系列的规则都作了部分的修改，包括《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》和《城市房地产中介服务管理规定》等部门规章的修改。这些规章修改部分主要是对一些不适应新的经济状况和“入世”以后政府职能的转变的条文进行修改或删除，对房地产市场的管理更加规范化，对房地产管理者和房地产中介服务从业人员的违法行为惩罚更为严厉。 老百姓更为关心的是，一些与之密切相关的办事规则作了修改，比如原《城市房地产转让管理办法》第四条第二项：“（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”中的“30日”修改为“90日”。办理转让申请的期间明显地放宽了，办理房地产转让的当事人有了更充裕的申请时间，可以作更充分的准备工作，也有利于分流转让申请中经常出现的集中办理现象，一定程度上避免了“塞车”情况的出现。相反，在该管理办法中，房地产管理局的审查期间却大幅度缩短，而且“未答复，视为同意”的规则被确立了。原《城市房地产转让管理规定》第四条第三项规定：“（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复”，现已修改为：“（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理”。这个规定充分体现了政府部门在“入关”以后，被要求办事效率上提高和办事观念上转变，老百姓以往那种将转让申请书递上以后望穿秋水却查询无门的状况，将随着本规定的施行而不再出现。同样的，原《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书”中的“二个”月修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。房地产管理局发放和注销房产证的上限时间缩短了一半，意味着老百姓在手续完备的情况下，可以更快地拿到或注销房产证。 邻里权益更有保障 新的一年，你也别忘了处理好邻里之间的关系，那么请你留意了，原《城市异产毗连房屋管理规定》也作了修改，该管理规定对于你和你大楼里的邻居们的对大楼的责、权、利，对异产毗邻房屋造成损害或危险行为的责任及救济作了更明确的规定，更好地保你各位辛辛苦苦买来的楼房应得的合法权益。 总之，随着新法规的施行，你在新年里购房置业将会更方便，更放心，权益也更有保障；你可别忘了，按规则办事，有你“着数”的。
责任编辑/少艳
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